广州市区靓地排队进场，房企出手谨慎：预估入市房价降5%~10%

短期内市场利润难以回升。

广州卖地的步伐明显加快。

不同于上半年明显收缩的市场，从7月中旬开始，包括广州市海珠区三滘立交地块、海珠区石岗路地块、荔湾区医药港M地块等多宗地块便陆续上架。

据了解，从8月到12月，广州拟出让的涉宅地共17宗，分布在越秀、海珠、天河、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙和增城区。拟出让的地块名单中，还包括海珠区琶洲南的3宗地块、越秀区广州大道南地块以及天河区南方面粉厂地块等靓地。

业内普遍认为，广州下半年的供地决心坚决，将不断推出“压箱底”的优质地块，预计流拍率将大幅降低。

不过，一位TOP10房企相关人士表示，“现在开发商在拿地时，除了关注利润外，还看重地块的稀缺性和能否快速去化。即使利润再高，如果房子卖不出去也无济于事。”

市区靓地排队进场

从名单来看，广州下半年拟出让的靓地颇具一定吸引力。

以天河区员村临江大道北侧AT080722地块为例，其前身为南方面粉厂，位于金融城西区，紧邻临江大道，南向一线江景，且靠近珠江新城东区，邻近豪宅标杆汇悦台，地理位置优越。根据流出的信息显示，地块的楼面地价仅为4字头（未扣除配建），明显低于之前撤牌的金融城东区宅地5.47万元/平方米的楼面价。

作为供应大户，海珠区此次推出了5宗地块。除了已上架的三滘立交地块和石岗路地块，最受关注的是琶洲南板块的3宗地块。早前，海珠区新滘东路北侧的储备地块控规将大量商业用地改为住宅用地，共新增了6宗、近30万平方米的住宅用地。拟出让清单中包括其中3块，虽然位置上相比全国销冠项目琶洲南TOD稍逊一筹，但地块对岸就是广交会展馆，视野开阔，适合打造改善型产品，缓解琶洲住宅稀缺的局面。

此外，久未推出宅地的越秀区也将推出广州大道南地块，与珠江新城仅一路之隔，是典型的“小而美”地块，总价可控。

上述TOP10房企相关人士透露，海珠区琶洲南地块价格和体量均适中，目前已有不少开发商表示出兴趣，预计竞争将会相对激烈。

对此，广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，只要定价合理，下半年这些地块大多数能够顺利出让。另外，由于外围区域的低价地块已几乎消失，市场上剩下的主要是核心区的地块。如果下半年成交量增加，将对全市土地均价产生拉升作用。

仅成交4宗宅地的上半年

今年上半年，广州土地市场刚经历了显著的收缩态势。

克而瑞数据显示，2024年上半年广州涉宅用地供应为11宗，总建筑面积100.23万平方米，同比减少73%。成交地块仅4宗，总建筑面积30.26万平方米，同比减少87%，成交金额64.78亿元，创下近5年来广州涉宅用地供求规模的半年度新低。同时，撤牌率也创新高，达到了83%。

即便加上7月中铁以5.91亿元成功竞得的南沙横沥地块，广州目前也仅成功出让5宗宅地。

从成交价格来看，唯一的亮点出现在荔湾区广钢新城地块，经过12轮竞争，最终由保利以8.5%的溢价率、6.99亿元的总价成功摘得，而其他地块均为底价成交。

邓浩志表示，如果按年度统计，从2021年开始，广州的土地出让量逐年下跌，即便下半年土地市场有所回暖，2024年的土地出让量仍将低于2023年，整体趋势已基本确定。

土地市场持续低迷，与一手房成交情况密切相关。

7月，随着“5·28”新政利好边际效应逐步减弱，叠加传统成交淡季，广州楼市成交量有所回落。中指院数据显示，截至7月28日，广州当月新房住宅网签4944套，网签面积59万平方米，成交量较上月有所下滑，但整体仍优于前5个月。

有业内人士分析称，6月部分成交的网签将延迟到7月上旬，因此数据显示尚算理想。但从市场一线情况来看，步入7月后，即便是明星楼盘，来访量和成交量也开始下滑，预计8月的成交数据将继续回落。

“一手房去化仍不理想，销售较好的楼盘大多是‘以价换量’的结果，开发商利润大幅下降，甚至出现了‘卖一套亏一套’的情况。另一方面，许多购房者转向价格更低且确定性更高的二手房，新房吸引力减弱，开发商对新项目的投资回报预期下降，从而减少了对土地的需求。”上述业内人士表示。

开发商：预估入市时价格下调5%~10%

从开发商的角度来看，面临的困境也各有不同。

由于融资困难、销售不畅以及地产行业的整体下滑，大多数民企已无力或不敢再拿地。一民企相关人士表示，“公司投拓部门早已解散，现阶段根本无法再拿地。即使是运作正常的民企，拿地意愿也不高，许多民企将精力集中在出清现有的住宅库存和土地库存上。”

这就导致优质土地资源越来越集中在资金雄厚的头部房企，尤其是大型央企和国企手中。

值得关注的是，今年上半年参与广州拿地的保利、越秀、中铁、华润及花都城投，清一色为央企和国企，只有在广钢新城拍地中，出现了贝壳旗下贝好家和绿城的身影。

邓浩志表示，目前开发商的拿地积极性普遍偏低。那些仍能进行开发的民企，基本上没有积极的拿地计划，除非遇到特别有吸引力的机会。

而央企和国企的拿地意愿通常与地价水平紧密相关。如果新地块的价格明显低于上一轮土地拍卖的价格，比如某片区原地价为5万元/平方米，现在跌至4万元/平方米，央企和国企可能会对此表现出兴趣。较低的地价意味着成本降低，从而在未来销售中形成一定的竞争优势。保利、越秀等企业可能会在此情况下积极考虑拿地。

不仅如此，土地资源的过度集中还带来了新的问题。

近年来，一些房企的土地储备已非常充足，甚至出现了旗下项目之间相互竞争的现象，面临着较大的去化压力。

邓浩志表示，当前开发商在拿地时十分谨慎，他们在进行土地市场评估时，会根据未来市场可能下滑的情况进行测算。具体来说，根据现有地块周边的价格，考虑未来半年或1年内入市时价格可能下调5%甚至10%来进行评估。

上述TOP10房企相关人士则表示，不少房企都降低了拿地利润率红线，短期内市场利润难以回升，十分考验房企的操盘能力。