建筑之窗南京讯（通讯员 周璇 王璇）上世纪50年代，南京老烟厂在南京市杨将军巷“诞生”了。 
这是以前的老烟厂，“肚量”很大，占地近16000平方米；含有9栋独立建筑，最早的1栋诞生在近代。 
作为南京卷烟厂的老厂房，功能单一，仓库、办公楼就是该烟厂的全部。 
老烟厂的“邻居”们都赫赫有名，总统府、原国立美术馆、江苏省美术馆、江宁织造府、六朝博物馆，都离其不到500米。就这样，老烟厂一直静静地蜷缩在南京繁华闹市中，见证着时代变迁。
2001年起，随着工厂的迁出，老烟厂渐渐被闲置，但老烟厂的周围依然游人如织，破败的老烟厂，显得格格不入。 
2018年，老烟厂被征收了，听说老烟厂要被打造为办公、文化、商业产业园，老烟厂是渴望蜕变，但在功能转换中，却遇到了难题。 
老烟厂的耐火等级不足、建筑间防火间距不足、原消防用水量不足、防火分区难以调整……这些都无法满足现代功能的使用需求。同时，在办理消防审验手续时，无法提供使用功能变更规划许可，这些问题一度让老烟厂的改造进度停滞不前。 
作为江苏省和住房城乡建设部既有建筑改造利用消防设计审查验收试点城市，南京市积极探索，为老烟厂的改造提供了政策上的支撑和可行的技术路径。通过正负面清单、企业函询等方式，老烟厂的功能改变认定程序被简化了。随后，老烟厂被重新设置了消火栓、自动喷淋系统、火灾自动报警系统及排烟系统，消防水池也增加到两处。 
原本封闭的老烟厂变得开阔，成为一个集工业遗产、文化旅游、现代商业、设计产业为一体的时尚综合体，被列为南京市第一批城市更新试点项目，并获得“水韵江苏·这里夜最美十佳夜市”称号。 
现如今，全省已有不少像老烟厂这样的老旧建筑，通过消防设计审查验收管理的改革创新，承“旧”而“新”，焕发新生。 
一直以来，消防问题是既有建筑改造利用常见的难点，也与城市更新工作息息相关。由于缺乏相应配套的法律法规、管理机制和技术标准支撑，消防审验已成为制约城市更新实施和推进的堵点之一。大量既有建筑要么无法实施改造弃之不用，要么不申报消防审验手续，违法违规建设成为存在安全风险的“黑店”。
对此，江苏省住房城乡建设厅在南京、常熟等地开展试点，从数个“小切口”入手，创新既有建筑改造利用消防设计审查验收机制，积累了系列成果和经验，并逐步形成通用的、行之有效的措施，让老建筑能够顺应时代发展新需求。
部分项目改造前后对比： 
▲南京小西湖历史文化街区项目 
▲南京江枫文旅龙建大厦项目 
▲常熟拼量超级品牌中心项目 
▲常熟绣衣厂文创园改造项目
2022年，在修订《江苏省消防条例》（以下简称《条例》）时，省住房城乡建设厅将试点经验总结上升为地方立法，从立法层面畅通了既有建筑消防审验管理路径。
《条例》明确，县级以上地方人民政府应当建立适用于城市更新中既有建筑改造利用规划、建设和消防的审批管理规则，推动自然资源、住房和城乡建设、消防救援等部门和机构实现相关审批受理要件、办理流程、适用标准的衔接和统一。同时，既有建筑改造利用，应当执行现行国家工程建设消防技术标准。存在空间、结构等客观条件限制的，应当符合省住房和城乡建设主管部门会同有关部门制定的消防技术要点，并采取人防、技防、物防等加强性措施，提升火灾预防和处置能力。历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内的改造利用，设区的市、县（市、区）人民政府应当按照管理权限组织编制防火安全保障方案，作为管理的依据。
从消防设计技术标准的角度来看，既有建筑的消防设计区别于新建建筑，不应囿于现行规范“处方式”条款的限制，而应具体问题具体分析。对此，省住房城乡建设厅按照《条例》相关要求，为既有建筑改造消防工作量身打造的“说明书”——《江苏省既有建筑改造消防设计技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），已于不久前正式执行。该《技术要点》是全国首部依法明确城市更新中消防新老标准适用规则的省级文件。
《技术要点》的印发，将进一步助力城市更新行动，让沉睡的老建筑“活”起来，焕发勃勃生机。
（供稿：江苏省住房和城乡建设厅）
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