50分已成市场“香馍馍”，上海新房购房进入低积分阶段

公园1872。徐凡淋/摄

上海新盘进入多盘竞争格局，核心区低积分楼盘增多，郊区高性价比楼盘突围。

徐凡淋/发自上海

一个月前要高积分才能买到的“红盘”项目，现在50多分已成楼盘销售人员争抢的对象，随着第七批次新盘的大批量入市，上海新房市场已进入低积分客户购房阶段。

11月13日，上海第七批次公布集中上市57个新建商品住房项目，合计16060套新建住房，叠加第六批次部分楼盘近期认购，近两周以来，上海新建商品住宅供应量大增，多个楼盘如火如荼认购中，各区域板块楼盘进入同台竞争阶段。

记者实地走访多个认购中的楼盘发现，核心区域楼盘虽依然维持热度，但购房者所需积分已大幅降低。

11月24日，招商象屿蟠龙府一名销售人员无奈感叹：“客户被别人抢走了，有同事把我58分的客户卷走了。”如今58分已成高分购房客的招商象屿蟠龙府，多名购房者不禁直呼：“徐泾落下神坛了吗？”

10月31日，青浦徐泾板块的招商象屿蟠龙府二期开盘，推出337套房源，80~138平方米高层户型，备案均价60000元/平方米，当时的入围分为75.85分。这个分数意味着沪籍无房家庭需缴纳145个月（约12年）社保，户籍单身无房需缴纳235个月（约20年）社保，非户籍无房家庭需缴纳235个月社保才能入围。

不到一个月时间，上海新房市场多盘齐推，曾经每盘必热的市中心及核心板块楼盘，正进入低积分和不触发积分的市场格局，部分郊区高性价楼盘在此次新盘中脱颖而出。

核心板块低分盘增多

上海主城区域与核心板块的新盘，购房者所需积分正大幅降低。

来自同策研究院的数据显示，11月14日以来上海商品住宅市场供应大幅增加，成交规模相应大幅增长，成交均价环比微增，量价齐升。其中，五大新城、虹桥商务区周边板块及外高桥板块市场热度较高。截至11月23日，上海第六批次新盘已有13盘触发积分，多在市区或近市区的成熟板块及大虹桥区域，第七批次新盘已有20盘开始认购。

上海新增楼盘供应大幅增加，购房者可选楼盘增多，记者梳理近期认购中的热门楼盘，周边教育商业配套成熟，紧邻地铁轨交的高性价比楼盘成了购房者的第一选择。

以闵行区认购率较高的象屿招商公园1872为例，周边15号线，23号线紫龙路地铁站建设中，预计2017年通车，该楼盘因双地铁站轨道交通优势，本批次推出104~132平方米户型，共312套，备案均价52000元/平方米，认购时间11月21日~23日，截至23日上午，项目认购人数超900组，认购率约290%。

闵行区颛桥紫薇花园，距离地铁颛桥站约300米，在本批次所推房源中，以认购率超200%触发积分。

位于静安区云飞东路的市北华庭本批次推出149套房源，备案均价99800元/平方米，认购时间为11月19日~23日，截至23日上午11点，现场销售人员称：“149套房源，认购人数超280组，过了10点就没机会了。”

而同属市区核心城区徐汇区罗秀路的尚海悦庭，本批次推出80~118平方米531套房源，销售均价 99400元/平方米，认购时间为11月21日~25日，项目距离罗秀路地铁站约1000米。这个原本需要高积分才能入围的板块，11月24日下午现场销售人员陈星告诉记者：“目前认购人数不到700，可能不触发积分。”

闵行区春申板块的越秀仁恒天樾园和，周边闵行实验小学、莘松中学、复旦大学附属闵行实验学校等丰厚的教育资源，该项目在第三期中入围分为77分。本批次推出105~136平方米户型，共379套房源，备案均价73600元/平方米，认购时间为11月21日~25日。

