案件背景

上一期，我们聊了关于放弃建设工程价款优先受偿权的问题，该问题实务中非常常见。

通过上期拆解，我们知道，和爱情一样，建设工程价款优先受偿权并不是“想卖就能卖”。即使施工单位心甘情愿放弃建设工程价款优先受偿权，但如果放弃的行为侵害建筑工人的利益，那么放弃行为也是无效。

本期，我们继续聊一聊建设工程价款优先权的其他常见问题。

在开发商不断“暴雷”的大环境下，开发商迫于无奈，用开发的商品房冲抵建设工程款的现象也越发常见。

对此，施工单位也陷入两难，你说这抵债的房产要不要呢？不要吧，开发商除了房子，也没有其他的资产可以抵债。要吧，这抵债的房产法律上到底认不认？

更要命的是，通常到了这步田地的开发商，一方面很难积极配合完成过户登记，另一方面留给施工单位犹豫的时间不多了，再犹豫片刻，说不定会有其他债权人跳出来申请查封这些房产，到那时施工单位更无计可施。

真可谓，长虫爬进酒瓶里——进退两难。

本期我们就通过拆解四川省建筑机械化工程有限公司（“建机工程公司”）与成都紫杰投资管理有限公司（“紫杰投资公司”）执行异议之诉一案[1]，解答施工单位的疑惑。

本案再审申请人建机工程公司，是四川省成都市一家从事建筑工程施工的企业；被申请人紫杰投资公司，是四川省成都市一家从事项目投资及资产管理为主的企业。

本案审判长是冯文生法官，审判员是叶欢、叶阳法官。冯法官是最高院审监庭、第三巡回法庭主审法官，他主持的庭审和制作的判决书分别入选第二届全国法院“百场优秀庭审”和全国法院“百篇优秀裁判文书”。

审理概况

紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、老孙（上述两家公司法定代表人）、徐阿姨、小孙、马姐等借款合同纠纷一案中，向成都市中院申请诉讼财产保全。根据笔者实务经验，老孙等自然人应该为该案所涉借款提供了保证责任。

2018年5月21日，成都市中院作出执行裁定[2]，执行了大邑银都公司名下位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号的车库及房产，包括本案所涉的13套房屋（“案涉房产”）。

随后，建机工程公司向成都市中院提起执行异议，成都市中院作出中止执行的裁定[3]。

对于上述中止执行裁定，紫杰投资公司不服，向成都市中院提起执行异议之诉。

2019年5月13日，成都市中院作出判决[4]，准许执行案涉房产。

建机工程公司不服，向四川省高院提起上诉。

2019年12月24日，四川省高院作出二审判决[5]，驳回了建机工程公司上诉请求，维持一审判决。

建机工程公司不服气，向最高院申请再审。

2020年9月19日，最高院决定提审本案[6]。

2020年12月23日，最高院作出终审判决[7]，撤销了四川省高院和成都市中院的判决。

建机工程公司在一审、二审全部败诉的情况下，在最高院实现翻盘。

事实梳理

本案事实也是非常常见。

包括案涉房产在内的“邑都上城”楼盘是大邑银都公司开发的楼盘，建机工程公司是该楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工单位。

由于大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6,830,778元，双方在2013年7月11日签订协议书。

协议书约定，大邑银都公司将“邑都上城”楼盘中的15套房产（包括案涉房产），共2,819.53平方米作价7,330,778元抵偿欠付工程款。房款超出的500,000元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书。

协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。

除抵债协议中约定的价值526,344元的17栋×单元×层12号房屋外，双方在2016年4月28日签署了《商品房买卖合同》，共计14份。

对于未签署买卖合同的该套房屋，双方约定由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500,000元。

商品房买卖合同签订后，仅有37栋和40栋各一套房产的买卖合同在登记机关进行了合同备案。

2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票。

后面的故事就与审理概况衔接上了。

紫杰投资公司在与大邑银都公司等主体的借款合同纠纷一案中，向成都市中院申请诉讼财产保全。

建机工程公司知晓后，立即提起执行异议，随后又发生了一连串执行异议之诉。

拆解&分析

本案的争议焦点显而易见：1、施工单位与开发商以房冲抵建设工程价款的行为是否有效？2、以房冲抵的行为是否可以对抗法院的强制执行？

一审法院

1、以房冲抵建设工程价款的行为是否有效？

首先，一审法院认为，之所以施工单位建机工程公司与开发商大邑银都公司以房冲抵建设工程价款，是因为双方先存在建筑工程施工合同关系，大邑银都公司拖欠工程款迟迟不予支付，双方才会协商一致，通过以房抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，由此订立了相应的《商品房买卖合同》。

