负债走高、净利润四连降，首创钜大发展困境待解

图片/首创钜大官网

进入半年报发布季，奥特莱斯运营商首创钜大（01329.HK）近期也发布了半年度业绩报告。

上半年，首创钜大旗下奥莱整体营业额约44.2亿元，较去年同期下降约15%。营业额大幅降低，主要系多地陆续出现新冠疫情导致经济短暂停滞。

根据汇客云数据平台监测发布的客流数据，2022年一季度，全国购物中心累计客流约72.8亿人次，场均日客流约16243人次，场均日客流较2021年同期下降约12.6%，较2019年（非疫情影响年度）同期下降约34%。五一假期，全国购物中心总客流约1.68亿人次，场均日客流约16145人次，较2021年同期下降约43.5%。

首创钜大认为，北京、上海、吉林等地长达1-2个月的封控管理措施，导致商业停业、客流急剧下降，尤其是北京奥莱两次闭店，影响极大，销售逐步下行。此外，新冠肺炎疫情地区工厂停工、物流运输不畅，江浙沪地区众多品牌供应链阶段性被阻断，货品无法送达，导致场内货品短缺。

经营承压

首创钜大并不是中国奥特莱斯的开创者。2002 年，北京燕莎集团首次将奥特莱斯概念引入中国。2002年12月28日，北京燕莎奥特莱斯正式开业，凭借国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，引入国内外品牌200余个，当年销售额超3亿元。

相比燕莎先发制人，首创钜大则选择弯道超车专注赛道，成为国内唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司。公开资料显示，首创钜大的前身是2011年成立的首创置业商业地产发展事业部，2015年3月正式更名为首创钜大，将首创置业商业地产板块正式纳入首创钜大，全力打造以奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

自2014年借壳上市后，首创钜大开始在奥莱领域跑马圈地，截至目前已完成17个城市的战略布局。奥莱业务的开展，在首创钜大的资产负债表上有所反映。截至2022年6月，首创钜大账面上累积增加的投资物业、固定资产及无形资产超过146.28亿元，占其资产总额的74.88%。

这些不断投入沉淀并由首创钜大长期自持的投资物业，虽带来一笔可观的固定资产，可是无法短期内像存货一样周转变现，反而会占用公司的巨量资金，带来沉重的债务压力。

截至2022年6月30日，首创钜大净资本负债比率为223%，较2021年12月31日增加15个百分点。据统计，由于规模化扩张，首创钜大近几年总负债连年走高，从2018年的27.34亿元增长至目前的148.41亿元。

“从首创钜大的发展模式来看，项目的扩张基本以债务驱动为主，如果重资产模式不改变，未来借债规模将更为庞大”，一位投资人士说道。

在业绩表现上，2022上半年，首创钜大继续亏损约1.17亿元，同比亏损扩大503%。公司拥有人应占亏损约1.16亿元，而上年同期则亏损1980万元。首创钜大认为，业绩亏损主要系新冠肺炎疫情多点、散发、持续的影响，北京、昆山、杭州、南昌、郑州、济南、西安、青岛等由集团营运的奥莱门店封控或闭店，尤其是北京奥莱两次闭店对本集团上半年奥莱销售业绩影响较大。

根据记者梳理，自2016年开始，首创钜大的净利润持续下滑，其中2018年-2021年出现连续亏损，亏损额分别为1.97亿元、2.23亿元、3.18亿元和2.24亿元。

“首创钜大的商业模式实际是销售物业+商业物业，其中销售物业贡献了主要业绩。随着销售物业不断减少，首创钜大的收入及利润均受到较大影响，并出现连年亏损。”一位商业地产人士表示，奥特莱斯项目的培育周期较长，沉淀资金量较大，运营企业在前期的成本增加，借债较多，后期需要通过租金收入缓慢回笼资金。

在业绩下行、债务承压之下，首创钜大的融资成本也在持续攀升。截至2019年6月30日、2020年6月30日、2021年6月30日和2022年6月30日，首创钜大的融资成本分别为1.77亿元、2.29亿元、2.37亿元和2.41亿元，呈逐渐上升趋势；其净资本负债比率亦同比攀升，分别为115%、165%、187%和223%，均超过100%。

由重转轻

想要快速扩大规模抢占市场份额，又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，两难之下的首创钜大开始试水资产证券化这种创新的融资模式，向资产管理逐渐转型。

2019年12月9日，首创钜大发布公告称，公司筹备成立一项资产支持证券计划，该计划建议发行本金总额为35.79亿元，底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。首创钜大拟将发行所得款项，用于补充营运资金，推动业务发展。

2021年5月，首创钜大发行第二期资产支持专项计划，将合肥、杭州、济南及江西首创奥特莱斯证券化，发行资金32.68亿元。2022年4月，首创钜大与国寿投资控股有限公司合作发起设立“资产支持计划”，发行金额13.5亿元，实现了投资性不动产抵押贷款资产支持计划(CMBS)在保险间市场首次落地。

从开发运营商转向大资管平台，首创钜大投资物业平台的角色逐渐清晰。对于这一转型，首创置业执行董事及总裁钟北辰曾表示，“从中长期来看，该集团将持续关注消费市场的结构分化和新技术的冲击，剖析奥莱行业的发展和消费趋势，强化奥莱商场的场景数据分析及运营能力，逐步推进集团资产管理由重转轻。”

于首创钜大而言，除企业成长困境外，还要面对来自行业的压力。“中国奥特莱斯行业基本形成了七大龙头的行业垄断地位。这七大集团既有王府井、首创、百联等大型国有企业，也有砂之船，杉杉这样的民营企业，以意大利RDM集团为代表的外资企业也是一支不可小觑的力量。”中国商业联合会副秘书长、奥特莱斯分会会长商秀丽分析道。

除百联、砂之船、王府井这类老牌选手之外，新生力量也在加速布局，以期占有更多奥莱市场份额。今年6月，中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会在京发布的《2022年中国奥特莱斯行业白皮书》显示，2021年年底，中国在运营奥莱项目195个，总建筑面积1832万平方米。

无论是自身经营需求，还是市场竞争下得压力，首创钜大都需要在营销渠道、增强消费者黏性等方面做出更多改变。