国庆之前，中央出台降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三个地产大招，不过买涨不买跌的楼市，仍在艰难复苏中。
房地产特殊时期，楼市的信心，什么时候能够回来？
中泰证券研究所最新报告《地产销售潜在空间还剩多少？》，测算了我国未来的住宅销售面积，可以帮助我们了解未来房地产市场的发展情况。
报告显示，到2025年，按照相对保守的估计，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米，中性估计在15亿平方米，乐观估计为17亿平方米。
2022年1-8月，全国商品房销售面积8.8亿平方米，商品房销售额为8.6万亿元，其中，住宅销售面积7.4亿平方米，住宅销售额7.5万亿。
据此测算，今年全年的住宅销售面积和销售额约为11-12亿平方米及11-12万亿元。
在房地产销售不景气的情况下，今年的住宅销售面积与报告预测大致相同。
因此，我们认为，我国房地产在销售面积上可能已经见顶，但是房地产未来还是一个比较大市场。
这个市场的增量具体体现在哪些方面，而哪里的楼市变得更危险，我们来仔细研究一下。
01
根据报告提供的思路看，首先，我国从整体上是不缺住房的。
这个结论主要是通过分析我国城镇户均住房建筑面积和人均住房间数得来。
国家统计近期公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户平均每户居住面积达到111.18平方米，人均居住面积达到41.76平方米；
平均每户住房间数为3.2，人均住房间数为1.2。（不区分城乡）
单看平均数，我国的房子完全够住。
但是与国外对比，我国人均住房间数距离其他国家的居住舒适标准，还有一定距离。
国内对比，我国不同城市之间、城市和乡村之间的住房结构差异较大，越发达的城市，其住房更为紧张，人均住房面积和间数更小。
数据显示，我国城市人均住房建面为36.52平米，平均每户住房间数为2.5，平均每户居住面积为92.7平方米。
其中，广东、上海、海南、北京等人口稠密、经济发达地区的人均住房建面较小，而西藏、河南等中西部地区的房子住起来更宽松。
相应地，我国城市人均住房间数为0.99，低于人均水平的地区有上海、海南、天津、吉林和广东等，而西藏、云南、湖南等地的人均住房间数排名靠前。
所以，我国住房的需求增量空间，主要集中在人口密度大、经济发达的城市。
西部和东北等省份的楼市，情况不容乐观，房子盖得太多，人口流失太快，空置率居高不下。
02
很多人说，大城市房价高，年轻人都要躺平了，部分人选择赚钱去小城市买房生活，所以对大城市的房地产市场看空。
遗憾的是，报告还指出一点，我国人房错配的现状将进一步加剧。
因为目前我国经济的发展，均以都市圈、城市群为龙头，通过高效集聚效应打开高质量增量空间。
可以说，今后五年至十年，中国经济百分之七八十的新增长动能将在五大城市群诞生。
它们是：长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝城市群。
而且，东南沿海城市群的强，是全方位的强。
东部地区超大、特大、I型、II型城市的数量均遥遥领先。
就连县城，也是东部沿海的人口更多，西部县城人口少。
这样的分化，会产生马太效应，也就是说，强的更强，弱的更弱。
在西北和东北的一些地方，已经出现了人口小县合并的情况。
中国新闻周刊一篇题为《山西河曲的“小县大改革”》的报道里，详细描述了该县因劳动力外出务工、学生到外地读大学、人口出生率降低等因素，造成人口流失，不得不减少编制，降低财政支出的做法。
山西河曲县七普常住人口12.3万，与六普14.5万人相比，10年流失2.2万人。
为此，河曲县精简党政机构和领导职数，整合事业单位，裁减事业编制。
还有陕西“袖珍”小县佛坪县，2019年全县常住人口3万人，只有9部出租车，没有红绿灯。
像河曲和佛坪这样的小县，人口不足50万的，全国有1031个，在1700个县中占比约为61%，以欠发达地区为主。
这些人口流失的地区，中老年人聚集、年轻人断层，经济发展失去活力，最后不得不精兵简政、合并机构。
随着县城的公共服务规模和市政配套慢慢缩小，年轻人会加速流失。
这样，客观上使得人口继续向东南沿海地区集中。
因此，未来楼市最危险的，就是这些人口流失、经济失速和财政收缩型地区。
03
报告还提出，从城市存量更新上，东部的房地产市场也更有潜力。
未来人口增量主要在东部，然而，东部住房比中西部更老。
分地区来看，东部发达地区住在2000年以前建成住房的家庭户占比更高。
排名前五位的分别是上海（48%）、北京（40%）、天津（40%）、辽宁（38%）和广东（35%），这意味着以上地区的住房更新需求较大。
2010年及以后建成的住房占比较高的地区全部是中西部省份，而这些地区人口流失更大，从而拉高了我国住房空置率。
此外，我国的家庭户规模越来越小，一人户两人户占比增加，则对应的住宅销售面积也就越高。
按照城市化、人口集中、存量更新和家庭规模变化四个维度假设计算，我们城市每年新增住宅套数在1685万套，按照城市人均住房面积92.7平米计算，总需求在15.6亿平米。
这个数值偏中性乐观，按照保守计算12亿平米左右的住宅需求，大致靠谱。
随着城市化进入后期，全国大部分城市将告别高速的人口增长和债务扩张，只有少部分核心都市圈和城市群具有人口吸虹效应。
所以，一线、强二线和省会城市及其周围的都市圈城市群，将是房地产的主战场。
而“鹤岗化”可能是大部分中西部省份小城市的命运。
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