其次，双方签订并履行上述合同，按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，实质上是履行付款义务的一种方式，该方式不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益。

因此，一审法院肯定了以房冲抵建设工程价款行为的效力。

2、是否可以排除法院强制执行？

首先，一审法院确定了法律适用依据，即我们之前几期反复提到的《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第28条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

其次，一审法院阐述该条规定内在的价值取向。一审法院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中，执行异议和复议规定有参照适用的价值。

看过之前几期的读者朋友，应该发现本案一审法院与此前最高院对于该条款的价值取向的理解存在不同。

本案一审法院认为，之所以要保护购房人的优先权，是因为与其他债权相比，购房人一来无过错，二来他的债权是在先履行的债权。而之前几期中，最高院对于该条款内在价值的理解是，优先保护消费者的生存权利。

再次，一审法院认为，虽然双方签署的《商品房买卖合同》依法成立，对双方均发生约束力，双方只需按照合同约定履行，则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动，但是建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出。

最后，结合建机工程公司和与大邑银都公司签订的协议书看，该协议书约定物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后收取。第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书。

据此，一审法院认为，建机工程公司最根本的目的还是通过处置抵偿房屋为手段，从而实现债权。正因如此，双方签署《商品房买卖合同》后才迟迟未办理权属登记，最终导致拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封。

所以，一审法院认为，造成上述局面的原因是建机工程公司自身所致。

综上，一审法院作出结论：建机工程公司对于案涉房产虽享有合同权利，但因自身的原因造成权利不完整，因而不足以排除人民法院强制执行。

读者朋友们，您对一审法院的判决是否认同？欢迎留言！

二审法院

建机工程公司对于一审判决不服，二审时调整了诉讼思路，提出一个新的上诉理由：案涉房产抵债的不是普通债权，而是具有优先性的建设工程价款优先权，应当足以排除强制执行。

对于一审法院的判决，以及建机工程公司新的上诉理由，二审法院又是什么观点呢？

1、一审法院法律适用存在问题

一审法院作出判决的依据是参考《执行异议和复议规定》第28条的规定。

之前几期我们也详细解释了执行异议和执行异议之诉的联系和区别。

在之前案例中，最高院认为，《执行异议和复议规定》是处理执行异议的法律依据，而到了执行异议之诉的阶段，法院应当跳出“珍珑棋局”，实质审查和认定执行标的权属，进而作出民事权益是否足以排除强制执行的判断。

二审法院与此前案例中的最高院意见一致。

二审法院认为，本案作为执行异议之诉，不能参照《执行异议和复议规定》第28条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。

2、建机工程公司并非是《执行异议和复议规定》第28条的保护对象

一审法院认为，《执行异议和复议规定》第28条保护的是真实不动产买受人。

具体来说，是出于购买不动产的目的，真实的买受人与出卖人成立合法有效的买卖关系，从而对该不动产享有的交付及权属变动的物权期待权。

而本案中的建机工程公司并非真实的买受人，《商品房买卖合同》签订后至本案起诉前，建机工程公司也未缴纳各种契税和物业管理费。

从双方证据来看，建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程债权，其本意并非购买案涉房产。

因此，一审法院认为，建机工程公司并非《执行异议和复议规定》第28条保护对象。

3、建机工程公司享有的建设工程价款优先受偿权是否可以排除强制执行？

一审法院的思路很明晰，由于建机工程公司的过错导致未办理过户登记，因此根据《执行异议和复议规定》第28条规定，无法排除法院的强制执行。

二审中，建机工程公司调整了诉讼思路：我享有的权利可是“大名鼎鼎”的建设工程价款优先权呀，还不能排除强制执行吗？

二审法院说，不行！请看理由：

首先，二审法院点明了排除强制执行的权利基础。案外人执行异议之诉的标的，是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施，这一诉讼标的的基础是，到底谁对该执行标的享有实体权利？

