图源：中房报图库
高倒挂豪宅受关注。整体市场在一季度短暂回暖后，二季度打回“原形”。
上半年楼市跌宕起伏，上海“高倒挂红盘“备受关注。
2023年上半年已过，上海楼市在这份“年中答卷”中，年后新房市场回暖，成交量在3月份快速增长，此后明显下行，二季度整体市场呈疲软状态。
来自上海中原地产的数据显示，今年1~6月，上海新建商品住宅供应458.92万平方米，成交509.87万平方米，较2021年同时间段上涨31.08%；成交金额3345.69亿元，较2021年同期上涨7.87%。
新房市场受“高倒挂红盘”云锦东方事件影响，高端盘在6月集体“缺席，普通住宅新增供应增加，在供应推动下新房成交量有所反弹。二手房市场则连续三个月成交量下行，置换需求被压制，市场情绪和成交走势一样，从年初的快速升温逐渐跌入谷底。
在新房交易中，云锦东方成一二手倒严重倒挂的典型，该盘认购率达905%，引发“资金黄牛”“婚配黄牛”等乱象，受此影响，第五批次新房供应中单价超10万元/平方米的项目直接为零供应。
参考来源：上海房地产交易中心，中原地产
在新推房源方面，上半年上海推出5个批次新建商品住宅房源，共133个项目，34512套房源，其中，触发积分项目46个，占比约35%。前4批次约4成左右项目触发“积分制”，第五批仅建发璟苑和象屿招商公园1872两盘触发积分，侧面反映出到了二季度市场热度有所降温。
在新房供应节奏方面，3月和6月是今年的两个小高峰，3月供应面积近90万平方米，6月在第五批次集中供应突破100万平方米，成为上半年供应高点。
从供应产品方面，备案均价3万~6万元/平方米首次改善产品上半年供应225.27万平方米，占供应总面积49.09%；备案均价6万~9万元/平方米的中高端改善产品上半年供应123.28万平方米，占总供应面积的26.86%。
从市场反映来看，高倒挂热门豪宅受市场追捧，上半年百汇园三期、前滩百合园（88弄）、前滩百合园（288）3个超高入围分。从认购率来看，上半年购房者关注度最高的板块分别是徐汇滨江、闵行吴泾和浦东唐镇。
在二手倒挂盘方面，云锦东方成今年的高倒挂盘的典型代表，徐汇滨江、前滩、三林滨江等热门板块依然保持较高的“无风险套利”。
“总体有约70%~80%的楼盘能开盘‘日光’，市场保持强劲消费力。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海已进入改善时代，新房进入品质时期，这类产品不但市场契合度高，成交转化快，并能稳定总体均价。
另一面，楼市分化在楼盘体现出来冷热不均，越靠近市中心，一二手倒挂越高的楼盘热度越高，远郊外围项目去化不佳，部分远郊楼盘认购率不足10%，青浦甚至出现10%首付项目。
在二手房市场方面，上半年“先扬后抑”体现尤为明显。
“热了三个月的上海楼市，又被打回原形了。”
根据相关中介机构数据，2月份上海二手房成交量高达18858套，冲破荣枯线（15000套），3月份创下今年以来成交高峰，共成交23650套。第二季度开始成交量直线下滑，4月份成交量速降到17334套，5月份成交量跌破荣枯线只有13963套，6月份继续下跌仅成交12583套。
上海一名长期从事二手房交易的资深中介人士陈涛表示，每天都在关注挂牌总量和新上市房源，挂牌量从年初的8万套逐月上升到14万套，到现在二手房挂牌总量高达18万套，大量积压的二手房源导致供需极度不平衡，二手房市场越卖越多的情况，要尽快清理库存，降价就成了唯一有效的方式。
在价格方面，陈涛表示，总价2000万~3000万元的楼盘平均降价幅度最大，降幅普遍在5%~10%，也有个别降幅达20%的房源，其次，房龄超20年的楼盘，挂牌量和降价幅度同样占比较高。
“几年前，学区房是投资的最佳利器，现在没有了那么强的金融属性，如果未来教师轮岗制度落实下来，学区房将是最大的利空资产。”陈涛表示，“老破小”在市场下行期，低总价的房子也很脆弱，从区域来看，内环相对保值，外环降幅更大。
对于下半年的楼市走向卢文曦认为，目前市场信心还在底部，核心区域配置核心资产的思路不变，预计下半年新房交易仍以热点推动为主，尤其超10万元/平方米高端改善项目将是继续角逐的对象。在政策方面，不排除有微调举动，但大幅调整限购的可能性不大。
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