上海二手房“量价齐跌”，总价千万元以上房源降幅加大

上海楼市。徐凡淋/摄

上海二手房连续三个月成交量呈降温态势，挂牌量剧增，总价1000万~1700万元二手房成降价主力房源。

11月8日，在市场走访中，多名房产中介经理向记者透露：“跟进房源时明显感觉，上海二手房挂牌量对比往年多了很多，因‘打新热’的兴起，‘卖旧买新’的群体和自己企业或公司急需资金周转的业主，出售房源占比达80%”。

根据上海链家研究院的监控数据，10月份上海全市共成交二手房1.6万套，环比9月下降11%，同比增长25%；成交金额539亿元，环比下降11%，同比增长33%；套均总价327万元/套，环比下降1%，同比增长6%；成交均价39567元/平方米，环比持平，同比增长4%。

记者根据多个机构数据整理，上海二手房成交量7月达成交小高峰1.97万套后，8月以来已连续三个月回落，其中，8月二手房成交量1.95万套，9月成交量1.81万套，10月成交量1.6万套，成交量呈逐月下降走势，且降幅加大。

二手房在实际成交中，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“老破小”与“老大旧”成降价主力，“老破小”价格普遍降幅5%~8%，部分品质较差房源降幅达10%，总价1000万~2000万元价位的房源出售较难，尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅加大，只有高品质次新房小区价格松动较小。

“二手房成交量低很重要的原因是新房供应量加大，与二手房形成直接竞争，当新房入围分越来越低，二手房失去了竞争力，成交量减少，价格下滑已经势不可挡”。对于第四季度二手房市场，卢文曦认为未来一段时间市场可能两极分化，品质相对好的房源抗跌，郊区品质差的“老破小”跌幅较大，短期内逆转的可能不大，12月可能有翘尾行情，但震荡下行的可能较大。

“打新热”直接抑制二手房市场

不断加速供应的新房市场，直接分流二手房购房需求。

“几百万元的房子不降价几十万元，根本卖不动”。上海虹口区一房产中介对记者直言：“上海新房上市的节奏和步伐之快让人应接不暇，每个月都有上万套新房上市，‘打新热’的兴起，直接抑制了二手房市场”。

回顾今年上海共推出6批次新建商品房，记者初步统计共供应69844套新房，6月开始陆续推出5批次房源，每批次上万套，已有超5万套房源入市，市区新盘与远郊盘布局合理，涵盖上海各大区域。

新房市场较快的供应节奏和频次，加上新房认筹入围分不断降低，部分近郊和远郊楼盘已不用积分，这直接分流购房需求，部分原本打算买二手房的购房者，转向新房市场。

“现在很多房东抛售老房子，要么急于套现，要么急着去市区‘打新’”。上海虹口区一房产中介经理表示，高积分的房东很多，觉得房子老了，面积小了，下决心置换，挂牌量增多。

在“打新热”背后，一方面部分区域二手房单价高，另一方面二手房购房首付比例较高也是大多数人选择买新房的原因之一。

链家地产上海虹口区一门店经理告诉记者，去年开始二手房贷款执行“三价就低”政策后，购买二手房对首付资金的要求明显提高，首套购房者要准备50%~60%购房款，二套购房者要准备80%~90%的首付款，由于贷款评估价普遍比合同价低，能贷款的额度减少，买新房则不需要这么高的比例。

以合同价500万元二手房为例，“三价就低”银行评估价为65%~70%，约350万元，按最低评估价350万元申请贷款，可贷额度约120万元，实际首付比例约380万元，为合同价500万元的76%，即便二手房放款提速后，不论刚需或刚改都会分流大量购房客转向新房市场。

“房东的心态是有人要就卖”。上述门店店长表示，目前二手房的现状是供大于求，从9月份开始上海市场二手房源挂牌量就增加了不少，但是买房客并没有明显增加，部分区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大，虚高房源普遍降幅在5%~10%左右，有些急售房源降幅在10%以上。

总价千万元二手房降幅加大

“老破小”和千万元级老房成降价主力。

以上海闵行区梅陇板块高兴花园为例，由于附近闵行实验景城校区、莘松中学等较强的教育资源，楼市高峰时该小区售价达9万元/平方米。现在，太平洋房产一名房产经理表示，高兴花园由于户型小，楼龄老旧，在附近小区中降幅最大，目前成交价在6.5万元左右，降幅2万~3万元/平方米。

同属梅陇板块2007年左右的次新房小区春城、景城、万科假日花园，价格普遍下降1万多元/平方米，实际成交价为7万元/平方米，高峰期则同样超9万元/平方米。

对于市场的“打新热”，万冠豪宅房产何经理告诉记者，“我好几个客户去买闵行颛桥的新房紫薇花园了，那里离地铁站近，60分以上积分就可以”。

二手房的降价潮正从中环蔓延到中心城区，以中心城区虹口为例，长期在虹口从事房产交易的国堃房产范店长告诉记者，市中心“老破小”的下滑幅度相对较小，300万~400万元的老旧一房一厅，两房一厅，面积40~50平方米的楼梯房或电梯一房，这种房源很受刚需欢迎，买的人较多，下滑幅度不大。

“1000多万元的二手刚需改善住房，降幅较大”。主力降价房源为1000万~1700万元之间的房源，建造时间2000年左右，面积较大的“老大旧”房源。

其中，虹口区鲁迅公园附近一套145平方米的次新房带车位总价1080万元，单价7.4万元，低于市场价200万元。上述房产中介范店长表示该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上，平均成交均价9万元/平方米，目前降幅较大。

“上海疫情后房价一直处于稳定状态，上浮不多，现在又跌回上浮前的价格了”。上述门店店长表示，6~7月能卖1500万元的房子，现在1400万元，普遍降幅50万~100万元。

对于千万级房源降价且出售难，范店长认为是人们求稳的心态，这类价位的房源可选择的空间大。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，总价1000万~2000万元价位的房源比较尴尬，购买千万元房子的购房者普遍对房屋品质要求较高，要求地段好，面积大，楼龄20年左右的“老旧大”房源，很难同时满足地段和面积的要求。目前市场总价超1300万元的新房选择较多，总价超1500万元的新房选择空间更大，买家放弃二手房去买新房的可能较大，导致这类房源出售难。

“连续5个月以来上海新房市场供应量大增，购房者可选择面拓宽，对二手房市场造成冲击，其次，国庆假期因素也是导致成交量走低的因素之一”。

对于近期上海楼市，同策研究院资深分析师肖云祥表示，目前购房者对宏观经济、房地产市场趋势、自身收入等预期下降，对未来市场信心不足造成观望情绪浓重，预计四季度二手房市场会有一小波走高趋势，但同比不及往年，今年上海土地供应量较大，未来1年多时间里新房供应仍然会较大，将分散市场需求，二手房市场或将继续承压。