央行降准！房贷利率下降有望加速落地

此次降准将带动房贷利率的下行。

时隔半年时间，中国人民银行9月14日宣布降准0.25个百分点，这是今年内第二次推出降准。

9月14日，为巩固经济回升向好基础，保持流动性合理充裕，中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。

加上今年3月份落地的降准，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元。

降准的作用是显而易见的。“从近期资金市场利率来看，9月以来有所走高，反映了流动性环境有所变化。如果考虑到后续政策工具的应用，以及叠加地方债发行、税期高峰等因素，有可能对市场资金环境形成扰动；在此背景下，通过降低存款准备金释放流动性，有利于为经济基本面的修复和后续政策工具的应用，营造良好的利率环境。”中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅在受访时称。

亦有受访者认为，此次降准将带动房贷利率的下行，此前央行提出的首套房利率降至LPR减20个基点，二套房利率降至LPR加20个基点的政策可能很快就会落地。通过，一揽子政策叠加，预计今年“金九银十”的房地产市场较前两季度的低迷表现有明显改善。

进一步释放长期资金

在今年8月15日第二次降息之后，市场已经预期到央行下一阶段将会选择降准操作。考虑到11月MLF到期规模年内最高，市场更多认为降准可能落在11月，所以，此次降准时间提前一定程度上超出了市场预期。

此次下调存款准备金后，有利于进一步释放长期资金。下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，参照经验，有望释放长期资金5000亿~6000亿元。

中国人民银行有关负责人表示，精准有力实施好稳健货币政策，保持流动性合理充裕，保持信贷合理增长，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，更好地支持重点领域和薄弱环节，兼顾内外平衡，保持汇率基本稳定，稳固支持实体经济持续恢复向好，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，央行之所以提前降准，主要提到了两个方面的政策考量，即“巩固经济回升向好基础，保持流动性合理充裕”。降低实体经济融资成本和提振市场主体信心也是重要目标。

从近期情况来看，我国经济运行持续恢复，内生动力持续增强，社会预期持续改善。但经济面临的巨大压力仍不容忽视。居民虽然消费意愿高涨，但消费能力仍然低迷，特别是加杠杆意愿疲弱，使得房地产市场欲振乏力，民营企业信心上未改观。

“通过降准可以释放长期资金，进而可以降低金融机构融资成本。目前，一年期MLF利率为2.5%，而法定存款准备金利率为1.62%，期间有88个基点的利差。通过降准可以降低金融机构的融资成本，进而保证商业银行维持合理利润水平，并增强支持实体经济的能力。”王静文表示。

杨畅称，从近期经济数据来观察，整体经济仍在磨底向上阶段，PMI新订单与新出口订单的差值进一步扩大，已经反映出内需向上修复的特征。从高频数据来看，外需仍在磨底，基建和地产有待进一步发力；在此背景下，后续观察重点，或是在流动性环境充裕背景下，后续政策发力能否进一步提升经济基本面的修复斜率。

带动房贷利率下行

近段时间以来，政策端启动“认房不认贷”，降低首套房和二套房的利率，给购房者让利，促进需求端回暖，但同时对银行资产端的利润造成影响，也就是净息差的进一步下降。目前，银行净息差已经降到了历史最低水平，进一步降低房贷利率的积极性已经减弱。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，为了激励银行更多的给购房者让利，央行近期在资金端进行了一系列的操作，包括降低存款利率以及这一次降准。降低存款利率和降准，都有利于降低银行资金来源端的成本。相比降低存款利率可能会导致存款流失，降准释放无成本的资金，更能够起到降低银行资金来源端成本的效果。

李宇嘉称，此次降准目的，是为了促进包括银行对房地产刚性和改善性需求在内的实体经济投放资金，从而带动首套房和二套房利率的下行。由此可以估计，此前央行提出的首套房利率降至LPR减20个基点，二套房利率降至LPR加20个基点的政策预计很快就会落地了。

近期，楼市利好政策频出。在包括“认房不认贷”等新政出台，引起楼市交易量短暂出现抬头后，又归于平静。

以一线城市北京为例，中原地产研究院数据显示，北京新房第一个周末分别成交1800套和900套，之后几天的成交量快速萎缩，9月5日~8日仅成交100套；进入第二个周末，分别成交200套、300套。二手房也大体呈现出显现高峰又逐步衰退的趋势。

“此次央行降准另一层背景，从楼市的角度来看，就是‘认房不认贷’政策实行了半个月，但对需求端的促进的脉冲响应效果有所减弱，为了进一步提振市场的预期，央行再次采取了降成本的措施，来降低银行投放贷款的利率水平，从而让‘金九银十’的楼市保持一个相对活跃的态势。”李宇嘉认为。

他续称，包括降准在内，近期的楼市政策可以说是“一揽子”叠加的，对于楼市的企稳创造一个预期强烈的政策扶持基调。据此判断“金九银十”，尽管并不会出现火热回升的态势，但相比二季度和三季度的低迷来说会有明显改善。