暴露了，中交建、中建、中铁们的小心思

随着中国交通建设股份有限公司（以下简称“中交建”）、中国建筑（以下简称“中建”）、中国中铁股份有限公司（以下简称“中铁”）等三家建筑企业2022年上半年财报的公开。

中交建、中建、中铁们隐藏在财报中的小心思已经暴露了。

一场关于建筑企业的抢夺“城市更新”市场的硝烟战，正在悄然地拉开了序幕。

图片来源于中国建筑官网

中交建、中建、中铁纷纷入局

据中交建披露的2022年上半年财报显示，城市建设业务项目签约810个，合同额达到3598.67亿元，对比2021年同期增长14%。

图片来源于中交建2022年上半年财报

而这与2021年，中交建推进“大城市战略”融入城市更新项目息息相关。在2022年上半年披露的财报中显示签订城市建设签订的主要5大项目合同，城市更新项目就占据了2个，合同金额就超过了100亿。

图片来源于中交建2022年上半年财报

在今年下半年，中交建仍然持续发力城市更新项目。11月9日，中交一公局集团有限公司、中交一公局第七工程有限公司、中国市政工程西南设计研究总院有限公司中标白云区共大片区城市更新改造建设项目，总投资666841.05万元。

与此同时，中国铁建股份有限公司也不落下风。

早在2020年，中国铁建股份有限公司就投资50亿元成立了全资子公司——中铁建城市开发有限公司。该公司主要聚焦于旧城改造、产城融合、文旅综合、城市运营等四大业务领域。

2022年，中铁建城市开发有限公司在城市更新领域爆发，6月30日中标绍兴新昌县东门如城(新民片)城市有机更新项目，总投资额约74.77亿元；7月22日再以25.31亿元，成功中标蚌埠市城市更新小蚌埠片区项目。

截至目前，中铁建城市开发有限公司已布局4省10城，深耕12个城市更新和运营项目，总投资额近700亿元。

除此之外，中铁在城市更新领域的业绩也不容小觑，根据中铁披露的2022年上半年的财务报告显示，涉及到城市更新项目的市政业务及其他业务完成新签合同额7896.6亿元，同比增长16.7%。

图片来源于中铁2022年上半年财报

刚刚入围2022年《财富》世界500强第九位的中国建筑同样没有错过城市更新领域。2022年上半年的财报披露，其正在积极探索城市更新等多元开发模式，新购置土地39宗，土地储备557万平方米，期末拥有土地储备约9,588万平方米。

在城市更新建设领域，中国建筑上半年更是承接了广州黄埔区CPPQ-A4-2地块项目（长岭·雅居建设项目）勘察设计施工总承包、福建莆田城厢区坂头西片区更新项目工程总承包等一大批民生工程。

11月30日，中建五局总承包公司持续中标了福建省重大民生项目——莆田市木兰溪文献北片区综合治理及品质提升项目（一期），中标额约23.25亿元。

头部建筑业纷纷入局，城市更新的市场并不简单，忙着自救的房企实际早已悄然入局。

风口起，房企早已下场

据统计，自改革开放以来国内城市化加快发展，城镇化率已从1978年的17.9%增长到2020年的63.89%。

在这个数据背后揭示的现实就是目前的土地资源已经到达瓶颈期了。相应地城市的规划也已经从土地“扩充增量”转变成“优化存量”，而“优化存量”的办法，就是城市更新。

根据住建部初步统计，老旧小区改造总共涉及居民4200万户，改造总面积约40亿平方米。住建部原副部长仇保兴测算，按照每平米投资1000元计算，未来5年旧改将带来4万亿的投资。

2020年，中国建筑业协会专家委员会常务副主任毛志兵在接受媒体采访时就提到，“从长期看，中国未来经济发展主要动力仍来自于新型城镇化、新基建。”“中国建筑行业增量市场逐年缩减，城市更新领域将成为新‘蓝海’。”

2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，并提出，"十四五"时期，全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个。

“城市更新”在今年11月25日持续发酵，住房和城乡建设部办公厅总结了城市更新试点城市和各地经验做法，形成《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》希望进一步推动全国的城市更新进程。

被看好的“城市更新”市场，房地产企业实际早已下场。

2011年，佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司。

据克而瑞统计，目前中国百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右。其中，2021年上半年，TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%～24.8%。TOP11—50房企中，有近9成企业城市更新占总土储比例集中在15%～30%。

作为最早入局的房产企业比建筑企业更早尝到了城市更新市场的甜头。

据佳兆业集团披露的2021年财报显示，集团已经成功转化了位于深圳、广州、湛江3个城市的更新项目，转化可售面积约112.5万平方米，转化可售货值人民币约727亿元。按照2021年新增土地的权益代价来计，在上半年通过城市更新供应的土地已占其公司整体土地土地供应约41.3%，城市更新已经成为佳兆业集团补充优质低成本土储的重要渠道。

