“住改商”纠纷如何处理？有利害关系的业主一致同意是关键！

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“本解释”）于2020年12月29日修正。其中，第10条关于“住改商”的纠纷如何处理涉及实质性修改。

“住改商”纠纷如何处理？有利害关系的业主一致同意是关键！

一、

修改说明

民法典第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”本解释第10条除调整相关法律依据之外（由《物权法》第77条修改为民法典第279条），还将“经有利害关系的业主同意”修改为“经有利害关系的业主一致同意”。

二、

理解与适用

第一，“住改商”的含义、表现形式及危害。在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。其既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等经营行为。

“住改商”存在不同的表现形式，有的只是改变房屋的使用性质，有的不仅改变房屋的使用性质，而且改变房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门批准。作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。

如果允许业主随意将住宅改为经营性用房，将带来很多弊端，主要表现为：一是干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾；二是造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张；三是容易产生安全隐患；四是使城市规划目标难以实现。

第二，法律规定对“住改商”行为的限制。2007年通过的《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”据此，业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。值得注意的是，该条规定表明，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践中有的做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见，这违背了当初的立法本意。

因此，民法典第279条在《物权法》第77条的基础上进行了修改，明确规定“应当经有利害关系的业主一致同意”，明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”。需要强调的是，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合法合理地改变为经营性用房。

第三，本条规定的“业主”和“有利害关系业主”的主体范围。本条规定的“业主”应是指将专有部分住宅用途改为经营性用房的业主，但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。因此，非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。对“有利害关系的业主”的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。

实践中，在判断某一业主是否属于本条所称的“有利害关系的业主”时，应注意从以下几点进行认定：一是其应当具有法律规定的业主身份。实践中，应认定基于合同或法律规定而实际居住或者使用物业的物业使用人拥有与业主相同的权利。二是其合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。

实践中确有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。当存在小区业主已将房屋出租、出借等情形时，也应赋予非业主的物业使用人相同的异议权利。

第四，“住改商”行为未经有利害关系的业主一致同意的法律后果。根据民法典第279条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性，该条规定实际上已成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的，不以已经造成实际损害为限。

根据本解释第1款关于“有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任；若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。

三、

审判实践中应注意的问题

第一，有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格。有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。民法典第279条规定的立法导向是不主张“住改商”行为的，在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。“住改商”行为对业主居住、生活环境的安全和安宁及专有部分不动产价值均会产生不利影响，以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。在处理“住改商”纠纷时，要注意审查业主之间是否有书面证据证明同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。

第二，《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”根据该条规定，在因专有部分使用人实施“住改商”行为而导致相关纠纷的案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”。

第三，业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）对“住改商”行为的意见不一致时，应当如何处理。在非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见为准。原因在于，非业主的物业使用人并非物业的所有权人，其表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但不论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。但在非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的情况下，应当以非业主的物业使用人的意见为准。

✦ 法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

《物业管理条例》

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。