天津二批次供地平淡收官：2宗流拍9宗底价成交，山西建投30亿元扛鼎

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8月1日，天津2022年度第二批集中供地出让收官。本次出让的11宗住宅用地中，底价成交成交9宗，成交总价约82亿元，其中津西青楚(挂)2021-044号、津西青（挂）2022-02号地2宗地块流拍。

天津市第二批集中供地总出让面积90.5万平方米，规划建筑面积150.3万平方米，起始总价103.67亿元。最终总成交规划建筑面积131.1万平方米，总成交价82亿元，9宗宅地成交楼面均价6256元/平方米。

值得注意的是，此次供地有6宗地块来自一批次流拍、停牌重挂地块，包含南开昌源里地块、西青侯台装饰城东地块、津南海教园地块、武清泗店村地块及塘沽两宗地块。重新上架的6宗地块只有南开区昌源里地块挂牌价格较一批次略有变化，楼面价下降2225元/平方米，其余5宗则未出现变化。

在此次竞拍中，拿地企业均由国资背景企业托底成交，主要有山西建设、中建十八局以及地方城投公司。其中，山西建设独自在天津取得4宗建设用地，成交总金额30.3亿元，拿地均价5258元/平方米。中建十八局在滨海新区以总成交价11.85亿元获得2宗建设用地，成交楼面均价5000元/平方米。

延续低温态势

天津二批次集中供地，从供地宗数来看，11宗地块处于历次集中供地低位，较今年一批次实际供应的15宗地块也出现进一步下降。而去年一二批次供地宗数均在60宗上下，供应缩量态势明显。

熟悉天津市场的分析人士向记者表示，今年房企销售延续去年下半年趋势，整体有所下滑，加上一二季度是房企偿债高峰期，行业整体面临资金紧张、回款难度大的问题，拿地热情不高，因此上半年土地供应基本不会出现太多明星地块。

事实上，自去年下半年开始，天津土地市场就有转冷的趋势。2021年，天津首轮土拍热度高涨，频频出现高溢价地块。其中，南开区天拖、广开板块成交的两宗宅地触及最高限价，并转入竞自持租赁面积的阶段。

但6月以来，调控政策趋严、楼市转冷，房企拿地热情骤减，第二轮土拍流拍率明显增加。受此影响，第三轮土地供应数量大幅下降，仅供地11宗，且取消了自持限制。2022年，天津土地市场延续了去年状况。

分析人士表示，现阶段房企首要任务是保证现金流安全，可以看到今年以来，企业投拓更加谨慎，尤其是出现市场异动的远郊板块，拿地会更加保守。

根据国家统计局公布的数据，今年上半年全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，同比下降4.5%。开发投资增速继续下调，连续12个月回落，且增速水平创近20个月新低。

房企在拿地端急刹车，一方面，融资环境趋紧与偿债高峰来临的当下，房企资金承压，拿地意愿有所降低。另一方面，天津楼市成交持续下降，但商品房库存持续走高，开发商拍地的积极性自然降低。

数据显示，2021年天津新建商品房销售1434.5万平方米，同比增长9.8%，成交均价16182元/平方米，同比增长0.1%；成交总金额突破2322.76亿元，达到近5年最高。

而今年以来，受疫情反复等因素影响，天津楼市触底。数据显示，2022年上半年，新建商品住宅成交建筑面积为366.6万平方米，同比下降约43.5%；成交金额为642.3亿元，同比下降约42.3%。

除此之外，天津同期新房市场供应7626套，与2021年21426套相比降幅达64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房库存为2470万平方米，去化周期超2年，属于中大城市当中的较高值。

国企央企托底明显

天津第二批次集中供地，国家队及区域城投公司仍为拿地主力，山西建投摘得南开、武清、宝坻4宗地块尤其抢眼，成交总价约30.3亿元，占本次供地成交量的44%。

公开资料显示，山西建投成立于2018年，前身为山西建投建安物业管理有限公司。其立足地产开发、物业管理、城市服务三大主业，建立了投资开发运营一体化商业体系。据了解，此次并非山西建投首次进军天津，武清香雍玖和项目股东之一就是山西建投全资子公司。

除山西建投外，在此次供地中，中铁十八局摘得地块2宗，成交总价为11.85亿元。此外，西青城投、津南城投、普丰地产分别竞得1宗地块。

克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，近九成房企拿地金额同比下降，拿地企业中，国企、央企、地方城投公司仍是土地市场的主力军。相较之下，民营房企则低调很多。天津市场也不例外。

从天津集中供地拍地房企来看，去年一至三批次分别有28家、25家和9家房企竞得地块，呈现断崖式下降。今年房企谨慎出手的态势延续，一批次、二批次仅有5家房企出手。

从房企属性来看，去年前两批国企、央企、民企、地方城投公司百花齐放；而自去年三批次开始，民企迅速撤退，转为央企国企、地方城投公司兜底。

天津中原研究院认为，受房企暴雷潮影响，占天津住宅市场较大份额的民营企业因自身经营情况导致在开发的项目无法入市或销售中断，代表性的企业包括融创、阳光城、蓝光等。在房地产行业信心和预期不扭转下，投资需求无法恢复，土地市场的颓势也难以反转，

对于集中供地国企央企托底现状，克而瑞研究中心认为，从企业端来看国企央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下，国企央企持续在核心城市补仓优质土储；另一方面，在土地市场低位运行中，经济压力使得部分城市仍需平台公司托底。

上述机构表示，伴随销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多地参与到土拍中，且地方城投、平台公司的托底会有一定减少。不过，土地市场的热度能否恢复，仍然取决于民企拿地能力的恢复。相较之下，集中供地地块虽优，但普遍总价较高，而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后，整体盈利空间尚存，或将成为民企“复出”试水的首选。