其次，沿着上面的逻辑，二审法院认为，根据《最高院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第15条[8]的规定，足以排除强制执行的权益范围，应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。

二审法院认为，所有权和类似所有权的实体权利，才是足以排除强制执行的权利范围。

再次，二审法院认为，建设工程价款优先受偿权来源于《合同法》第286条[9]的规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

根据该规定，建设工程优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益。

最后，对于是否可以通过“以房抵债”行使建设工程价款优先权，二审法院持否定态度。二审法院认为，建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程优先受偿权行使的方式不符。

综上，二审法院认为建机工程公司关于可基于建设工程优先受偿权排除强制执行的理由不能成立，驳回了建机工程公司上诉请求，维持了一审判决。

最高院

通过审理概况，我们知道最高院推翻了一审和二审的判决。那么，最高院又是从何角度说理的呢？

1、能不能通过“以房抵债”行使建设工程价款优先受偿权？

我们知道，二审法院并不认可通过“以房抵债”的方式行使建设工程价款优先权，认为这种方式与法律规定的“折价”、“拍卖”的方式不符。

对此，最高院有不同的看法。

首先，对于《合同法》第286条的理解与适用，最高院认为，该规定赋予承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。

其次，本案建机工程公司与大邑银都公司签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋，作价7,330,778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，随后签署相关的《商品房买卖合同》，以冲抵工程款的方式购买案涉房产，实质上就是通过协商折价的方式，抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。

因此，最高院认为通过“以房抵债”的方式行使建设工程价款优先受偿权，符合《合同法》第286条规定的实现方式。

2、建机工程公司享有的建设工程价款优先受偿权是否可以排除强制执行？

二审法院认为，足以排除强制执行的权益范围，应当为所有权或者具有与所有权属性类似的实体权利，比如物权期待权。最高院又从什么角度对该说理进行否定呢？

最高院从双方权利性质以及顺位的角度进行说理。

首先，最高院认为，根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“《建设工程价款优先受偿权批复》”）[10]第1条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

本案中，紫杰投资公司对大邑银都公司享有的债权是基于借款合同关系，其享有的债权属性是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人，对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权。

从受偿的优先顺位看，建机工程公司工程款债权应当优先于紫杰投资公司的普通债权受偿。

其次，本案不适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，建机工程公司对于案涉房产的权利，是其对大邑银都公司享有建设工程价款债权的物化载体。换句话说，建机工程公司对于案涉房产享有的权利，等同于其依法享有的建设工程价款优先受偿的权利。

综上，最高院认为，建机工程公司就案涉房产享有的权利，足以排除紫杰投资公司的强制执行。因此，撤销了一审和二审的判决。

案后语

本案也体现了诉讼审判之美。

实话实说，二审法院的逻辑和推理已经很有说服力。

二审法院从能够排除强制执行的权利出发，探究本案建机工程公司的权利是否足以排除强制执行；最高院则从双方权利的性质和顺位角度进行研判，这也是从另一个角度来看待本案。

正所谓，非黑即白终究少，一体多面是非多。

之前几期中，不少粉丝留言说，为什么同样的法律条文，不同人有不同的解读？同样的案例，为什么不同法官作出的判决却如此大相径庭？是不是我们的法律存在漏洞，或者办案人员受到了干扰？

其实不然。

一方面，现实是复杂的，法律体系再发达、再完备的国家，也无法通过法律条款覆盖现实情况的方方面面，更何况滞后性也是法律的天然属性。

另一方面，对于一个事件、一个案例，会存在不同的角度和维度，甚至存在不同的价值判断和冲突，法律依据也不尽相同，这才会给律师辩护、法官裁判提供取舍的空间。

最后，细心的朋友应该发现，对于一个事件、一个案件包含的价值判断和取舍，还会随着社会的发展而产生变化。

比如去年轰动全球的“美国最高院投票推翻堕胎法案”，正是法律价值的判断和取舍，随社会发展产生变化的典型案例。

从这个角度来说，律师和法官，短期内有可能被ChatGPT替代吗？