“摇号，价高者得”！上海供地新规来了

图源：中房报图库

土地方面对房企拿地约束减少，更加强调市场化报价的导向，竞拍规则更公平。

不再设中止价，转为“价高者得”，上海供地调整竞拍规则。

6月8日，上海土地交易市场发布国有建设用地使用权出让公告。本次共推出16宗地块，涉及浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港自贸区9个区域，总起始价389.6亿元，土地总出让面积86.68万平方米。

现场交易会将于7月11日开始举行，具体交易时间以2023年7月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

5月29日，上海土地交易市场曾发布出让预告称，拟于6月6日~6月9日期间，发布16幅住宅用地出让公告，7月中上旬开始组织交易活动。于6月26日~30日期间，发布9幅住宅用地出让公告，7月底开始组织交易活动。

按照地块清单，16宗地块分别位于浦东新区（2宗）、杨浦区（1宗）、闵行区（2宗）、宝山区（2宗）、嘉定区（2宗）、松江区（3宗）、青浦区（1宗）、奉贤区（1宗）、临港自贸区（2宗），总出让面积86.68公顷。

另9宗地块分别位于浦东新区（2宗）、普陀区（1宗）、闵行区（1宗）、嘉定区（1宗）、青浦区（2宗）、奉贤区（2宗），总出让面积32.23公顷。

值得注意的是上海此次公告地块对出让须知中“现场交易会程序”“现场竞价规则”“摇号规则”等条款做了相应调整。

根据现场书面报价竞价规则（110309版）显示，现场书面报价采用一次性报价形式进行，按照“价高者得”的原则确定竞得人。每轮现场书面报价时间不超过10分钟，挂牌主持人在本轮现场书面报价截止时宣布截止报价，当众开启密封箱，在公证人员公证下宣读报价及其报价者竞买资格编号，并宣布最高有效报价。

若现场最高有效报价者唯一，挂牌主持人宣布该报价者为竞得人。若现场最高有效报价者不唯一，挂牌主持人宣布该报价者均可再按上述程序作新一轮现场书面报价，直至产生唯一现场最高有效报价者，即为竞得人。

若现场最高有效报价者不唯一，且该报价者均不愿继续报价或新一轮现场书面报价均无效的，挂牌主持人在现场最高有效报价者中以抽签方式确定竞得人。

对于该竞拍规则的调整，易居研究院研究总监严跃进表示，相比过去设置中止价和一次书面报价的规则，上海土地竞拍规则已经做了重要的调整，意味着最终成交的地价或高于中止价。按照目前的报价规则，后续地块溢价率或在10%左右的水平。该水平相比过去既有地块略低于10%的溢价率，有所扩大。

“土地方面对房企拿地约束减少，更加强调市场化报价的导向，过去的交易操作确实非常模糊或可操作性很弱，导致购地方面规则不公平。”严跃进认为，上海第二批次集中供地方面提及了摇号的概念，这样做规则更清晰，更公平，将促进土地市场更健康有序发展。

此外，上海二批次供地方面还强调了分批次供地的情况，6月份上海将会有两次土地出让公告，严跃进表示此举说明上海在供地方面适当留出时间，防范过于密集供地操作。

对此，同策研究院研究总监宋红卫则认为，上海每批次供地分多天进行，以后或将是常态，优势在于给开发商足够的评估时间和参与地块的概率，对于稳定土地市场热度有一定支撑。土地拍卖规则的调整是降低土地拍卖的繁琐程度，简化到最高限价后通过摇号这样简便的方式，有利于提高土地拍卖效率，同时，降低开发商工作强度，此前开发商每次参拍前都会做各种出价策略的推演，出价策略成了土地拍卖的重心，摇号的方式也增加了公平性。

在土地市场方面，此前，在上海2023年第一批次集中供地中，推出19宗地块全部完成出让，总成交金额519亿元，平均成交楼面地价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%，有15宗地块进入一次性报价环节，仅4宗地块底价成交。

今年上海一批次供地中，阔别三年回归土地市场的万科、中海、华润，其中，万科斩获了2宗地块，不仅拿下松江区广富林街道商住地，还联合中铁建以75.49亿元拿下闵行梅陇社区地块，溢价率8.98%；华润则在土地拍卖第三日，以30.15亿元拿下青浦区西虹桥小涞港西侧地块，溢价率8.95%。

对于上海二批次集中供地，上海一房企投拓人士表示，二批次优质地块较多，参拍规则更公平，或将吸引更多房企参拍，优质地块的竞争仍将激烈。