地产在周末迎来重磅消息，根据相关媒体报道，11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。虽然这条新闻没有看到政府报道，不能最终确认，但目前看真实性还是很高的。

这份《通知》可以说是给当下岌岌可危的地产打了一剂强心针。中央部门牵头，融资端几乎全面放松，从房企供给端到居民需求端均有提及，针对房企纾困和保障房租赁也有涉及，政策信号意义明显。

这份《通知》包括了哪些内容？为何选择此时发布？未来房地产市场应该如何看？

文末附《通知》全文

文/如是金融研究院高级研究员 刘司亮

01《通知》内容：房地产融资端全面放松，稳地产信号再度升级

我们先简单梳理下内容。这次《通知》包含6大方面：一是，保持房地产融资平稳有序；二是，积极做好”保交楼“金融服务；三是，积极配合做好受困房地产企业风险处置；四是，依法保障住房金融消费者合法利益；五是，阶段性调整部分金融管理政策；六是，加大住房租赁金融支持力度。

本次融资端放松涉及多个方面，从房地产企业开发融资到居民购房信贷支持，关于“保交楼”方面从中央到地方也有新的支持，对疫情影响收入骤减或购房合同出现问题的个人可以协商延期还本付息。对房企纾困也也进行调整，延长房地产贷款集中管理过度安排，支持房地产项目收并购。可以说这份《通知》是金融端口从供给到需求到融资的全方位的一次放松，力度很大，总共六大方面，共计16条内容，我们选择其中比较重要的3条给大家进行分析。

第一条，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，缓解企业短期偿债风险，帮扶企业通过自身努力改善经营困境。具体来看，未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期 1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这条可以保障现有房地产企业流动性，房地产企业在今年四季度和明年一季度将迎来一波偿债高峰，允许合理展期可以有效缓解流动性风险。根据克而瑞研究中心数据，2022年四季度200家核心房企境内债券到期规模达1195亿元，而根据彭博社统计数据来看，2023年一季度境内外到期规模为723亿元美元。

第二条，延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。对受疫情影响不能满足房地产贷款集中管理的银行金融机构，可以合理评估延长过渡期。过去房地产调控融资从地产需求端到供给端都在收紧，房地产企业自身面临“三条红线”要求，银行端进行贷款集中管理，导致房地产企业很难获得融资，延长过渡期安排，属于融资方面供给端在放松，房地产企业可以适度“回血”。

第三条，鼓励金融机构提供配套融资支持。要求“一楼一策”制定项目，并对配套资金的安排做出详细规定，商业银行在房地产开发贷款下，新增“专项借款配套融资”子项目，这条主要是针对“保交楼”政策，“保交楼”的底线是影响居民购房信心的另一大问题，很多居民除了担心房价下跌，更担心交钱了拿不到房。这次改动最大的一点是，对专项借款支持项目发放配套融资的贷款期限内不下调风险分类，并且对配套融资形成不良风险后，相关机构和人员已尽责的情况下可以予以免责。这条大大降低了商业银行人员支持风险，配套资金的落地情况会有好转，减少“抽贷”、“停贷”和“压贷”现象发生。

02发布原因：地产下行时间过长，硬着陆风险不断加大

房地产行业持续下行已经有一年半左右，政策放松已经也已经有一年多时间，但市场仍在持续下行，降幅近期在逐步收缓。房地产行业从“拿地-开工-施工-销售”全线下降，房地产开发投资1-9月累计同比下降8%，已经连续18月处在下行阶段。

房地产市场监管政策不断放松，但托底作用有限，仅出现结构性性好转。传统地产的“金九银十”在今年也没有出现，很多城市仍出现量价齐跌的现象，恐慌性抛售出现。从高频数据30大中城市商品房成交面积来看，下行仍在继续，一年和三线城市略有企稳，而二线城市仍在大幅下降。

地产下行对中国经济拖累明显，短期下行压力加大。我们在之前文章中多次说明地产下行对中国经济影响，10月金融数据超预期大幅下挫，已经远超季节性因素影响，居民中长期贷款仍在恶化，也就是居民购房意愿仍然不足，尽管房贷利率已经非常低，首套房最低4.1%，二手房最低4.9%，930新政后23城市可以突破首套房贷款利率下限，但作用仍相对有限。PMI指标10月下滑至收缩区间，10物价数据也超预期下降，通缩的风险逐步加大。坚挺的出口数据，伴随着外需下降也出现了负增长。

如果房地产继续下行，有可能出现硬着陆，出现系统性金融风险，所以中央部门如此急切的出台放松和支持政策，以更大力度应对下行压力。

03后续市场：房地产新发展格局确立，没有永远下跌的市场

这次大会已经定调未来房地产发展格局，就是“租售并举”。地产黄金时代确实已经过去了，这次地产下行和过去不同，人们的预期出现了问题，不再相信房价永远上涨的神话，城市分化会更加明显。

