去化周期达4年！江苏盐城多条新政助力楼市去库存

图源:中房报图库

七条新政支持刚需与改善性住房，助力盐城楼市去库存。

“高库存”是盐城当前楼市的最大问题。

3月27日，盐城市住房和城乡建设局发布《关于积极支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称：通知），通知从支持人才和二孩以上家庭住房消费，执行首套住房贷款利率动态调整机制，优化住房公积金贷款政策，推行不动产“带押过户”登记等七个方面从供需两端积极支持刚性和改善性住房需求。

在需求端，通知从四个方面支持刚性与改善型性住房需求，在支持人才或二孩及以上家庭住房消费方面，对在盐来盐的大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育的二孩家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴；2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭（符合现行生育政策），购买新建商品住房的，给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴，政策延续至2023年6月30日。

自2023年2月28日（含）起，盐城执行首套住房贷款利率动态调整机制，首套个人房贷住房贷款利率下限由现行的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。

优化住房公积金贷款政策，在盐城购房申请住房公积金贷款最高额度可上浮20%；已办理商业性个人住房贷款尚未结清，且未享受过住房公积金贷款的，可申请“商转公”贷款。

在二手房方面，推行不动产“带押过户”登记服务，对因存量房交易导致抵押不动产权属发生转移，在经转让方、受让方与银行机构协商一致的前提下，可无需先还贷解压再办理过户登记。买卖双方与贷款机构签订协议，达成一致意见约定贷款偿还方式后，共同向不动产登记机构提出“带押过户”登记申请即可办理相关登记事项。

在房企端，盐城支持分步解除建设用地使用权抵押。在金融机构认可的情况下，已办理建设用地使用权抵押的，支持房地产开发企业合理量化建设用地使用权，办理抵押权变更登记或以在建建筑物抵押置换，将拟办理预告登记商品房对应的建设用地使用权份额从抵押范围中解除；已办理在建建筑物抵押的，支持企业按批次按套解除抵押，方便办理预告登记，及时回款，缓解资金压力。

同时，建立提前协同服务和并联审批制度，对于分期缴纳土地价款的房地产开发项目，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，根据开发企业的申请和承诺，各相关职能部门通过提前协同服务，先行开展《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等审批手续办理指导服务，同步开展施工图审查技术指导服务，开发企业按出让合同约定全额缴纳出让金相关税费后，各相关职能部门通过并联审批一次性核发相关证照。并支持房企开发满足刚需和改善性需求的产品，开发高品质产品。

公开资料显示，盐城地处江苏省中东部，长三角北翼，市域面积1.7万平方公里，是江苏省面积最大的地级市，常住人口721.06万，其中，市辖区常住人口240万。2022年盐城市地区生产总值7079.8亿元，同比增长4.6%，人均地区生产总值105647元。

在房地产成交方面，根据盐城市住房和城乡建设局数据，目前盐城新房与二手房日成交量均不足100套，其中，3月9日，盐城新房总成交84套，成交面积5522.58平方米；二手房成交98套，成交面积9212.3平方米；3月14日，盐城楼市共成交30套，成交住宅仅13套，降幅明显。

2022年1~12月，盐城全市新建商品房新增供应923.5万平方米，全市新增商品住房销售559.4万平方米，全市二手住宅成交273.09万平方米，整体处于供大于求的市场状态。

同策研究院数据也显示，当前盐城商品住宅库存约609万平方米，去化周期达4年，高库存和长去化周期导致购房者信心不足以及开发商投资意愿不高。

同策研究院研究总监宋红卫认为盐城此次政策的调整符合市场预期，第一，政策基调符合国家调控方向，主要满足刚需和改善群体的合理需求，对真实的市场需求进行政策支持；第二，尽管年后盐城楼市有回暖迹象，但目前仍处于成交低位，市场亟需出台相应的政策来给市场注入信心和活力；第三，本次政策调整核心目的是为市场注入信心和活力，调控松动主要围绕刚需和改善群体展开，符合政策调整方向；第四，从支持主体来看，首套房群体受益明显，二手房市场通过“带押过户”也会提高交易活跃度，对于置换型需求的释放有一定作用，同时，开发商资金链紧张的情况能够得到一定程度的缓解。