楼市低迷去化周期超两年 天津开发商急寻对策

随着疫情稳定，天津市场正逐步走向正轨，前期积累的购房需求也将释放，加之临近“五一”，各大楼盘都会推出一定优惠，预计5月市场将加快回暖进度。

低迷徘徊的天津楼市或有新变化。

4月20日，据天津市房地产业协会官微消息，为进一步促进房地产开发项目销售，根据广大房地产开发企业需求，该协会举办了加快房地产开发的项目销售工作座谈会。天房集团、金侨控股、中建信和地产北方区域公司等多家房企参加了会议。

从上述消息来看，会议研究了加快房地产开发项目销售行业“津十条”政策，修改后将对外公布；协调建立了相邻项目良性竞争机制；部署了制定规范商品房渠道销售等规章。

上述会议及相关政策的发布或将扭转目前天津楼市低迷现状。克而瑞研究数据显示，2022年一季度，天津商品住宅成交面积150.22万平方米，同比下降40%，为2014年以来同期最低值；供应面积82.98万平方米，同比下降60%，微高于2020年第一季度。楼市去化周期已超2年。

“除天津市和平区、南开区部分区域的学区房较为保值外，整个天津楼市非常低迷。新房方面，由于地价上涨，天津一手房房价近几年始终保持在高位，但商品房库存也持续走高。目前，天津商品住宅库存（含新房和存量房）为3632万平方米，是热点一二线城市中库存最高城市。”合富研究院高级分析师李兴旺表示。

“希望市场有一定起色。”天津一家本地房企营销总经理表示。

供销量双降

贝壳研究院最新数据显示，2022年一季度天津新房市场供应7626套，与2021年21426套相比，降幅达64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房库存为2470万平方米，去化周期超2年。商品住宅成交面积150.22万平方米，同比下降40%，为2014年以来同期最低值。

据记者了解，与去年同期相比，2022年一季度天津四大片区成交量均有不同幅度下降；市区成交16.68万平方米，同比下降19%；其他区域下降38%～53%。

值得注意的是，各板块发展并不均衡，成交量呈现冰火两重天状态。热点板块处于供不应求态势，一季度主城区累计成交18万平方米，其中受和平区学区效应带动主城区成交量上涨；环城四区仍为天津市场成交主力区，1季度成交量近60万平方米；远郊五区成交量42万平方米，同比降幅53%，蓟州以价换量明显，其中宁河1季度供应挂零。

“受疫情影响，很多楼盘开工都做了顺延，自然会影响工程进度，也使得开发商取得销售许可证的时间变得相对不可控。”天津楼宇经济协会秘书长赵阳表示，有部分开发商担心到访客户数量不及预期，也影响了一些楼盘推盘节奏。

“去年很多拿地企业没法开盘，即使是开盘，营销推广作用也微乎其微，一旦疫情反复客户不上门，只能通过渠道促进销售。”上述天津一家本地房企营销总经理表示。

“进入2022年，楼市销售并不顺畅，购房者者观望情绪浓厚，有些还是些有钱不着急的买主。”天津市东丽区某项目销售人员表示，这部分客户成交周期更长，目前，有近30%顾客在看，40%顾客因为担心收入下滑推迟购买计划。

从供销量来看确实不容乐观，不过天津市房价依旧有小幅度增长。贝壳研究院数据显示，3月，天津市新房成交均价为17647元/平方米， 这是历经8个月低位运行后出现的上扬。

对于天津房价上扬，李兴旺认为并不是市场回暖，是目前热销项目的产品结构和总价发生了变化。一季度，天津市场“现象级红盘”中海和平之门成交139套，成交均价64405元/平方米，这些红盘入市使得天津成交均价保住了原本的价格水准和梯度；也从侧面反映了资金实力较强的购房者更倾向于选择市区核心板块置业。

此外，天津土地市场也同样出现紧缩。2022年天津第一批集中供地推出30宗地块（29宗宅地+1宗商服），比去年首批集中供地数量下降56%；部分地块起始楼面价相比去年也有所下降。

“一季度供应缩减，土地端又控制了出让量，但楼市整体在售库存压力依旧，且不包括潜在库存。目前楼市低位运行，购房者观望情绪依旧浓厚，叠加疫情影响，去库存难度较大，隐性风险长期存在”赵阳说道。

预计5月市场将出现回暖

作为四大直辖市之一及“高考移民城市”，近几年GDP增长并不明显，人口吸引力有所下降，楼市也低迷徘徊。

4月20日，天津市统计局发布一季度经济运行情况。根据地区生产总值统一核算结果，一季度天津市地区生产总值为3538.52亿元，按可比价格计算，同比增长0.1%。2021年，天津GDP1.57万亿元，离位居第十名的南京仍有600多亿元差距。

2021年全国人口普查数据显示，天津常住人口为1373万人，相对于2020年来说，减少了将近13.6万人。实际上，2020年天津的人口已流失175万，在全国2020年第七次人口数据普查时，天津人口只有1386万。相对于2019年的1561万，减少了100多万人；滨海新区常住人口甚至为负增长。

2021年8月，天津市又将高考报名条件由单一的“户籍”调整为“户籍+学籍”要求，打击高考移民，导致很多外地户籍放弃在天津买房定居。

失去人口和高考教育资源优势的天津，叠加疫情影响，房地产去化周期已超越一二线城市库存红色警戒线。

为了调整楼市，此前，天津已多次明确要分区施策，支持居民改善住房需求。2月21日，天津市住房和城乡建设工作会议针对住宅市场提出将继续实施精准调控，做好供应结构调控，因区/因人/因房/因业创新调控机制；3月15日，津云又发布一则新闻，《分区施策！针对就近养老等需要，天津这样支持居民改善住房》，再次明确了天津将分区施策。

“一季度，中央多次发声维稳楼市，居民按揭政策边际改善，天津住建会议及官媒释放积极信号，有利于促进楼市稳定向好。”戴德梁行天津分析部分析师李娜表示，随着疫情稳定，天津市场正逐步走向正轨，前期积累的购房需求也将释放，加之临近“五一”，各大楼盘都会推出一定优惠，预计5月市场将加快回暖进度。