住房租赁“中国模式”催生“新经济”

你可能没想到，一家机构最新的租客调研报告显示，青年人在租房时考虑的因素中，排名前三的依次顺序为:是否可以携带宠物入住、租约和租金的稳定性、房间朝向。

这说明，租赁住房产品不仅要提供美好居住和舒适居住空间，还要关注到客户的情感、文化和社交诉求等，市场需求将驱动供给侧不断进阶发展。

“供给侧改革背后都蕴含着新的经济增长点，将推动住房租赁行业形成一个非常完善的上下游产业链。”12月8日，在第四届住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然说。

赵然认为，目前，包括设计、建造、家具家电、智能化设备、信息管理系统、租房交易平台、金融服务等一系列细分领域在内的产业链格局在我国住房租赁行业已渐具雏形。同时，越来越多供应商在调整产品研发模型，以适应住房租赁行业的需求特点，将来行业上下游产业链将愈发完整。

此外，租赁住房通过提供居住空间，指向租户的“私域”，更具提供居住相关增值服务的想象空间。企业可以将租赁住房视为一个服务终端平台，扩展餐饮服务、家政服务、生活消费服务、宠物服务、儿童托管服务、娱乐服务以及各类高科技体验等服务，形成“租赁+消费”模式。

市场革新的力量正在驱动租住市场迭代商业模式，形成新的游戏规则。这意味着市场将出现更高层次、更多元化的需求。

“经过多年的摸索和实践，我国住房租赁行业走过了公租房、廉租房阶段，随着保障性租赁住房在‘十四五’期间的加速推进以及保障性租赁住房公募REITs的陆续上市，具有中国特色的住房租赁模式正在形成。”赵然判断。

盘点2022年租赁行业三件大事 金融助力华润有巢REIT正式上市

2022年，住房租赁行业发生了三件大事。

首先，保租房公募REITs经过长达近两年的准备，终于实现了从0到1的突破。深圳、厦门、北京三单保租房公募REITs率先落地。

12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润有巢REIT”）上市仪式在深圳举行，华润集团董事长王祥明、华润置地董事会主席李欣共同敲响华润有巢REIT上市金锣，业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT正式上市。

这些信息让市场信心倍增的同时，也说明了“金融赋能住房租赁行业，以实现闭环商业模式”的可行性。

“行业整体是以‘投融建管退”来建构我们当前的体系。保障性租赁住房公募REITs助力行业吸引更多的社会资本参与，拓宽资金来源。”赵然认为。

据华润置地长租公寓事业部战投部负责人李伯乔介绍，华润有巢REIT的底层资产由有巢开发经营的两处保障性租赁住房项目构成——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

“我们是在2022年的9月份，正式由发改委推荐给证，证监会11月1日正式批复，并且计划12月初在上交所上市交易，所以整个历程从去年的7月份准备工作开始，到今年12月份经历了接近一年半的时间，如果从正式申报的时间开始算，也是有一年出头。”李伯乔说，他同时提醒同行，首次发行的公募REITs要求目标的不动产评估净值原则上不低于10亿元，同时原始权人其实是要有较强的控制能力，可以相对控制的控股资产应该达到首发资产的两倍，同时要求发行之后的杠杆率对外借款金额不得超过净资产的40%，对应的也是总资产的28.57%。

赵然认为，租赁行业今年第二件大事，是以北京、上海为代表的城市，纷纷颁布《住房租赁条例》并且逐步进入实施阶段。《住房租赁条例》的颁布不仅意味着住房租赁正式成为一个产业，有了强监管，不在无序发展，同时更意味着租住时代的大幕正式开启，租住权益将充分得到保障。

最后一件大事儿，租赁住房的供给特别是保租房的供给渠道更加多元化，除了专项住房租赁用地的新建渠道，还有大量存量资产的改造渠道，特别是城市更新的大背景下，为租赁住房的发展带来了更多可持续发展的可能性。此外，更多元的市场主体进入行业，特别是以银行、保险机构、信托公司为代表的金融机构开始真正涉足行业，行业能够获得更多“长期且低成本的资金”，为后续高质量的发展形成助力。

“可以预计保障性租赁住房目前和今后较长的时间，仍然是政策支持的重点。”中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强认为。

品质供给、主体多样 住房租赁中国模式加速成型

“面对行业迎来的崭新变革，我们可以预见：供给品质化、主体多样化、推力金融化，将成为‘住房租赁中国模式’的三大特征。”赵然说。

随着消费升级、家庭结构产城融合和发展，需求多元化、追求高品质成为租住需求的主要特征。

需求的变化传导至供给端，不仅会推动形成分层次、差异化的住房租赁政策，加快推进租购同权和公共服务均等化等配套政策的落地，而且也正在促进多元化、阶梯化的租赁住房产品的形成。

赵然认为，租赁住房产品变化主要体现在3个方面：一是产品结构的变化，二是产品配套设施的变化，三是智能化的应用。

市场上也可以看到，需求的变化倒推了住房租赁运营企业产品细分升级。ICCRA住房租赁产业研究院数据显示，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，接近七成；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过20%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占据一定比例。

“Z世代承租人普遍拥有良好教育背景、国际化视野，讲求生活品味，追求仪式感，愿意且敢于为极致服务买单。”赵然说，“个性化”“主题性”“设计感”等都成为当前租住需求的标签。

所以，各类产品在配建标准和配套设施方面也有所差别。比如很多大型租赁式社区在规划设计阶段就进行了“集中式+组团式”配套设施的布局设计。集中式配套设施主要考虑社区承租人的普遍生活需求，如健身房、便利店、餐饮设施等；组团式配套设施主要考虑承租人的个性化需求，如家庭客群对于亲子设施的关注，三代同居客群对于适老设施的关注，带宠物的客群对于宠物活动空间的关注等。

除了前面提到的推力金融化，住房租赁的中国模式的另一块基石就是“多元主体”。

“开发及运营主体呈现多元化趋势，是由我国住房租赁市场多层级、广规模的特点决定的。”赵然表示，多元化的市场主体有助于在不同的城市，针对性提供适配当地需求的产品。870万套（间）新建、改建或筹集的保障性租赁住房，以及后续的公募REITs发行和运营管理，离不开多元化的市场主体，尤其是市场化机构化住房租赁机构的广泛参与和分工合作。“随着新建项目的陆续开业，预计房企的比例会进一步增加。”

一方面，公募REITs等金融工具、险资信托等更着眼长投资周期的资金破解了住房租赁行业的“模式难题”，提供了护航资本。另一方面，多元的主体，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉当地市场的主体的加入，进一步在产品设计上、运营管理上拓宽了思路。推力金融化、主体多元化，为供给品质化提供了良性循环的动力，让品质不仅仅成为一个口号，而是一条清晰、可持续的商业路径。

“住房租赁市场前景非常广阔，我们不需要急功近利，要端正租赁经营观念，秉持诚信经营专业服务理念，细水长流，赚慢钱，赚长钱。”柴强提醒租赁市场参与主体。