城市更新已然成为房企与建筑企业抢夺的蓝海市场，但是也有伴随而来的风险，比如开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂、拆迁搬迁、行政审批、市场不确定性等诸多问题。

如何寻找确定的商业路径也成为了摆在建筑企业面前思考的问题？

寻找确定的商业路径

实际上，相较于建筑企业，在探索城市更新项目商业化的路径上，起步早的房企更有话语权。

2013年，成都龙湖中标四川新华印刷厂南片区改造项目，按“地随房走”模式打造了龙湖上城TOD项目，于2018年首次开盘，2020年上城天街开业。

2016年，万科中标广州永庆坊旧改项目，创新“政府主导、企业承办、民众参与”微改造城市更新模式。

2018年，成都万科中标猛追湾城市微更新项目，按EPC-O模式打造，于2019年开业。

在众多房企当中，探索城市更新商业路径更为成熟的则是佳兆业集团。

佳兆业集团目前的商业发展路径走的是“央企+AMC+出险”模式，目的是合作央企，盘活自身集团项目，发挥AMC机构的作用，从而为房企纾困提供实质帮助。

佳兆业集团深圳盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目

AMC的优势主要在于不良资产的处置，并且拥有丰富的房地产项目经验；此外，AMC还可以通过资金支持缓解出险房企短期的流动性困境，盘活资产。

根据中金研报，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人(通常为央企或地方国企)设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势；纾困对象则包括房企以及地产项目。

截至2021年6月底，佳兆业拥有项目213个城市更新项目储备，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

城市更新资源丰富的佳兆业集团通过引入AMC纾困，合作央企中信集团，双方以服务信托的模式开展多维合作，从而盘活了位于深圳的多个核心项目。

佳兆业集团的商业路径明显降低了房企建设城市更新项目的融资风险。

在2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金。

2022年2月，上海完成了800亿元城市更新基金中的引导基金备案。2022年3月，重庆宣布力争今年完成城市更新基金筹建工作。2022年4月，保利发展控股集团股份有限公司宣布将参与上海城市更新引导私募基金，洛阳则联合10家央企及6家银行设立城市更新基金。

城市更新商业路径逐步发展成熟，建筑企业该如何在这个过程中转换角色？

在2020年，建筑企业发力城市更新的时候，山西建投集团董事长孙波就说过，企业正在加速从建筑施工企业向城市运营商转型。我们需要聚焦新型城镇化、城市更新和存量住房改造提升契机，迅速进入“老旧小区”改造领域。

对于这种角色的转变，不得不提到中交建发展城市更新项目过程中的改变。中交建在角色定位、合作内容、产业服务及项目盈利模式等方面不断改革，先后经历了城市建设商、城市开发商、城市运营商的3个角色。

中交投资牵头实施的北京市石景山区西部地区城市更新项目五里坨商业综合体

这3种身份的转换，从最早期的仅参与项目施工建设到目前由企业为政府提供从项目规划到运营阶段的全产业链服务，基本实现了中交建城市综合开发运营商的要求，从项目开发模式层面形成了服务市场需求的“中交方案”，在这样的基础最终推出了聚焦城市更新项目的“大城市战略”。

根据企查查的信息显示，在2021年6月24日，中交建成立了中交城市投资（金华）有限公司专注城市综合开发运营业务。

中国铁建股份有限公司入局城市更新项目更为直接，直接注册子公司——中铁建城市开发有限公司，以品牌化理念进行运营，打造案例出圈，形成影响力，构建运营体系从而形成一个成熟的商业发展路径。

中铁建城市开发有限公司塑造了“未来社区”作为城市更新项目的品牌定位，打造了温州未来社区项目作为案例，再通过品牌营销运作——建设展厅体验中心；推出IP形象小黄龙等举措打开品牌知名度，同时推出了以“顾问+、投融+、开发+、营运+”为体系的城市+品牌理念，以及建立四维球体战略投资模型，根据城市发展需要和自身业务特点，精准布局各项投资业务。

图片来源于中铁建，温州未来社区项目

当城市更新项目逐渐品牌商业化，实际上也是整个建筑企业面临变化的一个趋势。

因为目前的建筑业市场已经逐步从增量市场转向存量市场，行业的竞争白热化以及同质化加剧，掘金城市更新整个市场，明显会有利于建筑企业开拓为第二个增长空间。

掘金的不止中交建、中建、中铁、中铁建，上市企业德才股份，在12月5日发布公告称计划预计中标5.95亿元青岛市崂山区李家下庄社区的城市更新项目，并表示该项目如果顺利中标，将会对其拓展业务产生积极的作用。