从短期来看，这次发布《通知》是一个非常积极信号，过去主要依靠地方政府“因城施策”，现在中央部门开始牵头稳定市场，从“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次强。房地产政策调控从供给到需求再到融资正在进行全面放松。从供给端看，对房地产企业纾困力度在不断加强，后文我们详细分析；从需求端来看，三四线城市限购限售政策几乎全面取消，二线城市也在大规模放松限购政策，一线城市部分区域也在放松限购，房贷利率逐步下调，首付比下降，能用的政策基本都用了。

从融资端来看，当前从“保交楼”项目纾困，也开始重视优质房企纾困。11月8日，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），后续还可扩容，预计可以支持2500亿元债券融资。根据媒体报道，中债信用增进公司已将包括龙湖集团、新城控股和美的置业在内的开发商列为首批受益于 “第二支箭 ”计划的发行人。龙湖集团200亿元储架式注册发行已获受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。加上这次十六条的出台，市场对地产公司融资信息也开始好转，地产股票迎来一波大涨，后续政策执行落地情况还需要观察。

除了传统国企和央企房地产企业安全边际较高外，优质的民营地产公司也开始接受流动性支持，迎来一波回暖。针对民营企业的三支箭，第一支是信贷支持，这点在《通知》中已经有体现；第二支是民企债融支持，目前政策正在逐步落地；第三支是股权融资，根据后续市场情况，有优质项目储备，但流动性严重不足企业，有望进行股权融资。

从长期来看，房地产发展逻辑正在改变，从“香港模式”转向“新加坡模式”，房地产市场目前更多是情绪反弹，边际好转，但并不能说出现反转。中国过去房地发展模式主要是向香港学习，“土地收入”是政府第二本帐中主要收入，这也引发了一系类问题，对房地产调整势在必行。

2008年后，家庭消费占比过低，债务增长过快，已经超越了投资性收益，去杠杆过程中只能依靠出口贸易盈余维持经济发展，以应对疲软的内需。房地产去杠杆过程中，出现过于激进方式，叠加疫情影响，从房地产转移的资金并未流向家庭消费支出。而当下外需疲弱，全球供应链受阻，出口下降情况下，中国政府仍需维稳房地产，以时间换空间。坚持”房主不炒”的目标下加强保障轨的建设，学习“新加披模式”，所以在深圳开始逐步试点。在本次《通知》中也提及优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

融资端的放松是一个信号，在凯恩斯的眼中货币和金融政策就像绳子一根绳子，只能用绳子拉车不能用绳子推车，很难解决需求问题。政府不会允许地产硬着陆，但要想改变人们预期，需要更高层级领导机构牵头组织，出台系统性方案。

对我们个人来说，闭眼买房的时代结束了，但要知道，没有永远下跌的市场。在新的房地产发展格局下，城市分化将越来越明显，那些缺乏产业支撑，人口净流出城市，未来房价会朝“鹤岗化”方向发展。而一线城市和新一线城市的核心城区的房子仍是稀缺资源，并且由于供给的减少，未来更多会呈现“有价无市”的现象，卖一套少一套。这些城市有产业支撑，人口净流入，核心城区供给稀缺，具备保值功能。很多朋友看到上海和深圳的房子也出现了量价齐跌现象，比较担心市场，这其中更多是过去房价上涨过快出现泡沫，加上有恐慌性抛售现象出现，进一步加剧价格下跌，但价格回落之后，未来仍有保值增值的功能。这些核心城市的房价不会永远下跌，即便是鹤岗这样的城市，由于价格过低，也迎来过一阵抢购风潮，催生了房价上涨。

中国城市化还未结束，但发展方式开始转变，要实现高质量发展，避免大城市病，房地产企业从金融属性回归到制造属性。本次《通知》对个人房贷也有支持，针对刚需群体和新市民群体有保障性住房和降低首付比，针对改善性需求也有相关信贷支持。刚需群体需求未来会不断降低，一是保障房建设将是未来发展方向，刚需群体未必都要购买商品房；二是人口结构变化，新生人口逐步减少，刚需性住房降低。改善型群体需求未来将成为主力，城市更新是未来房地产企业发力方向，中国城市化发展二十年，多数老住宅需要进行更新，过去刚需一族家庭由于人口增加，经济实力相对雄厚，购买了较强，需求支撑力较强。房地产的商业地产领域仍在发力，房地产企业需要开辟第二增长曲线。新市民的保障房建设仍需较长时间发展，三四线城市保障房需求较弱，目前还是在起步阶段。

本次《通知》出台对提振房地产市场信心作用明显，优质民营地产企业迎来流动性支持，生存压力有所缓解，市场真正恢复需要看到人民预期回暖，和政策支持实际落地，市场真正企稳可能要到明年一季度才能看到。

《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》全文