图源：中房报图库
2023年对房地产市场与行业将有更多机遇，企业和从业人员机遇与挑战并存，守正创新将是房地产行业发展的主基调。
徐凡淋/发自上海
经历疫情冲击后的市场将逐步企稳，市场信心逐渐恢复。
即将过去的2022年，房地产行业在经历几年严厉调控之后，政策环境逐步宽松，并被作为下一阶段稳经济增长的重要产业之一。
2022年的上海楼市，上半年在疫情之下，政策接连放松，下调房贷利率，信贷支持，人才政策利好，以及多方面提高开发商利润，这一年上海楼市在“房住不炒”的大基调下稳中求进。
根据上海网上房地产官方数据，记者不完全统计，2022年上海新房市场推出8个批次，共304个项目，93403套房源，较2021年增加11581套。截至12月26日，全年新房成交量已达92541套，同比市场活跃的2021年全年成交量（94662套）仅差2.2%，相比2020年全年成交量（78950套）有17.2%的增量。
从成交数据来看，中指研究院数据显示，前11月，上海房地产TOP20企业合计销售业绩4398.07亿元，同比上涨39.7%；TOP20企业合计销售面积719.51万平方米，同比上涨10.71%，销售额突破200亿元的企业达10家。
在销售金额方面，前11月，招商蛇口、融创中国、仁恒置地分别以613.89亿元、390.8亿元和379.05亿元获得销售金额前三名。其中，仁恒海上源197.29亿元、颛桥紫薇花园148亿元、融创未来金融城124.15亿元获单盘销售前三名；招商蛇口、融创中国和金地集团分别以90.19万平方米、61.6万平方米、55.05万平方米获得销售面积前三名。
“守正创新将是接下去房地产行业发展的主基调，实施好守正创新这一战略，才能享受新一轮行业发展红利。” 对房地产行业的发展，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，2023年防疫政策实施“乙类乙管”，对房地产市场与行业发展都将有更多机遇，但对企业和从业人员仍是机遇与挑战并存，不能抱残守缺式等待政策红利、市场红利，应主动作为，应对新机遇。
2022年政策端
缓解购房与房企现金流压力
回顾2022年，上海从房贷利率、人才政策，以及缓解房企资金压力，出台多个暖心政策，吸引优质人才，为购房者缓解压力，提高开发商利润，多角度提振市场和房企信心。
首先多次下调房贷利率。1月21日，上海多家银行调整5年期以上LPR新利率，首套房贷利率调整为4.96%，二套房贷利率为5.65%。5月23日，房贷利率再次下调，上海首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%。12月26日，记者致电多家银行均表示，目前上海房贷利率首套为4.65%，二套房贷利率为5.35%，如果后续市场压力较大，不排除房贷利率继续下调的可能。
其次，在人才引进与购房政策方面有大幅度的松绑。4月12日，临港自贸区发布人才购房新政，自贸区人才购房工作年限从原来的1年缩短至3~6个月。6月7日，上海发布人才落户政策，世界排名前50的大学留学回国人员可直接落户上海，排名51~100名的院校只需缴满社保6个月即可落户。
6月28日，上海在人才落户方面，再次发布2022年应届毕业生落户政策，上海本地硕士应届毕业生从只能落户五大新城，扩大至整个上海都可以落户，受理时间从1次改为2次，分别为7月4日~8月31日与12月1日~12月30日。
在6月1日上海全面复产复工的前夕，上海重振经济50条措施中，有多条涉及房地产的利好措施，房企方面，方案提出建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。土地方面，加大土地供应规模，降低房企拿地成本，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
而这些措施有利于加快项目运转，加快房企现金流回归，同时，也有利于降低开发商投资成本，提高开发商利润。
11月~12月，房地产“金融十六条”以及“三支箭”的落地，加上12月允许房企“借壳上市”等政策利好。12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
密集而有频繁的政策，让行业迎来曙光与暖意。12月16日，万科临时股东大会上，万科集团董事会主席郁亮表示，时隔20年房地产再成支柱性产业，政策面逐步向好的力度、广度超出预期和想象。
