济南迎“史上最宽松公积金新政”年底楼市怎么走？

济南郭店片某项目（资料图）

今年以来，山东多城上调住房公积金最高贷款额度来支持刚性和改善性住房需求，省城济南接连对公积金贷款政策进行调整，对楼市起到了刺激作用。

继10月1日起济南公积金首套房贷款利率下降后，对刚需群体来说又一个利好接踵而至：11月12日，济南住房公积金中心宣布调整住房公积金贷款最高额度，在济南市行政区域内购买首套房，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷由35万元提高至50万元，两人及以上职工家庭最高可贷80万元。目前，无论是公贷额度还是贷款利率都比2016年3月“史上最宽松公积金新政”还要友好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次济南市推出的调整公积金贷款政策，对于助力一些潜在购房者买房、多孩家庭改善住房需求，以及当地的楼市成交会有一定的积极效果。

“济南公积金政策贷款额度上升至80万元，并非纯粹托底济南楼市，政策明确规定是针对“首套房”，试行期1年。”卓易数据研究院院长段敏敏表示，政策出台存在两方面效果，一是为了更进一步支持济南刚性首置群体的合理住房需求，另一个层面也能一定程度上加速济南人才吸附的规模和效果。

济南新房10月网签量大幅攀升

实际上，今年以来，济南多部门多项重磅利好政策，对于提振市场信心、加快购房者入市有所帮助，在数据层面市场热度也有所体现。

据济南市房地产业协会数据，在9月份济南解除限购的当周，济南新建商品住宅网签量较上周上涨约19%，在此之前的几个周，济南市新建商品住宅网签量一直是下跌的趋势。

根据卓易数据资料，10月济南商品住宅新增供应2070套，合计26.42万㎡，环比下降63%;成交10932套，142.02万㎡，环比上升64%。

在刚刚过去的10月份，济南各开发商纷纷摩拳擦掌、花式促销，抓住这个年内最重要的营销节点，交上了不错的答卷，雪山片区有项目仅在“十一”黄金周期间销售就接近200套。

“10月份济南楼市成交量大幅上升是限购局部解除催化的偶发事件，9月16日济南除市中、历下以外其他区域解除限购，之前网签受限的客户纷纷补签推高市场数据。”段敏敏说，除去这一因素，10月份济南市场真实成交量较9月份环比增加了13%。

不过，与此形成鲜明对比的是土地市场的清冷。在10月31日进行的第三批“两集中”供地中，其中市中、历城、槐荫和长清区共挂牌12宗住宅用地，全部底价成交，并且从拿地企业情况看，地方平台公司依然是主力，长清城建、市中控股、槐荫控股、济南城投纷纷进场。

“济南楼市存销健康，流速平稳，尤其是济南主城区，短期去存仅期8个月，潜在压力主要来自需求提前透支及板块分化风险。”段敏敏认为，2022年济南楼市供地紧俏，1-10月份土地成交较去年同比大幅下降44%，新房市场连续两年供不应求，尽管主城楼市稳健，但局部区域诸如张马屯、新东站、西客站仍然可能会存在一定的压力。

2022年底市场将以“稳”为主

年底收官在即，对于年末济南楼市走势，不少业内人士认为，济南楼市将以“稳”在当头，调控效应仍将持续。

“济南楼市历来平稳，自2016年以来月均销量4834套，除春节传统淡季外，其他月份无突出差异。2022年后2月份预计市场或将继续维稳。”段敏敏认为，目前济南市场价格见底，房企年底促销冲量的空间有限，建议首置或改善需求客户择优入市，瞄准区位成熟或规划配套逐步落位的潜力新城，优选有地铁、大品牌、优质物业加持、保值增值性强的楼盘项目提前筹划。

山东合富副总经理许传明认为，在政策的刺激下，目前济南楼市成交活跃，价格平稳，回归到往年的常态化水准，从这一点看，此次济南政策调整比较理想。四季度是开发商主动促销增多，政策持续发力，预计四季度新房成交量和往年常态化水准持平。

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据记者了解，截至目前，全国范围内已有超过130个城市在年内发布过住房公积金贷款新政，部分城市曾发布过两次甚至三次，合计频次超过150次，内容涵盖贷款首付额度上下限提高、贷款利率降低、贷款年限延长、吸引人才落户、向多孩家庭倾斜、一人购房全家帮等诸多方面。

就山东省范围来看，今年年中以来，山东多地密集调整公积金政策，新政的持续出台有利于进一步释放刚需、改善型住房需求。6月15日，青岛市住房公积金管理中心对购买首套自住住房，双缴职工公贷最高额度调整为80万元；自2022年9月1日起，在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。

8月，威海市住房公积金管理中心将双缴职工家庭最高贷款额度提高到80万元。9月，东营市对购买首套住房且未使用过公贷的多子女家庭，一人缴存住房公积金的，最高贷款额度增加10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度增加20万元；烟台市住房公积金管理中心公贷额度最高调整为60万元，购买新建全装修住宅、装配式住宅、被动式超低能耗自主住宅（二星级及以上绿色建筑标准）的，贷款的最高额度为70万元。10月，泰安市对首套自住住房，借款人夫妻双方均按时连续足额缴存住房公积金满6个月，贷款额度上限提高至80万元；二孩、三孩的多子女家庭，公贷最高可贷额度为90万元。