36宗！揽金834.72亿元！2022年上海首轮集中供地收官

图源：中房报图库

6月8日，上海2022年首轮集中供地“鸣金收兵”。

36宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金834.72亿元，平均溢价率3.46%。其中底价成交19宗，占比50%；达到中止价进入一次报价环节13宗，占比36%。

在这场拍地大战中，依旧是国企、央企和混合所有制企业牢牢占据“C位”。

其中，以总价169.45亿元将4宗地块收入囊中的招商蛇口成为此次上海集中供地的最大赢家。中国铁建以69.26亿元斩获松江区3宗地块，除1宗底价成交外，其余两块溢价率分别达到9.4%和9.5%。华发建发联合体夺得闵行区2宗地块，总成交金额为56.44亿元；中国中铁拿地2幅，耗资约60.37亿元。保利置业、金地各得1宗。

值得注意的是，在此次上海首轮集中供地中，房企联合体拿地的比例占三成，且呈现“强强联合”的特征。即便是一些资金实力较强的房企，在拿地时也倾向于与其他企业合作以联合体形式参与竞拍。比如，钱江房产和大家房产联合体、华发建发联合体、招商蛇口与象屿地产联合体、中铁置业和中铁诺德联合体等。

“市场下行，行业资金链脆弱，联合拿地可以降低企业资金压力，分散投资风险。”一位参与上海土地拍卖的国企人士表示。

中原地产首席分析师卢文曦认为，这次土地出让的背景是上海刚刚恢复正常工作节奏，过去2个月发生太多事情，市场预期产生扭转。36宗地块悉数出让是对楼市快速回归信心的推动，说明房企对上海楼市前景乐观。土地是最好的一个细分市场，现在敢拿地，说明未来一段时间内市场不会发生系统风险。

整体表现稳中有热

“现在我宣布，浦东新区惠南东城区中单元（PDS3-0203）A8-3地块，竞得人为浙江钱江房地产集团有限公司、杭州市城建开发集团有限公司联合体，竞得价格为12.228亿元。恭喜我们的竞得人。” 6月1日上午10时37分，拍卖官宣布上海集中供地首宗地块拍卖结果。

自此，2022年为期5天的上海首批集中供地拉开序幕。

从整体热度来看，19宗地块底价成交，另有3宗溢价率不足2%。在19宗底价成交地块中，在16宗地块仅1家房企报名，位于松江区佘山北基地、金山区金山新城以及青浦区重固镇的3宗地块有2家房企报名，但进入现场竞价后只报价一轮便成交，分别被厦门国贸、佳运置业、大名城以底价成交。

“这和上海最近2个月处于基本停滞状态有关，市场预期产生变化。叠加市场处于调整期，不少房企基于各种压力，对拍地有心无力而导致这一结果发生。”卢文曦说。

中国房地产报记者梳理相关信息发现，在本轮上海土地拍卖中，封顶并进入一次性报价区间的地块多位于上海热门区域。

比如徐汇区斜土街道xh128D-06地块就引发了一波小高潮。由于徐汇区宅地稀缺，总价较高，参与竞拍的房企均为联合体形式。最终，招商蛇口、香港置地和徐汇城投联合体击退保利置业和象屿地产联合体，以47.33亿元竞得，楼面价为每平方米86285元，溢价率9.57%，成为本轮上海土地拍卖溢价率最高的地块。

另外，位于闵行区七宝镇古美北社区、闵行区浦锦街道，松江区泗泾镇、松江区中山街道新城主城、青浦区赵巷镇以及青浦区西虹桥的7宗地块吸引多家房企竞相争夺。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，上海今年首批集中供地整体结果符合预期，在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。传统市区、地铁沿线和学区地块的需求势头依旧强劲，说明市场对于上海当前发展的认可以及对于未来各新城建设的看好。

