市场不会一直低落！二季度房地产职业经理人信心待提升

下半年各线城市的政策大概率将继续放宽，市场不可能一直低落下去。

7月24日，中国房地产报2023年二季度职业经理人信心指数调查结果出炉。与市场表现趋于一致的是，中房MCI指数在今年一季度走出上扬行情后，在2023年二季度出现回落。

调查结果显示，2023年二季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称“中房MCI指数”）的总得分为52.4分，较2022年一季度的60.6分出现下降趋势。

上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，今年以来，各地区、各部门坚持“房住不炒”、因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行。

中国人民银行最新调查显示，2023年第二季度，居民买房意愿和房地产企业贷款需求均有所下降。另据央行的调查，二季度房地产企业贷款需求比上季下降8.4个百分点至47.0%。

究其原因，政策的利好落地及疫情积压的需求，造就了2023年2月和3月的“小阳春”，但后续复苏动能减弱。

随着7月份中央定调，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，市场又看到复苏的希望。“下半年各线城市的政策大概率将继续放宽，市场不可能一直低落下去。”一位地产业内人士在受访时说。

复苏势头减弱

二季度中国房地产经理人信心指数调查结果显示，在国家宏观政策上，金融政策和房地产产业政策项上，地产职业经理人的打分分别为4.8分和5.2分（该项总分8分）。

在政策调控方面，有研究机构报告显示，上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。

尽管如此，企业的投资意愿依旧不强。根据国家统计局数据，2023年上半年全国房地产开发投资下降7.9%。一些房地产公司债券收益率大幅攀升，市场再度担心企业信用风险和交付风险。

在企业经营管理方面，职业经理人们为企业土地储备给予4分的评价（该项总分8分），这项数据较上一季度有一定的缩水。

在房企资金链压力大的情况下，二季度审慎的拿地态度仍是主流。根据财政部数据，2023年上半年，国有土地使用权出让收入同比下降20.9%，地方现金回流继续减速，存量债务风险有进一步抬头的迹象。

在产品定位上，职业经理人给出平均5.8分的分值，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然具有一定的信心。

市场走势预期方面，在2023年二季度调查时，在消费者购房意愿和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别给出了4.6和4.8的分数，这一分值较上一季度出现下降的趋势。

数据显示，TOP100房企6月单月业绩环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。2023年累计业绩同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。

困境中保持信心

二季度市场的颓势不容忽视。中指研究院数据显示，上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.82%，二手房价格已连续14个月下跌。

从成交规模上看，重点100城新建商品住宅累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平，二季度市场持续转弱，6月单月，销售面积同比降幅超20%。

行业面临困境，但房企仍旧保有信心。6月30日，在万科举行的2022年度股东大会上，万科集团董事会主席郁亮表示，相信随着外部因素趋于稳定，房地产市场一定能恢复到合理的成交水平。

郁亮说：“行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”

到7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中对于房地产方面出现重大调整信号。

会议强调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

一位头部房企内部人士在受访时表示，政府促进经济发展的目标非常明确，强调房地产业对国民经济发展的重要性，因此看好中国经济和地产行业发展前景。

中信证券表示，房地产已经成为重点领域的风险，相关政策预计将积极应对。“我们的确认为，房地产不会成为短期拉动经济的工具，房地产政策不会重走2014年之后的老路。但是，政策注意到了该领域的风险，相信会积极行动有效防范风险。”