西安易合坊复工追踪：已有工人进驻施工，但破产重整草案未获通过

西安易合坊项目。石青玲/摄

因一则“我家住在烂尾楼”视频登上热搜的易合坊近日传出复工消息，苦盼多年的1300多户家庭终于看到了希望。

不过，据7月30日最新投票消息，易合坊破产重整方案未获通过。

此前的7月5日，一份西安四德置业有限公司（以下简称“四德置业”）破产重整草案文件在业主群内流传，主要重整方案包括业主在办理房产证时需要补交易合坊的续建费用，费用暂定为1800元/平方米；工程债权亦有实施方案，但因部分债权人未投票，这一重整方案未获通过。7月30日二次投票时亦未通过。

易合坊小区于2011年正式开售，计划2015年竣工，但因开发商资不抵债，2014年楼房烂尾。如今，易合坊停工烂尾已8年之久。

2018年6月4日，债权人北京旭辉昭阳投资有限公司（以下简称“北京旭辉昭阳”）申请四德置业破产重整，西安市灞桥区法院同年6月20日作出(2018)陕0111破（申）1号民事裁定书裁定受理。经灞桥区政府发函推荐，灞桥区人民法院指定陕西丰瑞律师事务所为破产管理人，四德置业进入破产重整。

如今，破产重整方案未获通过下，为易合坊刚有起色的复开工作蒙上了一层疑云。

烂尾8年迎来复工

2008年9月，因地铁建设需要，位于西安市灞桥区席王街道的香王村启动拆迁，改造主体为陕西鑫诚房地产开发有限公司旗下子公司——四德置业。2009年10月，香王村完成拆迁工作。2012年1月，香王村城中村改造项目开发部分正式开工。

也就是在这一年，选择了货币化安置的香王村村民张义然（化名）在易合坊购置了一套两居室，首付15万元。“原本有回迁房，但觉得商品房住得更舒服，所以没有选择回迁房；交完钱的那一天全家都很开心，没想到有一天自己也能住上楼房。”直到现在，他都记得当天的心情。

然而，让他没有想到的是，因开发商四德置业资金不足，约定于2015年交房的房子却在当年出现了烂尾。此后近8年他及其他业主多次提出项目复工要求，但始终无果。

尽管作为“拆迁户”没有太多生活压力，但年过50的他逐渐丧失了劳动力，加之孩子毕业在即，生活上开始有些捉襟见肘。幸运的是，在多方关注下，易合坊在烂尾8年后近日开始动工。

易合坊项目内部正在工作的挖土机。石青玲/摄

7月26日，记者在现场看到，小区内已有工人、挖土机等作业；项目已经封顶，外立面、窗户等安装完毕，仅剩内部工作尚未完成。据现场一位工作人员介绍：“目前场内工人大概有200多，大部分在地下室从事后续工作，装修材料也在陆续进场。”

另据他介绍，前期入住“烂尾楼”的业主已全部迁出小区，安置到项目部。

交房也给出了明确时间表。售楼处公示的《西安四德置业有限公司重整计划草案》（下简称“草案”）显示，项目预计2022年12月31日前启动房屋交付程序，交付条件为房屋验收合格，届时如未完成正式用电用水等手续，由接受房屋的购房债权人承担临时用电用水成本。

记者了解到，先期动工的费用由陕建一建集团承担。草案显示，项目一期采用“共债权+代建代销”模式建设及销售。具体而言，陕建一建集团将向易合坊一期投入不高于1.5亿元资金，用于工程款、项目手续办理等方面费用，同时尽快完善项目建审、预售等相关手续，以启动一期剩余房源销售，实现项目资金回笼，最大限度降低项目资金占用成本。

陕建一建集团具体负责代建一期剩余工程并进行现场工程管理、代办手续以及代销一期剩余房源城建公司投入的资金，将作为共益债权，由一期销售回款优先还。其他销售收入，用于支付破产费用、其他共益债务及清作务。

不断进场的工人让购房人总算有了一丝安慰，然而这份草案未获得表决通过下，业心的担忧再起。

未获通过的破产重整草案

7月5日，四德置业重整管理人发布通知，四德置业破产重整案第三次债权人会议将于7月22日召开，该会议一项重要的议程便是对草案进行表决。根据债务关系，此次重整草案的投票被分为：购房债权组、工程款债权组、职工债权组、税款债权组、小额债权组和普通债权组。

记者了解到，购房债权组方面，草案提到，购房债权组房屋交付预计在2022年12月31日前启动，选择以房屋交付方式受偿的购房债权人，需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本。据业主透露，这份续建成本为1800元/平方米；如果业主否决重整草案，开发商会对业主已缴纳房款进行退款。

工程债权组方面，工程款债权总额在1000万元以下的，以货币方式清偿；工程债权总额在1000万元以上的，债权金额中85％以货币方式偿，15％以商铺抵款方式清偿，抵款商铺按清偿时市场销售价格优惠5％~10％计价。

二次投票结果

不过，最终这份草案未获得通过。7月23日投票结果显示，购房债权组、工程款债权组、小额债权组和普通债权组都对草案投了反对票，只有职工债权组、税款债权组选择赞成。根据相关法律，完成破产重整或草案的通过，债权人必须一致表决通过。在经过协商好，这份《重整计划草案》再次进行了表决，但7月30日结果显示，购房债权组、工程款债权组、普通债权组仍旧未通过。

这让看似有起色的局面再次陷入僵局。盈科律师事务所全球合伙人郭韧对记者表示：“该草案有一定合理性，毕竟烂尾时间太久，重建需要成本，如果不追加可能继续烂尾，但也有一定争议，因为对购房人来说已经支付款项被违约还要继续追加支出，似乎不公平；且在破产实践中，关于续建费用是共益债务还是自益自担具有一定争议性。”

对于这份方案，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“债权组划分过细，使购房组债权人出现了提防心理，增加了处理难度及协调成本”。他认为，无论从法律上还是现实情况业看，业主都不应该承担续建成本。烂尾楼的处置方案首先要按照市场化、法治化原则，不能随意侵害购房者权益；其次，处置方案需要全面考虑，但面向债权人的方案要清晰明了。

郭韧建议，未来重整方可以提出更有建设性的方案，充分考虑到购房者作为受害者的弱势地位，平衡考量各方债权人利益，重新估算做方案，尽快推动破产重整顺利完成。