中央发话楼市：一线城市限购限贷有望松绑

多位业内人士解读认为，过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，此次调整优化将主要针对核心一二线城市，即22个热点城市下半年限制性政策大概率松动。

每季度召开的中央政治局会议都是决定经济政策方向的关键会议，尤其是7月下旬年中政治局会议承上启下，其重要性仅次于为次年定调的12月会议。

“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。”这是中央层面对于中国经济环境的最新判断。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中对于房地产方面出现重大调整信号。

会议强调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

相较4月份召开的中央政治局会议强调“要坚持房住不炒定位”，此次中央对于楼市定调发生重大变化。

多位业内人士解读认为，过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，此次调整优化将主要针对核心一二线城市，即22个热点城市下半年限制性政策大概率松动。

供求关系发生改变 适时调整优化

自2017年以后，随着党的十九大提出“化解重大金融风险”，中国进入了“全民降杠杆时代”，全国房地产随之进入“下行期”。

进入2022年以来，房地产政策一再“松绑”，但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”阶段，且多为三四线城市，一直被认为楼市供不应求的22个核心一二线城市，限购、限贷、限价等政策一直未有松动。

这22个城市分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共18个二线城市。

据报道，这22个城市对楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策的调整，须报市住建局、省住建厅、住建部等部门通过后，还需报国务院审批。

“当前我国房地产市场供求关系发生了重大变化。”这是此次中央政治局会议对楼市调控作出重大调整的大前提。也就是说，当前行业主要矛盾，已经不是供不应求激发炒作行为，而是需求不足，房地产可能已告别了大范围过热走势。

这与央行的判断一致。7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

2023年上半年楼市表现很差。国家统计局数据显示，1～6月，全国房地产开发投资同比下降7.9%，为年内最大降幅；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。

房价下跌压力亦加大。自2022年2月以来，二手房价格连续17个月同比下跌，且6月份跌幅在连续4个月收窄后再次扩大。

国家统计局新闻发言人付凌晖解读称，从中长期来看，我国房地产市场正从过去高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

从当前市场阶段特征来看，2022年我国总人口出现1962年以来首次下降，城镇化进程放缓，过去20多年我国人均住房面积明显提升，当前户均拥有住房接近1.1套，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已从供不应求阶段趋于饱和，部分地区甚至出现住房过剩。

为适应新形势，会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性购房需求”。

财政部财政科学研究所原所长贾康表示，从前以行政手段为主、具有权宜之计性质的不得已的限购、限贷甚至限价措施，现在已明显不合时宜，要尽快把能取消的都取消，释放出刚性需求、改善型需求。

一二线城市在房贷利率等金融方面也有望出现松动。“金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”邹澜表示。

中国首席经济学家论坛理事长连平表示，2023年下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合条件的一线和重点二线城市可能会取消或适度取消限制性购房政策，此前已经有若干城市调整了部分片区的限购、限贷、限售政策，未来可能会有更多城市加入，以激活购房需求。

加大保障房供给 积极推动城中村改造

本次会议还指出，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

这与7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》政策保持一致，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有重要意义。

近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全住房市场与住房保障两个体系，预计城中村改造、闲置资产盘活也将是加大保障性住房建设和供给的重要方式。

此次会议再次强调，“要切实防范化解重点领域风险”，而房地产领域风险主要还是集中在房企。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，目前房企偿债压力不容忽视，年内“保交楼”专项借款可能存在一定资金缺口，这对房地产投资形成明显拖累。同时，房企银行贷款利率高于其投资回报率，导致过去两年多时间内房企盈利大幅度收缩、甚至部分上市房企出现亏损，也是导致银行业房企不良贷款产生的重要原因。

马泓预计，2023年下半年将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及融资“三支箭”政策落地，以有效化解房企金融风险。下半年房地产政策有望进一步加大支持力度，在激活居民购房需求、扩大城中村建设的同时，有效缓释房企风险，以长短结合的政策组合促进房地产行业平稳健康发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从近期房地产走势来看，开发商层面风险依旧突出。近日部分民企债券价格暴跌，未来房企仍存在债务违约预期，甚至可能向稳健企业扩散。同时，保交楼进度不及预期。百年建筑网对全国1114个保交楼项目的统计数据显示，全国保交楼完成率只有34%。

李宇嘉预计，下半年政策层面会着力防范楼市大幅度下滑风险，包括适时调整优化政策，加快推进保交楼，风险处置等，以对冲行业下行。具体政策包括继续降低LPR、下调存量房贷利率、降低二手房交易成本等，以支持刚需和改善型住房需求。同时，把实施扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来，包括加大保障性住房供给、加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市问题，释放其消费潜力，并带动家居等大宗商品消费。