城市服务正在成为更多物业企业冲出重围的突破口。
4月19日,第一服务控股有限公司(股票代码2107.HK,以下简称“第一服务控股”)以0.71元/股收盘,和前一个交易日持平。就在4天前也就是4月15日,第一服务控股正式发布数字孪生智慧城市服务平台——城市服务“蓝图”,进军智慧化城市服务领域。
一位不愿具名的人士表示,“从第一服务控股发布的情况看,最大的优势在于其拥有数字孪生技术。简而言之,其将城市的各个组成部分进行了虚拟复制,建立了一个和真实城市1:1模拟的孪生城市。通过真实城市和孪生城市的数据交换,能够更好地了解真实城市的运营状况,从而有针对性地落实城市服务和管理,真正对城市的物业管理工作进行提升。”
第一服务控股为何要进军城市服务以及未来的发展方向,第一服务控股执行董事刘培庆告诉中国房地产报记者,“基于去年集团发生的变化,对于公司的发展战略,不方便公开发表观点。”
事实上,在第一服务控股进军城市服务领域前,有很多头部物业企业早在该领域抢先布局。
政策红利及多元化创收渠道
“城市服务是物业企业延伸新服务场景的一种探索,第一服务控股进军城市服务的驱动力一方面来自市场拓展的压力,一方面是利用可能的资源抓住发展机会。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。
上述不愿具名的人士表示:“物业企业进军城市服务领域,一是因为政策红利,在‘放管服’改革(简政放权、放管结合、优化服务)持续推进背景下,城市治理公共服务市场不断开放,物业企业进入城市服务有着巨大市场前景。二是因为城市服务正处于发展初期,物业企业倘若抓住发展机会,能成为物业企业重要的创收渠道之一。”
除了第一服务控股外,众多物业企业看好城市服务即将爆发的市场需求,纷纷涌入城市服务新赛道,抢占蓝海。
碧桂园服务算是较早进入城市服务领域的物业企业之一。
2015年,碧桂园服务在业内首次试水城市服务,落子陕西省韩城市。
2018年,碧桂园服务发布了“城市共生计划”。
2021年,碧桂园服务把城市服务已经放在战略发展的位置。同年,碧桂园服务成立城市服务集团,正式实行公司化运营,发展战略及产品体系已初步形成,开展管理体系化,运营稳健化等系统动作。重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道,已发布包括城市智慧全局停车、产业园区运营服务等产品体系。
经过多年发展,城市服务也成了碧桂园服务重要的业务板块之一。资料显示,在业务划分上,碧桂园服务的营业收入主要由以下几个板块构成:物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务。
2019年,保利物业提出“大物业”概念,这个“大物业”就是指从社会治理创新的角度看待物业行业。
2021年,保利物业在发力城市服务业务中,一方面进驻广州多条街道,实现多个全域服务项目突破。另一方面持续深耕既有项目,如浙江嘉善县的单年合同金额提升至1.3亿元,逐渐产生业态、区域聚集效应。截至2021年年末,其源自公共及其他物业的收入约为14.62亿元。
除了碧桂园服务、保利物业外,世茂服务在城市服务领域发力。2020年,世茂服务首次提出城市服务战略设想,开始探索城市服务业务。
2021年,世茂服务凭借收购世路源环境以及金沙田,成功布局城市服务领域。其城市服务收入达到8.55亿元。
2021年,雅生活把城市服务首次当作其业务板块的内容之一。其它业务板块分别为物业管理服务、业主增值服务、外延增值服务。同年,其城市服务收入达到 6.98亿元。
2021年,旭辉永升服务完成对知名环卫服务商美中环境 51%的股权收购,拓展城市服务发展空间。同年,其来自城市服务板块的营业收入超过 0.8亿元。
2018年6月,金科服务正式进驻盐城高新区,与盐城高新区投资集团有限公司达成全面合作,针对性地为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务。此举动也标志着金科服务正式进入城市服务领域。2021年,其来自城市服务板块的营业收入超过0.68亿元。
此外,2021年,招商积余、南都物业、合景悠活、中奥到家、弘阳服务、金融街物业都在城市服务开始崭露头角。
城市服务仍处起步阶段
事实上,整体来看,物业企业在城市服务领域的探索仍处于起步阶段。
值得一提的是,城市服务的毛利率整体水平较低。例如,碧桂园服务城市服务毛利率为17.6%;世茂服务城市服务毛利率为13.4%。
2021年年报显示,有34家物业企业公布了社区增值服务毛利率情况,其平均毛利率达到42.9%。
“物业企业在城市服务领域的探索已有三年左右,相关的模式已经进行了较长时间的探索,但是整体上物业企业在城市服务领域的贡献还未达到预期的高度,由于城市服务业务的复杂性和不同诉求的交织,物业企业在城市服务业务领域的有效路径仍在摸索当中。”汤晓晨表示。
在汤晓晨看来,“城市服务的空间在于对物业企业服务边界的打开,让物业企业可以更多的参与到城市生活服务新的蓝海中。由于城市服务尚在发展初期,各项业务并不成熟,企业真正取得较高的收益,还需要静待时日。”
中信证券房地产首席分析师张全国认为,“城市服务是物管行业新的一个领域,除了传统的住宅和非住宅物管外,也是新的业务方向。但这项业务还在探索阶段,物业企业也在努力找方向,比如应收问题、业务形态问题都在探索。”
万亿元市场空间
仍有很长一段路要走
招商积余物业总经理谢水清曾说过,现阶段物业公司做城市服务,大概有2000亿元的市场价值,但未来,这一板块也许就是一个万亿元的市场。
城市服务市场很大,但对物业企业来说难度不小。一般来说,物业企业以前关注的重点在社区,但城市服务显然对其提出了更高的要求。
事实上,当物业企业从社区走向城市,城市空间的运营需要物业企业拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力。相比社区服务,城市服务面向更庞大的管理面积,服务人员密度更低,提高服务效率的需求更加迫切。
不可否认,那些具备国企、央企背景的企业资源优势突出。
在上述不愿具名的人士看来,“一方面,未来城市服务业务拓展将进一步考验资源整合能力。另一方面,城市服务在多场景、复合业态等方面的综合性管理将对企业提出更高的要求,物业企业在匹配业务需求、提升业务盈利能力等方面仍需打磨与沉淀,城市服务仍有很长的一段路要走。”
值得一提的是,城市服务有望纳入城市更新的范畴。
住房和城乡建设部原部长王蒙徽在《实施城市更新行动》发布会中表示,借助对城市更新的研究,结合物业企业提供城市服务的管理实践,从物业管理行业参与城市更新的角度,提出城市服务可以纳入城市更新的范畴。
“城市更新业务既是一项复杂的社会系统工程,又是一个长期的可持续发展过程,不仅要求对‘硬件’的提升,还要实现社区治理‘软件’的同步升级,创新完善基层治理机制,推进形成共建共治共享的社会治理格局。”中国城市规划院原副院长李迅表示。
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