违约后，“第一高楼”被摆上拍卖台

要保交付，还要维持正常运营，包括支付人员工资、支付债务利息等，企业现金流已经是一种很艰难的状况了。

曾被誉为“闽系房企一哥”的世茂集团，近期遭遇一个又一个坏消息。

5月30日，世茂股份（世茂集团旗下上市公司）发布关于“20沪世茂MTN001”“21沪世茂MTN001”以及“21沪世茂MTN002”未按期足额支付利息的公告，这是其首次发生公开债务违约。

紧接着，世茂集团旗下“第一高楼”项目面临被拍卖。

5月31日，京东拍卖平台显示，深圳市世茂新里程事业有限公司（世茂股份控股公司）名下12宗龙岗地块使用权及地上物将被拍卖，起拍价130.44亿元，评估价163亿元。开拍时间为7月4日。

据资料披露，此次拍卖的12宗土地及相关建筑，是世茂深港国际中心相关楼宇，总建筑面积24.4万平方米，地块用途包括商业用地、公共管理与服务设施用地、广场用地和公园绿地国有建设用地，是一个超大体量的综合体项目。这个综合体中还有两个人才公寓项目，未出现在此次拍卖行列。

“世茂一直在为该项目寻找买家，但未能找到接盘者。市场下行环境下，大部分企业都面临投资收缩现状，这个综合体项目体量又太大，后期开发还需投入更多资金，有信心有能力接盘的企业寥寥，预计大概率会流拍。”一位不愿具名的业内人士称。

就此次项目拍卖及世茂化债问题，中国房地产报记者致电世茂集团，其相关人士回复称：“现在不方便回复，有最新进展会公告披露。”

“第一高楼”命运多舛

对于深港国际中心项目，世茂曾寄予厚望。

2017年12月初，世茂股份斥巨资239.43亿元拍下深圳龙岗地块，折算楼面价约1.75万元/平方米。

“这种地标级项目以往不是央企、平安拿下，就是本地龙头拿下。世茂作为一家外地民企如此利索地拿下深圳‘第一高楼’，在当时引发不小轰动。”一位企业人士评论。

根据规划，该项目被命名为世茂深港国际中心，占地面积32.19万平方米，将建成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、智能办公、大型商业、公寓等一体的大型综合体项目，计划投资规模达500亿元。

其中，项目配置有约30万平方米大型集中商业，5栋商务写字楼，最高一栋写字楼规划为668米高度。如果一切顺利，这里将超过深圳第一高楼平安金融中心（约高600米），成为深圳“新地标”。

在2018年3月26日奠基仪式上，世茂方面曾透露，“这栋600米级高楼必须在首期开工项目内，3年内完成进度的50%，整个项目也必须于5年内完工。”

在同年3月召开的2017年度业绩发布会上，世茂集团董事局主席许荣茂表示，世茂深港国际中心项目预计货值达600亿～700亿元。

后来，受世茂自身资金问题拖累，该项目出现停工，“第一高楼”愿景成为泡影。

据了解，深港国际中心项目共包含14宗地块，其中2宗地块用于建设人才公寓项目，分别为世茂之都一期1-8栋公寓、二期9-12栋公寓，不在此次拍卖范围内。部分公寓项目已经出售，目前处于保交付中。

此前有消息称，二期公寓项目已复工复产，由安居建业旗下子公司接盘。安居建业由深圳人才安居集团、万科、深圳市特区建工集团组建而成，定位为市属国有房地产纾困平台公司，主要为深圳范围内房地产项目提供保交楼、保民生、保稳定和防爆雷业务。

企业的压力

记者了解到，此次深港国际中心被拍卖，与世茂股份和中信信托的相关纠纷案有关。此次被拍卖的12宗土地中，有10宗地抵押给了中信信托。

5月25日，世茂股份在《关于2022年年度报告问询函部分回复的公告》中称，在2022年年报审计过程中发现部分子公司涉及被执行及诉讼情况，涉及总金额约162.88亿元，占世茂股份净资产比例达39.91%。

其中，深圳市世茂新里程被北京市第三中级人民法院列为被执行人的3宗案件，执行标的共计90.95亿元，申请人均为中信信托。

2017年，中信信托以上述项目为底层资产发行信托产品。2020年7月，数千名信托投资人购买了中信世茂深圳龙岗总规模为87亿元的信托产品。按照最初规划，87亿元资金主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办开发建设。

2022年2月16日，中信信托宣布，其中的57亿元项目资金遇到兑付困难，深港国际中心项目也停工。2022年2月17日，项目承建方中建三局对178套可售房源进行了司法冻结，被查封货值约20亿元。

记者从一位不愿具名的人士处了解到，虽然中信信托手中还有9块抵押土地，但这9块地要么有短则10年长则40年的自持要求，要么就是建成以后需要无偿移交的公共配套。由于该信托产品的投资人比较分散（数千名），谈展期不太好谈，最后走上法律程序。最好的解决方案是找到能接手的企业，将项目继续开发下去。

目前摆在世茂股份眼前的难题除债务危机外，还有股票退市风险。5月5日，世茂股份因最近一年被出具无法表示意见或否定意见的内部控制审计报告或鉴证报告，被实施ST。

世茂一直在寻找自救之路。

为维护广大投资者利益，提升投资者信心，5月30日，世茂股份发布了控股股东或其一致行动人增持计划公告。

公告称，鉴于该公司目前股票收盘价格低于最近一期每股净资产，且连续20个交易日内股票收盘价格跌幅累计超过30%，其控股股东峰盈国际有限公司及其一致行动人上海伯拉企业管理有限公司计划自2023年5月31日起3个月内增持公司股票，拟增持金额为1亿元～2亿元，增持价格不高于1.3元/股。

5月31日，世茂集团旗下代建平台世茂管理披露，世茂管理与福建恒宝旅游开发有限公司完成签约，合作开发福建龙岩萨瓦迪卡温泉旅游度假村项目。

世茂股份在年报中表示，保交付仍是公司2023年重点工作之一。截至2月底，公司30个交付批次均已投入紧张的施工建设中，预计全年可实现1.4万套房源交付。

世茂股份认为，通过资产处置、开源节流、加大资金回笼力度等多种举措和政府及相关机构支持，公司有望在今年逐步缓解流动性压力，进一步改善财务状况，努力恢复生产经营，回归健康稳定发展。

眼下世茂所面临的困境，其实也是整个民营房企所面临的困境。

某房企人士称，这半年来市场销售并未企稳，复苏非常缓慢，且具有反复性，融资端和销售回款端资金都是“杯水车薪”。这种情况下，企业要保交付，还要维持正常运营，包括支付人员工资、支付债务利息等，企业现金流已经是一种很艰难的状况了。