“50分在我们项目已算高分。”11月25日，越秀仁恒天樾园和项目部销售经理张鑫告诉记者，项目在今年10月第三期入围分为77分。本批次379套房源，张鑫表示目前认购500多组客户，尚有100组客户待交钱，可能不触发积分，即使触发积分，分数可能在40多分。

与越秀仁恒天樾园类似的还有位于青浦区的招商象屿蟠龙府，项目位于上海大虹桥热门板块徐泾，该板块曾创造了多个热门“红盘”，10月31日，该项目二期的入围分还在75.85分，71分的购房者李涛就是蟠龙府二期“陪跑”中的一员。现在再次认购的李涛，不仅他是该楼盘为数不多的高分购房者，58分购房客也已成该项目认购客户中的高分“选手”。

对于多个热门楼盘入围分的降低，上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，目前上海楼市处于调整周期，新房市场有所降温，入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少，多数楼盘的入围分在60分左右，50多分也能入围。卢文曦认为新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。

郊区高性价比楼盘突围

冷清的森兰·海天名筑售楼部。徐凡淋/摄

热门楼盘所需积分大幅下降，部分楼盘认购率不足50%，郊区高性价比楼盘突围。

以浦东新区为例，在第七批次上市楼盘中，记者统计浦东新区有10盘上市，共推出2745套房源。其中，11月19日~23日浦东新区便有7个盘同时认筹，开启多盘竞争模式。截至11月23日认购结束，从楼盘公布认购数据中，有5个楼盘认购不足100%，仅2个楼盘触发积分。

7个楼盘同时认购，只有森兰壹公馆与钱江大家文澜府触发积分，4个楼盘认购率不足50%，其中，森兰·海天名筑认购率不足10%。

在认购率不足的楼盘中，位于浦东沔新路的申茂雅苑，推出240套房源，备案均价66000元/平方米，截至11月24日，该盘认购人数约200组，认购率约86%。浦东新区秀景路的阳明花园，推出171套房源，备案均价57500元/平方米，11月23日认筹结束，该盘认购约90组客户，认购率53%。

浦东新区虹昌路的浦发虹湾，推出348套房源，备案均价66784元/平方米，截至11月24日，该盘认购约160组客户，认购率46%。

浦东新区皓韵路的东岸官邸，推出488套房源，备案均价64000元/平方米，截至11月24日，认购约190组客户，认购率约40%。

备受关注的2个触发积分的楼盘，森兰壹公馆本批次只有41套房源，备案均价70300元/平方米，认购人数250组，认购率达633%。该项目距离浦东陆家嘴核心区约14公里，距离洲海路地铁站仅约200米，项目区位交通优势明显。

另一个触发积分楼盘为位于浦东新区惠南镇的的钱江大家文澜府，该项目推出310套房源，备案均价34015元/平方米，认购人数超420组，以认购率138%触发积分。该项目虽地处浦东远郊，离陆家嘴核心区有40多公里，但距离惠南地铁站约1.5公里，周边居住氛围浓厚，紧邻南汇第二中学（东校区）与南汇外国语小学（共川校区）成为项目核心优势，加上较低的单价，在浦东多个认购楼盘中脱颖而出。

与钱江大家文澜府相距约5公里的森兰·海天名筑，本批次推出425套房源，备案均价54000元/平方米，截至11月24日，仅认购40多组客户，认购率不足10%。在实地探访中，对比这两个楼盘不难发现森兰·海天名筑项目距离高速路口较近，适合自驾客户，因周边没有地铁、教育等优势，加上高出20000元/平方米的单价，在同场竞争中，购房者更多选择单价且性价更高的钱江大家文澜府。

对此，卢文曦表示，高积分网红盘除板块因素，还跟产品本身有关。在市场调整中，有些楼盘认购率不高，市场分化明显。郊区盘除了地段优势，重要的是产品打造，一个板块几个项目同时竞争，如果产品本身和户型不理想，客户就会倾向于选择性价比更高的另一个项目。