01 | 21个城市被委以重任

这两天，中央层面上接连发布了多份刺激消费和需求的文件，其中最重要的两份莫过于，一个关于汽车，一个关于房子。

汽车和房子，是消费市场的两个大头。

第一，国家发展改革委、工业和信息化部、公安部、财政部等13个部门联合发布的《关于促进汽车消费的若干措施》。

提出，放宽限购、降低购置使用成本、加大信贷支持。

第二，国常会上审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

这里有两个关键词，一个是“超大特大城市”，一个是“城中村改造”。也即城中村整改再只在超大与特大城市搞，不是全国雨露均沾。

消息一出，舆论哗然，很多不明所以的人，以为房价又要大涨了。其实根本就不是那么回事，这一点后面会详细分析。

先来看看文件点名的，或者说被委以拉动需求和消费重任的超大特大城市到底是哪些城市。

按照住建部的城市划分标准，城区人口在500万至1000万为特大城市，城区人口超过1000万的为超大城市。

按照这个标准，目前超大城市有8个，特大城市有13个，共计21个。

以国家统计局刊印的《2020中国人口普查分县资料》来看：

第一，城区人口在1000万以上的8个超大城市分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

武汉虽然在2020年的数据中，城区人口尚不满1000万，但2020年常住人口回流了120万，2022年常住人口又增加了9万人，早就跻身超大城市行列了。

这两年武汉官方文件中，也一直以超大城市自居。

第二，城区人口在500万以上1000万以下的13个特大城市分别是东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

02 | 会推动房价上涨吗

围绕这份《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，吃瓜群众心中主要有两个疑惑，特别是第二个。

第一，为何只在超大特大城市搞城中村改造。

这一点，逻辑其实很简单。在人口转向之下，大多数城市的人口都开始负增长，特别是大多数三四线城市，加入收缩行列的队伍不断扩大。

普通三四线城市的住房供应已经很大，基本都远大于需求。而人口又在减少，供大于求的局面还在加剧。

本号此前梳理过，目前公布常住人口数据的266个城市中，人口减少的有143个，也即全国一大半城市，人口都在减少。

数据：各城市统计局

这时候你再在三四线城市搞城市村改造，增加房屋供应，反而有可能会成为压垮三四线城市房价的最后一根稻草。

第二，城中村改造会推高超大特大城市的房价吗？

租金可能会被推高，但对房价是利空。

之所以很多不明所以的人担心，城中村改造会推高房价，是因为将城中村改造与货币棚改划上了等号。

为何会推高租金？

显然，在资金投入之下，城中村气象更新，成本增加了，租金自然会由租客买单。联想一下今年闹得沸沸扬扬的公租房就能明白了。

租金上涨，可能会倒逼这一群农民工离开大城市。但规模可能不会太大。因为城中村改造，并非全面拆除，而是视情况而定。

大部分会保持原样，保留住天然廉租房的属性，给刚毕业的大学生和中低收入人群居住。

肯定不会全盘拆除，一方面很多城市没有那个资金实力，另一方面对城市自身的发展不利。

因为城中村是天然的廉租房，在高房价的当下，这里成了很多城市基础劳动者和大批白领居住的地方。

以深圳来说，深圳1766万人中，有一大半是居住在城中村，全盘拆除你让这些人住哪里？

所以说，肯定是少部分，甚至是极少部分城中村，比如建筑年代过于久远老旧的城中村，会纳入改造。

为何对房价是利空？

一方面，城中村改造和货币棚改是两码事。

货币棚改的对象，是棚改户，也即老旧危房的业主的房子。一套房子对应一个业主。拆除棚改区，印钱给棚改户，让他们拿着钱去买房。

拆除棚改区，回收土地，减少了房屋数量。给钱棚改户，让他们去买房，增加了需求。

一增一减之下，房价自然被托起来了。这是上一轮牛市期间，大多数三四线城市和部分二线城市房价上涨的逻辑。

而城中村改造则不同。首先，文件并没有提货币化，也没有钱的出处。也就是拆迁给房还是给钱，都不一定。

抛开这个问题不谈，城中村改造成住宅小区，房屋数量肯定是增加而不是减少。

城中村大多都是中低层建筑，一般都是10层左右。改造城小区基本都是30层起步了，要是像武汉那样的豪情，60层也不是不可能，供应增加就更明显了。

供应增加了，那么需求呢？需求则是减少。

城中村里面居住的大多是租客，数十套房子对应一个业主，有时候是一栋楼乃至几栋楼对应一个业主。

即便拆除给钱，这些业主也不可能再去买一栋楼吧？在限购之下，他们顶多能买两三套房而已。

举个例子你就明白这种供需结构的变化。

假如某个城中村，现有20栋建筑，都是10层的，平均每层5套房子，为20个业主所有。房屋套数1000套。改为住宅小区后，建筑可能变成10栋，32层，每层5套房，房屋套数1600套。

供应增加了600套，但需求增加如何？这20个业主如果拿着拆迁款去买房，在限购之下最多只能买40套至60套。

增加的供应远大于增加的需求，这与棚改完全相反，对房价自然构成利空。

郑州就是个典型案例。郑州房价连续下跌五六年，一个很重要的原因之一就是城中村大规模改造。

根据第一财经透露，2015年后的大规模城中村改造，先后对全市600多个城中村启动拆迁。此举一方面导致大量原本租住于这些城中村的租户，因为租房成本攀升最终离开郑州，另一方面，在随后几年内，这些城中村居民又动辄获赔三五套、七八套房源，导致郑州的房源数量激增。一方面，是潜在的购房者减少，另一方面，又是市场的供给量增加，一增一减之下，郑州的二手房市场迎来当头一棒。

03 | 城中村改造的根本目的是什么

根本目的是

第一，拉动需求和消费。

文件说得很明白，城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

大部分不会拆除的城中村改造，可能是外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类。

这会拉动房地产上下游产业链的消费，同时也会拉动投资，推动经济发展，增加就业。

第二，消除安全隐患。

文件提到，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

一些年代久远、年久失修的城中村，安全隐患的确很大，需要改造。

这些举动都是惠民生。

至于推高房价，从始至终高层都没有这个意思。

从高层今年以来的一系列动作来看，目的很明确：

现在官方所有的救市招数，所有的努力，都是努力让房价软着陆，避免硬着陆。

也即想要解决高房价与低收入之间的矛盾，但不能求快，而是以时间换空间，让房价稳步下降。

这也是最稳妥最好的办法，楼市一旦硬着陆，对有房的人来说自然是大利空，对于无房的人，也是大利空。因为一旦产生系统性危机，所有人都无法置身事外。