烟台楼市新政背后：土地市场急剧萎缩 商品住宅成交同比跌3成

图源：中房报图库

11月11日，烟台市住建局官网发布楼市新政及政策解读，共涉及实施阶段性购房契税补贴、推行二手房“带押过户”登记模式、多方联合服务市场主体释放改善型需求、深入开展“手拉手”精准营销活动、精准引导项目提升品质、加大本土优质房企培育支持力度、持续开展房地产市场秩序整治规范三年行动等7条措施。

实施阶段性购房契税补贴方面，政策规定，自2022年11月1日起至2023年6月30日前在烟台市购买新建商品住宅和二手住宅（以合同网签备案时间为准），且在2024年6月30日前足额缴纳契税的购房者，可享受购房契税补贴50%，补贴政策的实施，能够减少购房人购房成本约5000元至20000元。

推行二手房“带押过户”登记模式方面，政策提出，鼓励在烟所有商业银行推行二手房“带押过户”登记模式。实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销、新抵押的首次登记等各环节无缝对接。

“此次烟台出台的政策，极具有针对性。针对开发商目前开发节奏和资金难题，给出解决方案和扶持思路。对于购房者来说，通过政策来方便购房者置换、以及通过手拉手活动来降低购房者购房风险，提供更优质的服务。市场方面，加强购房资金监管，让市场更加稳健。”中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家陈雷表示。

土地市场规模大幅下滑

早在去年，烟台就陆续出台了相关措施刺激楼市，今年伴随着全国性的楼市松绑热潮，烟台在公积金贷款额度、首付比例方面陆续进行了调整。

不过，烟台之前出台的相关政策，并未改变当地房地产市场下滑、土地难卖的态势。

“烟台代表了国内广大三线线城市的基本情况，由于这些城市财政收入依赖土地财政，严控房市带来了较大的财政压力。”烟台一位房地产行业分析师对记者表示，进入2020年以来，受全国市场下行、疫情持续等多重因素影响，烟台土地持续萎缩，房企拿地态度转变为机会性拿地，甚至退出烟台市场。

根据腾策顾问的研究数据，2018年烟台全市土地成交面积972万平方米、商品房成交面积668万平方米，而到2021年，这两项数据下跌到448万平方米和393万平方米，而今年1-9月份，进一步滑落到18万平方米和202万平方米。

“目前烟台市已经一年多没有有效的土地供应，优质项目大部分接近尾声，房企也开始筹划拿地，不过受制于全国金融市场影响，拿地压力大。”陈雷认为，此次烟台市及时出台政策，一方面通过政策来加强对房企资金流动监管，提升安全度，另一方面多渠道发力，有利于房企融资，继续拿地发展。

库存压力较大

而整体房地产市场转冷后，烟台新房成交下滑明显，同时，烟台市面临较大的去库存压力。卓易数据显示，截至10月底，全年新增商品住宅供应12556套，147.48万平方米，同比下降49.7%，成交15685套，185.00万平方米，同比下降31.9%，10月全市商品住宅存量654.65万平方米，去化周期34个月，去化压力较大。

房价方面，根据国家统计局发布的9月70大中城市房价变动情况，烟台房价环比下降0.3%%，相比去年同期下跌2.9%，同比降幅在进一步扩大之中。二手房也同样如此——9月份烟台二手房价格环比下降0.4%，相比去年同期下降幅度为3.0%。

记者了解到，目前烟台市场上“以价换量”的情况普遍存在，在牟平区甚至出现了单价3616元/平方米的楼盘。

“目前，烟台开发商冲量以降价促销为主，效果显著，降价幅度较大的几个项目销售额均有提升。”陈雷认为，烟台楼市已经处于筑底阶段，经历了两年多的市场下行期，积压了大量的购房需求，但由于市场信心不足，需求一直处于观望阶段。此次政策的出台，有利于提振市场信心，对于冲业绩的开发商，可以趁机拿出优惠政策冲击销量。