南通市海门区一楼盘。徐凡淋/摄

环沪城市南通楼市去化难,建筑企业举步维艰的情形正在改善。

环沪城市南通楼市去化难,建筑企业举步维艰的情形正在改善。

8月10日,记者从江苏省南通市海门区住房和城乡建设局获悉,海门区发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称:意见),新政从降低首付比例至2成,下调贷款利率,提高公积金贷款额度等多方面降低个人购房门槛,同时在企业端降低普通商品住房用地竞买保证金比例,延长开发项目土地出让金缴款期限,放宽预售进度标准等激发市场主体活力。

海门,隶属江苏省南通市下辖县级市,与上海、苏州隔江相望,海门楼市曾经历一波高速上升期,有中国“建筑之乡”的美称,诞生多家名震一时的建筑企业,现今楼市大幅下滑,昔日建筑企业步履为艰。

根据同策研究院的数据统计,南通市7月成交商品住房750套,成交套数环比减少9.75%,同比减少48%;成交面积92001.37平方米,环比减少11.39%,同比减少46.76%;成交金额19.84亿元,环比减少17.75%,同比减少43.92%;成交均价21567元/平方米,环比下降7.17%,同比增长5.32%。

记者梳理发现,南通楼市自2021年7月以来呈大幅下降走势,降幅最高的月份成交金额与成交面积同比下降75%,成交套数同比降幅76%。

针对此次南通海门新政的出台,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,海门新政说明部分环沪城市依然存在市场降温压力,政策有助于海门房地产市场活跃,对于海门类似“建筑之乡”下的建筑企业的业务复苏与发展也有积极作用。

去化超2年,南通楼市急需稳定

根据通知,海门此次新政多举措降低个人购房门槛,含首次购房首付比例最低执行20%,二套房首付比例最低执行30%;首套住房商业贷款利率下限执行LPR减20个基点;在职职工购买首套商品住房公积金贷款额度放宽至可贷额度的两倍,最高不超过40万元/人、80万元/户;取得硕士研究生或高级职称及以上在职职工申请公积金贷款,最高贷款额度调整为80万元/人、160万元/户。

此次海门购房新政的出台,位于南通市海门东海中路的云起苑·和苑销售经理李泉告诉记者:“20%首付在六月就已执行,只是最近才正式公布文件”。新政出台,反映到市场的表现,李泉表示6月成交量有所回升,但海门楼市去化依然艰难。

李泉告诉记者在南通海门有楼盘停工,有楼盘降价促销,他所在的项目云起苑·和苑是附近唯一的现房销售,2020年开盘至今共5栋楼300多套房,97~172平方米四个户型都有,目前可选的房源依然很多。

“现房销售,卖了2年多时间,还有一半以上未售”。即便有了购房新政的加持,李泉说很多购房者心态已经发生了变化。

距离云起苑·和苑项目不远处,位于海门红海路口的都市五星北区项目,由江苏南通三建集团股份有限公司总承包,记者在该项目现场看到只有寥寥几个人,一名接近南通三建的相关工作人员表示该项目已停工,南通三建在南通好几个项目,包括承包几个政府项目均在重新招投标。

上海南通三建装饰有限公司一名员工对记者直言:“南通三建母公司已倒闭,剩下几个独立法人、独立运作的子公司还在经营”。

对于南通楼市现状,同策研究院研究总监宋红卫表示,南通楼市今年整体较为低迷,近几个月新房成交均在千套以下,二手房挂牌量大幅上升,土地市场较为低迷,稳定楼市,稳定经济增长的压力巨大。

“南通今年上半年也出台了楼市松动政策,此次政策在前期政策没有达到预期效果的背景下推出,说明南通稳定楼市的急迫性”。宋红卫认为,此次新政对于南通楼市有一定提振效果,但效果有限,且政策时效性不会太长,主要原因是目前整个房地产行业的信心没有恢复,尤其房企资金链断裂风险还没有解除,购房者惧怕买到烂尾项目,造成开发商投资意愿不强,购房者购房积极性下降。

正待重振的“建筑之乡”

南通地处长江出海口,交通便利,下辖3区、1县、4个县级市,从事泥瓦木工匠很多,自古就弥漫着浓厚的建筑氛围,过去老百姓很多把孩子送到有名的工匠门下学艺。

早在上世纪50年代,南通建筑队伍除了承担本地建设任务,还被派到外地支援建筑,如:首都十大建筑和南京大桥的修建。上世纪90年代起,南通建筑团队已在房地产行业获得许多房地产企业的信任与支持,与南通建筑团队合作的企业很多,南通六建更是多次进入全国民营企业500强行列。

据统计,2021年中国民营企业500强榜单中,共有38家建筑企业入围,其中,江苏省占据13席,之中11席归属南通,2021年,南通市建筑业总产值首次突破万亿元,总量达10569亿元,产值规模稳居全国地级市首位。

然而,受疫情与市场影响,拥有万亿资本的南通铁军,这几年受到极大打击,其中,南通一建、三建、六建、均受到不同程度的影响。南通建筑主力军南通三建多个项目停工,处于破产边缘,苏中建设多次申请破产重组,南通一建和六建已经破产。

为激发市场活力,力挽南通楼市与企业,今年5月20日,南通市住房和城乡建设局与南通市发改委、南通市财政局、南通市自然资源和规划局、人民银行南通市中心支行、中国银保监会南通监管分局、南通市住房公积金管理中心,联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,政策调整经营性用地竞买保证金比例,由出让起挂总价的30%降为20%。对信誉良好、经营稳健的优质房地产开发企业,允许其调度南通市项目的各类保证金等,作为参加主城区土地出让的竞买保证金使用。

7月20日,在海门新一轮集中供地中,虽然11宗地块均全部成交,遗憾的是没有任何外部企业参与,全部为当地城投国企拿地。

8月9日,南通海门再出新政,降低普通商品住房用地竞买保证金比例,由出让起挂总价的30%降为20%;延长开发项目土地出让金缴款期限为半年结清,对于开发周期长,投资规模大的项目,最长可延至1年。同时采取“控地价”、放宽预售进度标准、提高商品住房品质,加大优质项目金融支持力度,加大并购债权融资支持力度,加大企业流动性贷款等支持力度,满足企业合理融资需求。

严跃进认为,海门此次新政明确降低购地保证金缴纳比例、放松预售标准、鼓励融资等政策值得行业关注。海门对低层、中层和高层住房项目进行了差异化预售标准,对于加快企业回笼资金等具有积极的作用。

“政策对有着‘建筑之乡’的海门建筑企业的业务复苏和发展,有一定推动作用”。严跃进表示政策放松过程中,要密切关注市场新情况和新问题,把提品质、稳秩序作为作为一项重要工作去抓,以更好促进房地产市场高质量发展。

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