“热门板块土地争夺的背后，是相关地块所蕴含的可观利润空间。”前述参与上海土地拍卖的国企人士表示，目前销售尚未全面回暖，对大部分房企而言现金流压力仍存，被动谨慎投资下更关注盈利和周转效率。

优化竞拍规则

上海拿地窗口期已至

作为“土地拍卖模范生”，上海的每一轮集中供地都受到市场关注，也一直是多家房企积极布局的重点。

从本次首轮集中供地来看，上海也是诚意满满，传统市区出让地块数达到了4宗，其中有2宗位于内环内，另外其他热门板块如闵行、青浦西虹桥、松江泗泾都加大了供应。

一直以来，上海土地拍卖规则是全国最复杂，要求最高的地方，比如“招挂复合”，房企还要接受“打分制”的审核。但这次为了让更多房企参与其中，取消了“招挂复合”，取消打分入围环节使得所有申请的房企都有机会出价竞拍。

另外，考虑到房企资金压力，还将房企封存资金从原来最高130%降至110%，其中20%的保证金可以抵自有资金金额。

以本次热门地块徐汇区斜土路街道为例，起始总价43.2亿元，之前竞拍企业想要拍得该地块需要准备56.16亿元，现在只需准备47.52亿元，省下8.64亿元流动资金。

在卢文曦看来，降低准入门槛意在提升房企拿地的积极性。大部分土地起拍楼板价到房地联动价格之间都留出了足够的价差，这给房企预留了利润空间。

同策研究院研究总监宋红卫认为，今年首轮上海集中供地利润空间要优于去年，地价房价比平均在50%以下，去年地价房价比平均值超过50%。从房价地价差的角度来看，因楼板价的差异，该值介于1.7万元-4.5万元，每个地块都有一定的利润空间，说明上海土地市场和楼市比较健康稳定。

经过这一轮拍地，业界普遍认为，一直以高门槛著称的上海土地拍卖，无论是从上海竞拍资金要求还是规则、土地供应上都将进一步优化，上海拿地窗口期或已到来。

从参拍企业来看，大部分还是国企央企占主导，其中临港新片区基本由本地房企收获。同时也看到很多熟悉的房企参与，比如招商蛇口，最近几年在上海持续发力，斩获不少地块。还有中建八局、建发、华发等房企也竞得多幅地块。

中信建投发表研报认为房地产行业基本面有所恢复。伴随销售端回暖，具备融资及拿地能力的房企市占率将提升。

卢文曦认为，除了“财大气粗”外，连续参与保持拿地节奏，可以延续扩张速度并保持竞争力。另一方面，上海拍地属于“技术活”，尤其最后一次性报价阶段，需要临场应变和计算价格的技巧，拍地也是“熟练工”。

还有不少活跃房企，大家房产在上海土地拍卖恢复首日夺得浦东惠南地块，在首拍第一场提高了整个市场的热点和关注。同润则在国企和央企的夹击中突出重围，以14.55亿元竞得浦东新区新场镇古镇地块，溢价率8.5%。香港置地与招商蛇口、徐汇城投联手拿下徐汇区斜土街道地块，是这家香港老牌英资房企2020年后在上海市场的再度出手。

另外，此轮土地拍卖出现不少首次现身上海土地市场的新面孔。比如，山东黄金和中垠联合体以底价9.68亿元摘得宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块；奥林匹克花园和宸嘉发展以底价63.7亿元拿到普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，也是本轮土地拍卖成交价格最贵的地块。

“首次参拍就能在上海拿到地，说明这些房企有‘两把刷子’，也为上海楼市带来了新鲜血液。”卢文曦说。

“部分中小房企在上海拿地更为积极，这不仅跟上海降低拍地门槛有直接关系，更重要的是与上海整个楼市的健康基本面有更为紧密的关系。”宋红卫表示，首轮土地拍卖的地块，开工速度快的房企在年底左右就可以入市，意味今年上海楼市供应量将会更为充裕，供应的增加也会推动需求快速复苏反弹，但是在一定程度也增加了整个楼市的供应压力。