天津低首付购房调查：变相“首付贷”横行，灰色通道仍存

图片来源：中房报图库

“仅需6万元，武清城区龙湾城板块，配套成熟，全洋房社区，首付6万元即可购买。”近期，天津一成首付甚至数万元首付购房的消息充斥在不少中介的朋友圈。

“现在市场不好做，很多楼盘都开始降首付。”天津贝壳负责该项目的中介人士表示，相比其他楼盘，这个项目没有那么多套路，只要有6万元首付就可以买，其余九成贷款就可以。

记者调查发现，当前天津降首付的项目众多，而这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，除上述直接贷款外，还有开发商提供自有资金“垫资”进行首付分期，以及中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

“这种行为与国家有关部门规范性文件规定是不符的，更与国家倡导的房住不炒’相悖。”高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示，提供“首付贷”或者“首付分期”等形式，违规垫付或者变相垫付首付款就是一种应当整治的投机炒房行为。而通过银行首付信用贷等方式降低首付比例，则属于违规行为。

对于各类变相首付贷违规乱象，住建部、银保监会等监管层相继出拳，明令禁止消费贷等各类资金流入楼市，打击中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。不过截至目前，天津楼市配资方式的灰色渠道依然没有被完全阻断。

变相“首付贷”违规入市

“首付不够也可以买。”天津贝壳中介人士表示，目前片区内多个楼盘可采取不同方式，降低首付门槛。比如位于淮河道的星河国际可以提供首付分期，开发商垫资，2年免息，每年还款50%。

“申请项目首付贷需至少拥有一成首付，剩余两成可以贷款。首付贷相比房贷是‘小头’，免息2年还清压力并不大。”不过，星河国际置业顾问也坦陈，如果公司垫资的首付贷2年内无法按期偿还，将会被公司起诉，影响征信记录。

位于武清区的新城悦隽年华，则通过与建设银行、农业银行等金融体系合作，以6万元首付获取买房资格。“原本首付应该是三成，现在不到一成首付就可以买，相当于银行帮购房人垫资。”新城悦隽年华置业顾问说道。

与上述低首付操作略有不同，位于滨海新区的力高阳光海岸通过第三方“过桥资金”，帮助购房者获得首付贷款。据项目置业顾问透露，这笔“首付款”可贷10万-15万元，5年-10年还清，按月付利息，年化利率5%-8%。“这是银行的某种产品，不过具体匹配到哪家银行，可申请多少额度，需要第三方公司评估后才能确定。”

相比于置业顾问含糊其辞，负责该项目的中介人士直言可通过“消费贷”补足首付款。其表示，银行的“消费贷”是一款信用贷款，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，购房时卡内余额可直接使用。

银保监会2013年曾下发文件，明确“消费贷”不能用于购房，且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称，通过担保机构一条龙服务，这些证明都能搞定，银行一般没有精力逐一审核，哪怕消费贷用于购房，实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

推高金融风险

“如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时，也透支购房者偿债能力，并将楼市风险向银行业等金融系统传导，需高度警惕。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇亦表示，变种首付贷依然存在，说明民间金融管理存在短板，监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范，相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估，理顺定价机制，对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

其实早在2016年，多地均已出台政策对首付贷“叫停”。2016年3月，深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知，对深圳地区首付贷情况进行摸底，严禁企业开展高杠杆房贷业务。同年3月，上海楼市新政“沪九条”也提出，银行应加强对购房人首付款的核查，购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。 中央政治局会议也多次强调“房住不炒”，严禁资金违规流入楼市，监管不断出拳之下，违规挪用现象为何屡禁不止？

民生银行研究院研究员李鑫对此表示，很多机构利用一些隐性手段来规避核查的行为，银行核查成本很高。而且如果银行要求每一笔客户消费都提供消费凭证，不仅会降低客户消费用款的便捷程度，降低客户的消费意愿，甚至会直接被不需要提供消费凭证的同类竞争机构将客源抢走，同时很多消费都是基于网上付款，提供消费凭证的验真也具有一定难度。

首付贷屡禁不止，亦与当下楼市行情不无关系。中指研究院数据显示，今年第一季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；成交面积150.23万平方米，同比下降41.18%，为2014年以来同期最低值。截至3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。

楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。今年1月-5月，百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。百强房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

“尽管市场环境并不景气，不过国家相关部门已相继出台信贷举措，降低首付款比例，下调住房贷款利率，这样的政策是在防范系统性金融风险硬约束下所能够给予出的最大支持空间了，不能再突破会变相突破了。”宋庭敏表示，部分城市的房价与购买力之间的矛盾，以及市场景气的恢复，还需要坚持政府有形的手和市场无形的手共同发力，去实现土地资源合理配置以及市场机制包括价格、供求、竞争和风险机制的自我调节，进而实现房地产市场健康稳定发展。