“明年楼市回暖，可能在第二季度，但仍存在较大的不确定性。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，防疫政策的调整和政策面的加持，利好后续楼市，但楼市回暖取决于市场信心与行业信心的修复情况，如果市场信心长时间得不到修复，可能会更艰难。对房地产企业和从业人员，开源节流和企业资金流动性，实现企业的生存安全才是第一位的，加大融资力度的同时加大促销力度是必然。
“2022年经过疫情冲击后市场逐步企稳，市场信心开始恢复。” 崔光灿表示，2023年守正创新很重要，在守正方面，十九大以来，我国确定的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度”的要求不会变，住房建设供应必须坚持面向服务自住型和合理改善住房需求。
“在创新方面，房地产内部的结构调整仍将持续，部分企业将通过重组等改善企业股权结构、治理结构，进一步深化业务整合，聚焦更具价值领域，一部分企业将面临退出的风险。”崔光灿认为，企业持续发展在于新发展环境中的创新能力，包括业务创新、产品创新、技术创新等，全面提升企业的创新能力。
2023年市场
修复需时间，一二线城市走出底部
“今年上海新房成交量不错，明年会有所回升，我们需要给市场一点信心。”对于2022年上海楼市，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当经济向好，数据好转，大家买房的信心会回来，买房的意愿依然强烈，新房积分将持续探底。
新房入围分下降或跟上海今年新盘供应密切相关。
回顾2022年新房整体供应，上海8批次新房入市，304个项目，共93403套房源，较2021年增加11581套。在供应节奏上，自6月上海重启后，保持一月一批，新房平均上市间隔从2021年的53天，缩短至43天，同板块项目竞争激烈。
记者初步统计，今年上海从第一批次到第七批次楼盘中，楼盘积分触发率与平均入围分均在下降。曾诞生多个“红盘”项目的大虹桥徐泾板块，2021年平均入围分在72分以上，2022年共13个项目触发积分，第五批次积分下滑至60多分，第七批次平均积分低于60分，有项目入围分仅为43.97分。
近期，越秀仁恒天樾园和三期项目入围分低至46.51分，前期认购火热的颛桥紫薇花园和虹桥璀璨时代项目入围分也都跌破50分。
当新房积分下滑，记者发现，在同板块项目竞争中，有较强“品牌力、产品力、营销力”综合实力较强的企业和楼盘，依然有着较强的吸引力。
以在上海开发瑞虹新城，经营新天地商业，拥有大量粉丝群体的开发商瑞安房地产为例：2022年7月在青浦区徐泾板块推出蟠龙云庭，共推出571套住宅，意向认购2057组客户，入围分高达91.22分，该项目也成为企业产品力的典范。
同时，部分未触发积分的楼盘，如：浦开江南里开盘当天售罄，中企云萃森林开盘当天去化超85%，市场购买力仍具较强韧性。
另一方面，2022年在全国楼市大幅下滑的背景下，上海经历上半年两个月全城静默，2022年1月~11月在房屋施工面积、销售面积、新开工面积指标上，均大幅领先全国数据。
中指研究院数据显示，2022年1月~11月，上海商品房施工面积16168.2万平方米，同比增长1.5%，其中，住宅施工面积7427.92万平方米，同比增长0.8%；住宅销售面积1281.66万平方米，同比增长2.6%。
根据上海网上房地产数据，目前一手房待售53605套，共637.87万平方米；待售二手房98910套，共989.79万平方米，一二手房共待售面积约1627万平方米，在合理库存范围内。
数据显示，2022年1~11月，上海成交约14.5万套，同比2021年的28.1万套，降幅约48%，二手房成交下滑明显。
“2022年上海楼市有明显‘喜新厌旧’的倾向，即新房市场成交不错，二手房不理想。”对明年的房地产市场，卢文曦认为，2023年上半年市场触底，下半年一二线城市会率先走出底部。市场竞争环境会越发激烈，企业的洗牌会越发明显，部分企业可能会被兼并购。
“房地产宏观政策面至暗的时刻过去了，守住本心，对行业所有坚持，降本增效，保证企业长期稳健发展，房地产市场在未来依然有很多机会。”中指研究院浙江分院常务副院长高院生认为，2023年楼市整体大趋势向好，但市场修复需要时间，市场会给强者恒强的企业更多机会，房企会进一步加速洗牌，行业集中度进一步提升。房地产从业人员要保持信心，不断自我提升，付出比过去更多的努力。
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