图源：中房报图库
浣纱江畔，苎萝山下，这里是西施故里，也是藏富于民的浙江县城诸暨。
9月下旬，一则“团购买房”的楼市新政，将诸暨市推到了聚光灯下。
根据《诸暨市行政区域内推行房地产交易契税财政补贴实施细则》（下称《细则》），在备案价浮动基准上，对团购5套及以上（叠排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以内；对团购10套及以上（叠排或排屋6套及以上），可以再下浮8%以内。
在这一批积极救市的四五线城市中，诸暨成了典型，除了“团购买房”的楼市新招外，8月至今已从住房公积金、购房资格、人才购房支持、契税补贴、首付比例等多方面松绑楼市。
一系列“工具”落地后，诸暨市的楼市反应极其有限。中国房地产报记者通过采访发现，今年诸暨市每月的商品房成交量只有往年的3成不到，“救市”政策出台后依然维持每月300套左右的成交量。
“政策难救市”。有地产从业人员感叹，诸暨并非个案，目前众多出台楼市新政的低能级城市，市场反应都不算明显。
楼市不温不火
今年以来，跟随全国楼市放松的政策大潮，诸暨先后出台了多项宽松措施。
1月，诸暨对商品房备案价做出了调整。自2022年1月1日后土地出让的新楼盘销售价格由“不得高于备案价销售和不得低于备案价20%幅度销售”调整为“不得高于备案价销售和低于备案价 10%幅度销售”。
市场人士认为，此举限制了房企打折促销力度，避免打价格战的同时也是提振市场信心的举措。
公开数据显示，2021年诸暨商品房成交面积同比下降15%。进入2022年，这一状况并未明显改善，今年上半年诸暨新建商品住宅成交1763套，较去年同期下降78.19%。
为了托底楼市，诸暨又发布了一系列包括在减轻个人住房消费负担、降低购房利率、施行契税补贴等降低购房门槛的激励措施。比如，公积金贷款额度调整为单职工60万元、双职工80万元；首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%等。
其中，上述“鼓励团购”的政策最为吸引人。
“此前诸暨市新房销售有8折底价的限制，团购的政策相当于打破了这层限制，购买新房最高可以打7.2折。”前述市场人士向记者举例，购房者手持150万元，在打8折的情况下，可以买到之前备案总价187.5万元的房子。在新政加持下，可以买到备案价208万元左右的房子，将近20万元的“价值膨胀”。
在当前的诸暨楼市中，“打折优惠”已经很普遍。
记者以购房者身份致电金茂暨阳府售楼处，一名销售人员向记者表示，目前在售的1号楼和3号楼都可以“买房送车位”，新开的2号楼和4号楼均价在1.7万元/平方米，如果对楼层没要求或者诚意购买，都可以再申请优惠。
这意味着，项目的实际售价可以低于目前诸暨市在售商品房1.65万元/平方米的均价。而2021年上半年诸暨市很多项目的销售均价一度突破了2万元/平方米。
市场普遍撑不住，地王项目也无法独善其身。
金茂暨阳府是诸暨市的地王项目，此前价格一直坚挺，保持在2.1万元/平方米的均价水平，8月开始暨阳府也降价促销了，先是“买房送车位”， 9月初新批次房源直接调低了备案价，再加上额外8折，目前售价已降至1.7万元/平方米。
某品牌房企诸暨项目负责人张华表示，这个项目因为是地王，成本高，所以项目定价也远高于市场均价，此前还能撑一撑，自去年6月份诸暨市场急转直下，市面上很多在售项目的月均去化只有十来套，有的甚至跌至个位数，金茂项目每周的实际去化也仅在2套~3套，无奈只能调价。
政策刺激叠加楼盘降价，诸暨市的楼市反应却不温不火。
据记者了解，诸暨市多个项目的去化率依然低于往年。例如位于诸暨市中心的高创奕公馆，将售价从2.1万元/平方米降至1.8万元/平方米后，月均去化量只有20套左右。
值得一提的是，诸暨市甚至出现了新盘项目“停售”的情况，据相关人士透露，融创宜和云起项目由于蓄客和股权等一系列问题，目前已经暂停销售。
张华告诉记者，目前低迷的局面主要由于市场提前透支和市场容量有限所致，以价换量可能会换来一部分流量，但无法提振购买力。诸暨毕竟是一座五线城市，常住人口约在100万左右，外来人口流入较少，市场容量有限。
“前两年诸暨市价量齐涨，已经消耗了大部分购买力和市场容量，短期内除非城市出现巨大利好，否则市场很难恢复。目前诸暨市已经聚集了中南、祥生、万科、融创、金茂等品牌房企，竞争也相当激烈，市场空间所剩无多了。”张华直言。
诸暨的现状，是当下四五线城市的楼市写照。即便有一系列新政刺激，但由于城市能级有限、市场空间透支，楼市反弹效果并不明显。
地价过高导致房价提前透支
在“百强县”榜单上排名节节攀高的诸暨市，楼市也曾火热过。
过去几年间，金茂、融创、恒大、建发等房企先后涌入诸暨，新房均价从2017年的每平方米约7100元快速上扬，到2021年每平方米已逼近1.3万元，五年间房价涨幅超8成。
但诸暨没能逃脱全国楼市下行的影响，成交在2020年触及高位后便出现向下的趋势，前端的土地市场也出现短期难提振的状况。
公开资料显示，2021年，融创中国以16.6亿元拿下诸暨城北板块一宗住宅用地，溢价率35%，楼面价12880元/平方米。同年6月，城北板块先后拍出多宗高溢价地块，中国金茂经过191轮竞价，以总价31.13亿元溢价率20%，楼板价每平方米1.67万元拿下一宗“地王”。浙江金昌房地产在相邻位置以总价14.63亿元，溢价率25%，楼面价每平方米1.74万元也拿下一宗地块。因为高溢价，三宗地块在诸暨市场被戏称为“城北三兄弟”。
根据计算，上述地块需要卖到每平方米2.5万元以上才能盈利。
经历一轮土地拍卖后，诸暨市地价整体上涨约七成，地价的上涨也带动了房价，在土地拍卖结束后的2021年中旬，诸暨主城区房价涨到了2万元/平方米，偏一点区域也有1.5万元/平方米，涨幅近70%。
“诸暨的房价纯粹是被炒起来的。”张华说，由于地价过高，导致后续项目的定价超过了市场承受范围，也提前透支了当地的房价。
此后，诸暨房价开始大幅回落。截至目前，诸暨商品房均价在1.65万元/平方米。土地市场也归于平静，自2021年7月，安华镇浦阳江与大陈江交汇处西南侧地块出让后至今，诸暨普通商品房地块“断供”已超过一年。
直到今年8月份，诸暨才拍出了真正意义上的普通商品房地块。
8月25日，诸暨市城乡投资集团有限公司以底价6.28亿元竞得浙江绍兴暨阳街道城北路与康庄路交叉口东南侧地块，楼面价5600元/平方米。
当地市场人士告诉记者，目前该地块正在寻找代建方进行合作开发。
“过去两年，地价上涨衍生的房价会涨的预期，是支撑诸暨楼市火热的重要原因。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，此前房价上涨过快消耗了市场空间，这是四五线城市乏力的主要原因。一旦遭遇楼市下行期，内生性市场的特殊性势必成为受影响较大的地方，而这种“内生性市场”走出窘境还尚需时日。
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