复苏中的上海楼市：豪宅项目率先反弹，新盘认购火热

上海楼市。徐凡淋/摄

随着2022年下半年社会经济环境持续改善，上海楼市交易行情有望呈现“渐入复苏、积极向上”的良好发展态势。

上海楼市正在缓慢复苏。

上海中原地产发布的数据显示，6月，上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米，环比增加742.1%；高价房市场活跃度拉高市场格局，成交均价75515元/平方米，均价环比上涨5.7%。表现可圈可点。但扩大范围来看，受疫情影响，2022年上半年上海新建商品住宅成交面积同比下降34%，与往年相比成交仍有差距。

二手房市场方面，据同策研究院数据，在上海完全复工复产后，二手房挂牌量出现增长，挂牌量较疫情前增加约17%，至2.2万套。其中，29%挂牌量集中在上海内环内，挂牌房源中“老破小”、刚需刚改房源增大。

“上海近半年交易行情可以概括为‘大病初愈，但仍虚弱’。随着下半年社会经济环境的持续改善，交易行情有望呈现‘渐入复苏、积极向上’的良好发展态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

二手房：供需端恢复迅速

上海虹口区一房产中介。徐凡淋/摄

年过六旬的张海生是上世纪90年代上海较早的一批“拆迁户”，拆迁补偿中，当大多数人选择房子时，张海生选择了现金补偿，在当时上海最繁华的地段买了一套面积仅19平方米的房子，与邻里共用厨卫、阳台，这一住便是20多年。

“生活一下变得很槽糕，以为熬一熬，疫情过去很快会好起来。”公共厨卫阳台让张海生在疫情期间的生活变得极度没有安全感，谈起过去，他说如果给他机会，不会选择小房子。

最近张海生在女儿的劝说下，将房子到房地产中介机构挂牌，准备换房。跟张海生一起将“老破小”挂牌出去的还有不少他的邻居。

“挂牌近一个月，看房的人寥寥无几。”张海生以为市中心的位置、房子小也能卖个好价钱，实际上看房的人极少。

高端二手豪宅市场却不断传来高成交量。

“6月份，我所在的门店成交了15套，平均每名业务员成交3套，是总价在1000万元左右的房子。”7月3日，位于闵行春申路板块的太平洋房屋销售经理胡峰告诉记者，6月成交面积中100~140平方米次新房较受市场欢迎。

上海国堃地产虹口区店长范剑告诉记者：“在看房群体中，家里房子小的经历疫情想换个大房子，置换客增多；上海优化人才引进政策后，最近看房的年轻人多了，促使交易量增加。”

事实上，从去年“核验价”“三价取低”政策实施后，上海二手房市场上涨趋势戛然而止，根据同策研究院数据显示，去年7~9月成交量环比分别下降12%、26.5%、31%；去年10月到今年3月市场进入修复阶段，2021年12月上海二手住宅成交量达到1.79万套，成交量恢复到去年8月水平。

此后，今年1~2月虽然受春节及疫情影响，但市场并未显出疲态，甚至好于正常年份（2019年、2020年）同期。3月，随着上海疫情大面积暴发，4~5月成交量跌至冰点。

6月1日市场重启后，来访、来客逐渐增多，与3月形成衔接，目前成交量为3月同期的80%，达到1月同期的90%。从数据上来看，解封后第二周市场成交大幅增长达到中等水平，第三周出现回落，市场上观望情绪依然浓重。

“疫情前放款速度慢，成交周期长，‘三价取低’政策的实施导致不少客户资金不足，交易中止，疫情后最明显的变化是放款速度快，放款额度变多，客户比之前能多贷80万~100万元。”胡峰表示，上海首套房贷利率从之前的4.95%下调至4.8%，二套房贷利率从之前的5.75%下调至5.5%，房贷利率下调也是利好之一。

同策研究院资深市场分析师肖云祥表示，在政策上，上海二手房并没有发生明显变化，“核验价”“三价取低”政策还在执行，但在操作端部分区域房屋核验价有所提高，幅度不大；另一个明显变化是，目前银行放款已经缩短到一周左右，放款时间明显改善，极大缩短了交易周期。

肖云祥认为从政策端，“三价取低”政策存在一定争议，政策初衷是抑制过热的市场，但也伤害了部分刚需刚改的购房需求。

“复工复产后，政府没有针对上海二手房市场发布任何刺激政策，但市场供需端迅速恢复，并接近疫情前水平，充分说明了市场的韧性，也反映出上海二手房市场体量大、基本盘稳定的特征。”肖云祥认为，加之疫后重振经济方案及提振房地产市场的大背景下，未来二手房市场有望全面恢复。

上海中原地产首席市场分析师卢文曦则认为，若七八月份二手房市场能持续反弹，市场信心会慢慢起来，“金九银十”成交量会提升，但反弹高度有限，不会出现非理性走势。

新房市场：豪宅项目率先反弹

就在张海生卖房的同时，拥有购房资格的“新上海人”张濛一到周末就奔走在上海第二批次各大楼盘间，寻找合适房源。

“位置好的楼盘价格高、积分要求高，远郊的房子不用积分，但上班距离远。”张濛陷入两难选择。

据上海网上房地产数据统计，2022年6月，上海共成交商品住宅13718套，成交面积146.35万平方米，成交量在6月第四周达到高峰，其中，6月29日上海成交各类商品房1381套，成交面积13.61万平方米；6月30日成交各类商品房1586套，成交面积14.59万平方米。

相对于正在复苏期的二手房交易市场，目前新房成交量已达正常交易水平，上海市中心高价新房依然“一票难求”。

从上海第二批次楼盘认购率来看，市区楼盘认购依然火热，其中，招商虹玺、中企云萃江湾、华发四季半岛、仁恒海上源等认购率均超200%。

据上海中原地产数据统计，6月，虹口区四川北路板块成交941套，成交均价119594元/平方米。其中，虹口瑞虹新城·臻庭成交573套，成交均价119725元/平方米；普陀区苏河望成交410套，成交均价101546元/平方米。

但是，第二批次楼盘入围分比第一批次楼盘有明显降低，第一批次楼盘中的热门楼盘徐汇滨江百汇园入围分94.96分，浦东高行板块的森兰名苑入围分88.86分，虹口北外滩的招商外滩玺入围分为77.08分，浦东金桥板块的金鼎首府入围分为77.08分。

在第二批次热门楼盘中，仁恒·海上源入围分为72.16分，中企云萃江湾入围分为74.16分，静安府西区入围分为71.28分，招商虹玺入围分为67.34分。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，只要“一二手房倒挂”依然存在，上海新房市场“打新”热度就会持续。在整体成交规模见顶之下，市场整体上升空间变得有限，“打新一族”的人数正在逐年下降中。在这其中，仍会有部分楼盘保持一定热度和涨幅，如部分顶级豪宅项目，但受规模和成交周期限制，对普通刚需和改善市场影响有限。

对于上半年楼市对企业的影响，中南建设相关负责人在接受记者采访时表示，行业恢复良性循环还需要时间。公司也将继续坚持审慎策略，将经营安全放在首位，积极推动销售，增加回款；同时审慎投资，进一步精细化管理，严格控制现金支出，加强各种形式的合作，提升面对风险的能力。

对于下一步房地产市场行情，中南建设相关负责人表示，政策利好下，再加上企业自身努力，市场信心将不断加强，相信行业恢复良性循环和健康发展只是时间问题。