济南青岛推出二手房“带押过户”加快流通 业主称“解燃眉之急”

图源：中房报图库

无须提前还贷，无须垫付资金，二手房即可“带押过户”。日前，这一政策在青岛和济南落地。业内人士表示，此举在保障抵押权人利益的同时，简化了二手房交易流程，有利于提升市场活跃度。

济青推出二手房“带押过户”登记新模式

8月17日上午，济南市委、市政府新闻发布会召开，围绕济南在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。

发布会上 ，济南市自然资源和规划局相关负责人表示，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在济南二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

同日，青岛西海岸新区不动产登记中心发布消息称， 在2022年5月，青岛西海岸新区实现第一笔“带押过户”，也是山东省首笔“带押过户再抵押”业务。该项业务有两个新特点：一是允许带押过户原抵押人不变；二是过户后的房子可申请再次抵押，抵押人为新的产权人。

记者了解到，新模式下，在押房屋交易前卖方无需先还贷解押，买卖双方在债权人同意的前提下可直接申请“带押过户”，且购房人可利用该房屋再次申请抵押贷款。过户后抵押权不受影响，抵押权人依然享有不动产的抵押权，若债务人不及时偿还贷款，抵押权人依然有权申请处置该房屋。此举减少了卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低了卖方撤押后不配合过户的风险，简化了程序，减少了群众来回奔波，大大提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

购房者：缓解资金压力 解“燃眉之急”

而此前，市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

“去年那段时间，资金压力挤兑的我睡不好觉。”青岛市民刘先生深有感触。去年年底，他将市北区一套二手房出售，但因为这套房子还有100万元贷款尚未还清，导致无法过户难以拿到房款，而新房又等着交首付，不得已刘先生东拼西凑加上借了银行一部分资金，勉强过关。

更多的购房者也将享受到政策利好。济南市民张女士一直想换一套三居室，因为尚有房贷没有还清且资金缺口较大，换房一事迟迟没有提上日程。“这下好了，有抵押也可以过户，我想置换的节奏可以提前了，可以说是解‘燃眉之急’。”

业内：加快二手房流通促进交易

相关统计显示，截至15日，济南今年8月商品住宅房成交同比降幅达到29.3％，今年累计成交同比降幅为31.8％。而在山东另一城青岛，今年8月商品住宅房成交同比降幅为9.9％，今年累计成交同比降幅为10.5％。

“近年来，二手房占全部房屋交易比重都是下降的。这背后的主要原因之一，就是二手房交易成本太高，周期太长。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

“济南和青岛的做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通从而带动一手房交易的重要政策，对于当前各地松绑二手房政策有启发意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前全国城市看，一些城市二手房交易政策仅仅停留在买卖登记同时进行的过程，而实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项还贷款”方面没有真正破题。

严跃进还表示，近期全国二手房市场有一些回暖迹象，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。

不过，也有业内人士表示此政策的实际效果有待观察。“事实上，此前青岛二手房交易过程中也可以‘带押过户’，不过因为资金安全方面的考虑，债权容易出问题，银行并不愿意冒此风险，所以这一政策并不被公众所熟知。”而贝壳找房青岛站交易服务中心负责人刘举告诉记者，从出发点来说，‘带押过户’是为了降低买房双方的交易成本，缩减流程，促进交易。