7月楼市再现艰难：一线城市房价转跌，广州新房成交量跌48%

只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期继续好转，2022下半年市场才能稳定恢复。

刚刚经历各大房企冲刺半年度业绩后，7月份，楼市再度变得艰难起来。

中指研究院监测数据显示，7月，全国100个城市新建住宅均价为1.62万元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%。从涨跌城市个数看，45个城市环比上涨，47个城市环比下跌，下跌城市数量较6月份增加了6个。7月，百城二手住宅均价环比下跌0.09%，同比上涨0.35%。

作为全国楼市风向标的一线城市，新房价格整体亦再度转跌。

7月份，一线城市新建住宅环比下跌0.16%，同比上涨0.17%。其中，北京、广州分别环比上涨0.27%、0.05%，上海、深圳则分别环比下跌0.5%、0.02%。

根据国家统计局数据，6月份，四大一线城市新建住宅价格环比全线上涨，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.8%、0.5%、0.3%和0.2%。

相比之下，一线城市二手房价格仍然坚挺。7月份，除深圳二手房价格环比微跌0.39%外，北京、上海、广州二手房价格均环比上涨，涨幅分别为0.34%、0.42%、0.29%。

房地产销售规模亦出现大幅回落。

7月，一线城市新房成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%。其中，广州新房成交量环比下跌48%，北京环比下跌34%。上海受疫情后复工影响，新房成交量环比上升30%。

二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%，同比下降44.7%。其中，苏州新房成交量环比跌幅高达72.1%，青岛环比下跌68.9%，温州下跌65.1%。

三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%，同比下降62.2%。其中，连云港环比降幅较大，为59.8%；韶关降幅居次位，环比下跌10.9%。

在6月份，全国商品房销售面积和金额环比反弹幅度均在60%以上。其中，一线城市商品房成交面积环比增速全部回正，且增速均在50%及以上。

“6月份销售环比回升主要是因为四五月份疫情严重，一线城市是这一轮疫情主要高发地，积压了很多需求。再加上各种利好政策在二季度密集出台，因此，6月份疫情好转后，房地产需求明显释放。且7月份历年就是卖房淡季。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。

“也要看到，开发商在6月份冲刺半年度业绩，加大供应量和促销力度后，7月份供货节奏出现下降，促销力度也在下降。广东7月份新批准预售楼盘只有8125套，环比下降20%，已连续两个月下降。”李宇嘉表示。

分区域来看，长三角地区市场明显降温。如7月份，苏州、宁波、徐州等新房成交环比跌幅皆超30%，常州、无锡等成交同比跌幅超70%。

环渤海地区市场亦遇冷。7月份，青岛、济南等成交高位回落，北京、大连等因供应缩量，成交同比跌幅均超40%。天津，开盘去化率约28%，房企供货信心不足。

中西部地区市场则筑底回稳。7月份，西安、成都等新房成交量环比转增，成都更是创年内新高，7月份开盘去化率超80%，多盘甚至触发摇号。

“目前，市场整体需求和购买力透支、行业信心也处在低位，短期内企业去化压力仍然较大。累计业绩来看，百强房企1~7月累计销售操盘金额同比降幅也仍保持在49%较高水平。”克而瑞报告认为。

克而瑞数据显示，7月份百强房企中近8成房价单月业绩环比降低，其中29家房企环比降幅在30%至50%间；17家企业环比降幅超过50%，且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

市场在担心什么？

海通证券分析师荀玉根认为，地产“停贷”事件是市场担忧的主要来源。“停贷”风波背后是房地产行业面临的资金困局，“停贷”的蔓延给本就恢复艰难的地产以沉重打击，购房者对于房企信任危机导致期房预售愈发困难，给房企本就紧张的资金链带来更大压力，引发投资者对于地产产业链风险蔓延忧虑。此外，地产下行也将间接影响消费和投资，加剧了投资者对于基本面的担忧。

“我认为，房地产下行的主要原因就是‘三条红线’政策。高负债率是房地产行业特性，不能拿制造业等其他行业简单参照，现在一下子给房企断供，使它们无处借钱，流动性只会更差，倒闭更快，引发系统性风险可能性更大。”北京大学国家发展研究院院长姚洋表示。

楼市距离维稳目标依然有一定距离，这也是政策层面所担忧的。要稳楼市，保交楼是“头等民生大事”。

7月28日，中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”才能稳民生、稳预期。高级别会议定调后，预计后续各地举措及配套资金将加快落实。只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期继续好转，2022下半年市场才能稳定恢复。

近期，有多家媒体报道，我国将设立国家级纾困基金，以解决当下棘手楼市交付难题、风险处置难题。虽然目前并无官方或权威消息，但在多位业内人士看来，消息真实性很大。“虽然相比龙头房企巨额债务规模，3000亿元级或1万亿元级的纾困基金规模并不大，但作为资本金的基金可以撬动10倍乃至更高杠杆。‘保交楼’项目，资金大多都难以平衡，一定要有新的资金介入，这笔基金能起到‘引子资金’的作用。”一位业内人士称。