鄂尔多斯27亿元买入写字楼的逻辑：长线看好上海大宗资产

截至2022年一季度数据，上海大宗交易市场录得的成交金额已接近200亿元关口，超过2021年同期水平，其中写字楼占比达53%，同比上涨了7个百分点，市场主力支撑地位被进一步强化。

疫情并未阻挡投资人对上海大宗交易市场的热情。

5月21日，鄂尔多斯（600295.SH）发布公告，拟与控股子公司内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司（以下简称“电冶集团”）向上海华合房地产开发有限公司(以下简称“华合地产”)，购买上海市苏河湾中心3号、4号写字楼物业及其地下210个停车位（以下简称“交易标的”），用于商业、办公和综合服务，总计约26.73亿元。

交易标的位于上海静安区苏河湾板块，该板块是上海市核心商业区，也是静安区“一轴三带”重点区域。目前，该项目主体已完工并验收合格，于2021年12月取得预售许可证，尚待办理产权证。

上海市苏河湾中心最早由华润置地+华侨城联合体在2016年以69.32亿元的价格竞得后联合开发。2019年，华侨城以47.12亿元将苏河湾地块50%权益转手信德集团后退出。

公开资料显示，上海市苏河湾中心占地面约5万平方米，总体量约33万平方米，包含约4.2万平方米城市绿地公园、开放商业、慎余里及天后宫文保建筑复建、200米地标写字楼和高端住宅等五大业态，是上海内环内少有的城市级综合体项目。

鄂尔多斯此次购买的正是其中一栋独栋办公楼。

“其实，该交易在疫情之前就基本确定，之后虽发生疫情有所影响，但得益于上海成熟的市场，买家没有放弃。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平告诉记者，这说明买家对于上海整个基本面以及市场度的认可，一定程度上也反映出上海写字楼在整体宏观背景下对于全国各地投资人或自用者依然具有投资、自用价值。

对于斥资26.7亿元购买上海静安区华润苏河湾中心一栋独栋办公的举动，鄂尔多斯表示公司总部及两大生产基地均地处中国西部资源富集地区，具有明显的地域产业优势，本次交易完成后，将会进一步实现公司两地的产业融合、双向赋能、优势互补。

鄂尔多斯认为，上海是我国重要的经济、科技、金融中心，国际讯息发达，也是高端人才聚 集地，具有优越的地理位置、便捷的交通运输；是中国面向世界的时尚窗口、时尚之都，具备完善的时尚产业链。此次交易的落地将满足鄂尔多斯及子公司电冶集团品牌形象空间展示、时尚产业创意研发、市场整合营销传播、新零售商业运营、国际业务拓展、资本运营等业务办公经营场所的需求。

鄂尔多斯亦认为，此次整体购买交易标的成交均价为5.8万元/平方米，在交易标的周边地区成交的写字楼的均价区间内，因此价格合理。

据了解，此次交易是采用市场比较法，本次交易价格在参考标的房产所在地区周边房产市场价格基础上，经交易双方共同协商确定。

根据公告，交易标的所在项目的另外两栋写字楼成交均价分别为6.85万元/平方米（2020年12月成交）、6.97万元/平方米（2021年10月成交）。

记者注意到，今年以来，上海继续延续从去年开始回暖的大宗交易。

据大宗行物业交易网报道，同样位于上海苏河湾的大悦中心项目，在5月也一次性网签顶楼13层（30~42层），总面积约2.7万平方米，均价5.8万元/平方米，成交总金额超16亿元，买方可能也是一家来自内蒙古的能源企业。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，截至2022年一季度数据，上海大宗交易市场录得的成交金额已接近200亿元关口，超过2021年同期水平，其中写字楼占比达53%，同比上涨了7个百分点，市场主力支撑地位被进一步强化。

“外资买家占比也显著增长，由2021年的24%增至2022年一季度的44%，基本与2018年、2019年持平。”卢强表示。

从大宗交易特点和区域来看，目前写字楼主要集中在张江、漕河泾等新兴产业园区，尤以生物医药等领域为甚。

与此同时，滨江一线、传统CBD的新楼也是自用客户集中入手区域，虹桥商务区等长三角、国家战略积聚区域亦是市场重点关注与成交片区。

另据戴德梁行资本市场部数据统计，2020年上海大宗交易市场中自用、投资比例各占50%；到了2022一季度，投资交易已占到市场6成水准。

收益率是投资性买家开始瞄准写字楼市场的要素。叶国平告诉记者，目前项目收益率普遍维持在4.5%~5%，具体要视区域和项目差异略有浮动。

尽管销售型写字楼未受疫情影响，但租赁型写字楼受到冲击很大。来自戴德梁行的数据显示，甲级写字楼市场在2022年一季度吸纳量为 22.4万平方米，环比、同比均有所下降。不过，核心商圈仍录得9.2万平方米净吸纳量，好于过去两年同期。

“整个市场需要时间逐步消化。”叶国平表示。

不过，对于上海写字楼市场未来走向，他持长期看好态度。