多个楼盘一天认购量上百组，上海楼市“金九”已至

上海一楼盘售楼处。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

9月1日，上海宣布全面执行“认房不认贷”政策后，市场正在发生变化。“认房不认贷”政策落地后的首个周末，市场活跃度明显提升。

在市场多个项目走访中发现，不论正在认购中的楼盘，还是尚未开启认购的楼盘，或是此前滞销在售楼盘在“认房不认贷”政策落地后，市场与购房者心态均有明显变化。

多个楼盘一天认购上百套

9月2日下午五点，位于青浦区赵巷板块的国贸虹桥璟上，认购前一天售楼处门庭若市，汇聚着不少购房者。

“我们首付预算只有200万元，之前‘认房又认贷’按二套首付需要70%，只能考虑总价300万元左右的房子，新政后首付只需35%，可以选择450万~500万元更好的房子了。”

刘敏（化名）夫妻是安徽人，因老家有房贷记录，按之前政策，虽在上海是首次购房，但首付款比例仍需要70%，“认房不认贷”政策的实施，刘敏夫妻最直接的感受是首付款压力瞬间小了很多，还可选择比之前更好，面积更大的房子。

以虹桥国贸虹桥璟上89平方米三房户型，总价450万元的房子为例，根据现场销售人员的测算，刘敏夫妻现在仅需35%的首付款160万元，贷款290万元，月供14000元；按此前“认房又认贷”则需准备首付款315万元，远超其首付款200万元预算。

国贸虹桥璟上项目，周边有以科创为主体的市西软件园，以及项目东侧由国贸代建的两所9年一贯制学校（小学+初中），距离嘉松中路地铁站约700米等。

因楼盘较好的区位与规划，9月3日，国贸虹桥璟上首日认购结束，现场销售经理表示，本期推出396套房源，一天认购了200多组客户，认购结束预计将有500~600组认购客户。

对于首日的高认购率，上述销售经理则表示，很多是前期储备客户，认房不认贷政策落地市场没这么快发酵。

事实上，第一天的高认购率后，9月4日下午5点，国贸虹桥璟上第二天认购客户约80组。

南山前湾拾缦认购现场。徐凡淋/摄

跟国贸虹桥璟上同日开启认购的还有闵行区虹桥板块徐亭路的南山前湾拾缦，主推104平方米户型仅142套房源。

与国贸虹桥璟上售楼部现场火热不同的是，9月3日下午2点，南山前湾拾缦售楼处只有零星少数看房者，现场仅有1名销售人员。

该盘周边学校、交通配套齐全，一路之隔便是曾经认购火热的首创·禧瑞荟，正当疑惑为何新政后售楼处如此冷清之时，上述销售经理告知，所有工作人员和认购客户都在离项目2公里之外的虹桥国家会展中心希尔顿欢朋酒店12楼。

根据该销售人员的指引来到希尔顿欢朋酒店12楼，映入眼前的是与售楼处截然不同的景象，只见现场座无虚席，设置等候区、初审区、填单区、复审区、明源录入、财务区、打单区，购房客户手拿认购资料，一整套流程下来有如通过一道道的面试关卡，现场的收单区则是一套套完成认购流程的购房者资料。

对于为何不在售楼部完成认购流程，现场工作人员表示，来酒店的均由销售人员预约，是确定认购并准备好购房资料的客户。售楼部临时接待的客户，有很多还在不同楼盘之间对比观望，有不确定性。

9月3日，认购结束，现场工作人员表示142套房源，第一天认购客户已达100多组，截至9月4日5点，南山前湾拾缦有效认购客户超140组，两天时间认购率已达104%。

此外，在上海宣布“认房不认贷”后，上海多个楼盘出现带看量上涨和楼盘成交过亿元的现象。根据保利发展和招商蛇口的公开宣传资料，招商蛇口9月2日~3日，上海成交额突破1.8亿元，保利发展在上海的两个楼盘成交额均过亿元，其中一个楼盘交易额1.6亿元，另一个楼盘成交额达1.1亿元。

位于上海远郊区的续销楼盘，在上海“认房不认贷”政策落地后成交量也有了明显变化。临港自贸区的中建·玖海云天，有销售人员表示政策出台首日晚上与第二天成交量明显回升，原来只打算买小户型的客户不少改买大户型了。

浦东惠南板块一在售楼盘销售人员也表示，询问高楼层，面积大一些房源的客户增加。

把握政策窗口期

“在二手房市场方面，有门店二手房预约带看量增长了50%，带看量确实有提升，估计还会增加，不过二手房‘牛市’可能会慢一些，因为定价权在房东手里，好房子看涨惜售或临时跳价的事情也会发生，不排除会出现有价无市的情况。”

对于“认房不认贷”落地后的上海楼市，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，主城区改善楼盘明显回升，外环沿线的楼盘人气也较好，远郊区金山等地要看楼盘品质和配套综合实力。

此外，在市场供应方面，9月1日，上海市房地产交易中心发布今年第八批次集中供应新建商品住房项目，8批次上市26个项目，总建筑面积约102万平方米，合计8444套房源。

值得关注的是，8批次房源中备案均价超10万元/平方米的项目增量明显，有7个，占项目总数的27%，单价最高的桃花源墅四期销售单价达156000元/平方米；6万~9万元/平方米的项目10个，占项目总数的38%；单价6万元以下项目9个，占项目总数的34%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，9月份上海新房市场供应放量，超过100万平方米，市场供应充足。其次，单价10万元/平方米以上的高价房增多。“认房不认贷”政策落地后，会有一部分符合相应条件的购房客，市场对改善的需求增加，不排除部分“红盘”认购参与度增高，造成市场紧张焦虑情绪。

卢文曦建议在认购量增加的情况下，可适当增加热门楼盘的入围比。

对于新政后购房群体的心态变化，张宏伟认为，首套刚需客户受制于经济和收入的不确定性，短期内很难有太大改变，会根据自己的实际情况来，相对理性。置换类的改善群体，需要卖一套才能买下一套，目前二手房挂牌量破新高，可以接手的首套刚需购房客不一定有能力出手，这类改善需求不会那么快入市。可以预期的是，豪宅市场会火热。

对于“金九银十”的市场预期，张宏伟表示，上海新房9月~10月预计成交量会达到80万~90万平方米，房企推盘节奏，可把握好政策窗口期的改善需求释放；其次，上海二手房交易量预计会达到1.8万~1.9万套，会有明显回升，在价格方面，核心区价格可能会微涨。