降低企业资金占压：上海拟下调土地拍卖监管资金比例

上海土地拍卖资金要求全国最高，拍地前冻结的资金总量达到起拍价的1.3倍，房企拿地资金压力都比较大，部分房企因为这个原因放弃了之前在上海拍地的计划。

在公布了一份加量年度土地供应计划20天后，近日市场又传来上海拟降低土地拍卖门槛的消息。

从2022年第二批次集中供地开始，上海拟将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名，仍按照原标准执行。

这是上海市规划和自然资源局（以下简称“上海规自局”）分批次召集房企在沪负责人进行线上会议，针对房企关注的土地拍卖方面的优惠政策给出的答案。

“文件还没正式下发，目前还是讨论稿，大方向是降低企业资金占压，土地拍卖监管资金的比例可能还会更低。”一位报名参与上海首轮土地拍卖的国企人士表示。

按照此前的交易规则，房企参与上海土地拍卖，需要分别缴纳竞买保证金和土地拍卖监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。若成功拿地，土地监管资金转为地价款，否则在1~7天内返还。

上海的土地市场无论单价还是总价标准都是“高门槛”，设置这一竞买门槛一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地价款；二是提高了拿地门槛，避免过度竞争导致土地市场过热。

若上述方案顺利执行，上海从第二批次集中供地开始，房企参与竞拍需要准备的资金将从起拍价的130%降至110%。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海土地拍卖资金要求全国最高，拍地前冻结的资金总量达到起拍价的1.3倍，房企拿地资金压力都比较大，部分房企因为这个原因放弃了之前在上海拍地的计划。当前形势下，降低土地拍卖资金要求，能提高房企在上海拿地的积极性。

早在2月23日，上海就公布了首轮供地计划，共涉及40宗地块，总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元，原计划于4月中上旬集中出让。

从供地计划上看，上海对本轮供地有较强的信心，供地规模和供地品质都可圈可点，其中主城区供应地块4宗，郊区供应36宗，特别是对杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域，都增加了土地供应。除了临港的地块热度相对较低，另有10幅地块的竞买人数超过5家。从报名较多的地块来看，参拍企业中国企、央企依然占据主导地位。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，降低土地拍卖准入门槛是必然的事情。因疫情防控按下暂停键的上海楼市市场情绪和预期都会有摆动，对经济造成了很大影响，各部门也在出台相应的托市举措，目的就是要提高房企的参与度，如果马上执行，市场立刻会有反应的。

“第一轮集中供地计划出来后，政府就有和部分企业沟通过拿地事宜。”华东某房企内部人士说，这一批参加上海规自局会议的基本上是报名参拍第一轮供地的企业。上海的土地拍卖能把利润卡在8%，且安全边际最高，市场需求也大，能投上海肯定要投，关键是没钱没能力参与了。

某闽系房企相关人士认为，上海降低土地拍卖监管资金的比例应该是政府期待不要流标，政府财政也需要钱。

上海作为全国的经济中心，财政收入也更多样化，不过土地出让金对财政收入依然做了很大的贡献。2021年上海土地出让金高达3143亿元，同年上海的一般公共预算收入为7771.8亿元，政府性基金收入为3769亿元。若按照过去5年土地出让收入在财政收入的占比计算一个城市的土地依赖程度，上海约为32.6%。

“土地市场遇冷必然导致地方经济面临一定的下行压力。”前述人士提到。

自3月疫情暴发以来，上海社会面进入静止状态，税收锐减的同时抗疫等财政支出增加，但疫情影响今年上海整体供地计划的可能性不大，只是时间问题。

据了解，上海第二批次地块暂定于6月下旬挂牌，从目前名单来看共22幅宅地，市区供应量依旧稀少，仅静安区有一幅宅地出让。其余出让地块主要位于五大新城，其中临港新片区的供应量依旧是大头，预计有10幅涉住宅地块。

宋红卫认为，如果只是下调土地拍卖监管资金20%比例，提高民营房企参拍的积极性有限。调整后加上土地拍卖保证金，整个冻结资金仍然达到起拍价的1.1倍，上海土地拍卖动辄几十亿元的资金要求，民营房企拿地的压力比较大。疫情影响了在沪房企的资金回流，即使没有出现债务违约的房企也在缩减扩张节奏。

4月26日，上海公布了一份加量年度土地供应计划。2022年计划供应建设用地2567万平方米，同比增加18%，其中备受关注的住宅用地供应面积达到522公倾~592公顷，同比增加了45%。

市场另一面的表现是，自去年下半年以来，部分“命悬一线”的房企已经停止拿地，前4月百强房企拿地总额同比下降56%；前50强房企中，超3成房企“颗粒未进”。

巨量供应下，开发商能否接得住？

卢文曦认为，上海房地产市场量增价稳，土地拍卖政策对房企也比较友好，在限制溢价率的情况下，还能保证房企的利润率，房地联动价又能防止房价的过快增长，所以整体设计是比较科学的。疫情影响是短暂的，上海的基本面没有发生改变，一旦恢复后会很快回到正轨。

“要激发民营房企的拿地积极性，需要进一步降低对土地拍卖资金监管要求，同时适当调整项目预售价格。其实更有效的政策在于需求端政策调整，一旦购房者信心恢复，整体土地拍卖市场将会再度恢复热度。”宋红卫预计，今年国企、央企和城投仍是拿地主力，部分优质民企也会适当参与，但占比不会太高。