受政策、大环境等因素影响 ，东莞二手房挂牌量迎来激增，上架房源数量创新高。
为加快出货，各种降价房源频现，但成交依旧呈分化趋势，优质板块笋盘加快出清，如城区有盘降价百万元，业主直接看图下定......
挂牌量激增，成交缓慢复苏
据诸葛找房平台数据显示，截至目前，平台有效二手房挂牌量已超7万套。
而据中房君过往监测数据，过去的5月平台上线房源不到6万套，时间再往前至今年2月份，该数据更是停留在约4.5万套。
即约半年时间，东莞二手房挂牌量上涨超50%，不断创造新高水平，业主“排队卖房”。
来源：诸葛找房，截图时间2022.08.29
二手房挂牌量变化受多方因素作用。
首先政策是一大主因。
过去由于二手房参考价推出，东莞的二手房挂牌量同样经历了一次房源大量下架的过程。据监测数据，2021年10月参考价出台前，诸葛找房数据全市二手房挂牌量约5万套，随后10月8日参考价推出，平台挂牌房源一度减少至约4.5万套。
一直到今年5月份，挂牌数量才明显上升。
受市场下行影响，相关刺激动作不断，5月14日，东莞正式发布“莞七条”新政，涉及的个人住房转让增值税征免年限5年改2年，限售年限3年调整至2年，以及多证房相关政策等内容，均直接利好二手房流通，一时间大批二手房喜获“入市券”。
仅新政后一周，全市二手房挂牌量便回到了参考价之前水平。
南城西平某小区
政策直接释放了大批次新盘，加速房产流动性。与此同时，是限售期满后的解禁房源陆续入市。
2017年，东莞首次出台限售政策，在同年4月10日后成交的商品房，自取得房产证后，需满两年才可入市交易（2021年“莞六条”将限售年限从2年调整至3年，2022年“莞七条”重新调回2年）。
新房方面，加上房屋预售后的交房及办理房产证时间，一般而言，到房源可再次挂牌入市前，整个过程需要3-4年时间。加上过去精装交付项目较多，交楼时间普遍相对延长。如今也正处于限售房源不断解禁入市中。
以3年为周期，目前这一批解禁房源刚好是2019年时期项目，当时东莞楼市处快速上升期，新房市场供不应求，松山湖、南城涨势喜人，万江龙湾强势起势.....大量需求追高进场，不少板块真正做到了“一房难求”。随着“打新热”兴起，新房限价下，本土需求也迅速觉醒，这其中占比不少的非自住房源未来也将贡献于二手房市场。
而如今，却又是整个市场的预期稍显不足，以及大环境的影响，卖房置换，投资客套现离场陆续上演，贡献着挂牌量。
城区片最活跃，整体成交缓慢复苏
从各区域挂牌情况来看，城区片最多，紧近2万套，这也得益于片区房地产市场发展较早，板块价值高，房源流转性强；而另外的水乡片房地产起步则相对较晚，多项目尚处限售状态，二手房市场较不活跃。
虽挂牌量激增，但或受限当前楼市进场信心，成交却没有随之明显上涨。
东莞市住建局公示信息显示，过去的1-7月，全市二手房合计网签7665套，同比去年同期15538套减少约5成。
据诸葛找房提供数据，以“库存/近12个月平均销量”来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约为26个月，而到了2022年5月，这一数据已经延长至41个月。如今， 由于去化没有明显上涨，该数据仍在继续延长。
不过从趋势来看，随着政策利好持续释放，以及不少业主降价抛售等，二手房成交正呈缓慢复苏迹象。
降价去货成常态
有盘隔空下定，有盘无人问津
在这个成交复苏过程中，“降价出售”似乎成了常态。
一方面是新房市场的“内卷”升级，各类低首付、特价房层出不穷，不断降低上车门槛，另一方面则是二手房市场本身挂牌量的不断激增，要快速出清，“降价”成为必须，也让市场笋盘不断。
从中介推出的房源信息来看，为吸引客户，有的二手房源除了降价外，甚至也打出了“零首付”。
如高埗的标杆小区新世纪颐龙湾，一套72㎡2房，便可零首付拿下，折合2.5万元/㎡的单价，也在二手房参考价之下，不过目前贝壳平台上同面积段的房源，2.3万元/㎡上下也有较多选择。
相比于零首付与正常首付，降价更明显的一般是全款出让房源，这部分房源更多是业主急需快速出让拿到现金。而由于全款要求，这类笋盘对于一般的刚需也近乎无缘。但对于核心区物业，可观的让利下，依旧能吸引市场买单，快速出清。
“现阶段对于有资金实力的买家，是抄底的好时期”在与一位中介的交谈中，对方提道。
以近期成交的南城东骏豪苑一套150㎡房源为例，业主报价全款仅530万元，折合单价约3.5万元/㎡，虽该盘参考价仅3.4万元/㎡，但参考过往成交纪录，实际单价早已“稳四冲五”。据中介表示，该房源一经推出，不到2个小时，便有客户直接看图片下定。正如中介朋友圈文案所描述“手慢无”。
随后事关原业主急缺钱的讨论也不断，而据知情人士表示，该套房源原业主手持多套房产，卖掉该套物业是因全款拿下了鹏瑞天玥和华润润府。
来源：诸葛找房
房源本身没有问题，一般只要价格足够让利，便不缺客户买单。不过也有业主表示，自己价格已经很低了，挂了几个月，依旧没有人咨询，可见楼市分化也始终在发生。
而当降价出售成为常态，也导致进场客户对于价格的敏感度越来越高。
与此同时，是各类低价的噱头。
如以部分低楼层、双证房等包装的低价房源。如中介圈近期推售比较火的网红二手盘万科金域华府二期一套建筑面积约150㎡的高层4房，总价仅670万元，折合单价4.4万元/㎡，远低于小区成交均价。
该套房源实则为双证房，东莞虽在贷款、购房资格认定等层面上已对双证房有所调整，但目前对于双证房本身并未出台双证合一相关政策，该类型房源于市场流通过程中仍受阻。此外，也有业内人士提到，对于价格特别笋，又没提及楼层、朝向的，最好默认低楼层、朝向不好以及双证情况。
毕竟真正的笋盘都是很快就抢走的。
可选丰富，刚需可择机进场
受疫情反复与大环境影响，收入不确定性增加，对楼市未来预期减弱，在遭遇了较长时间的下滑行情后，其中一部分业主选择解套。
虽对比近年房价或增幅甚微，乃至稍有下跌，但将入场周期拉长，部分核心板块房源过去几年的涨幅已然十分可观。
以上述东骏业主为例，据悉，其早年进场时单价不过8000元/㎡上下，虽如今降价以笋盘姿态出售，但对于业主本身而言，回报率早已十分可观。
此外，相比于新房，二手房还有一个最直观的优势，便是不必担心开发商暴雷，房源烂尾。随着水分不断被挤出，对于尚未进场的刚需、刚改买家，二手房或也是一个不错选择。
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