欠缴19.86亿元，SOHO中国“风雨飘摇”

图源：视觉中国

8月18日，SOHO中国发布2023年度中期业绩，在营业收入和毛利双降的同时，面临的债务压力不小。

公告显示，截至6月30日，SOHO中国营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；上半年毛利为6.78亿元，2022年同期为7.42亿元；公司经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；净利润约1470万元，同比减少约92.4%；归属母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%。

SOHO中国表示，宏观经济环境疲弱拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，上半年投资性物业平均出租率为79%。其在北京和上海的九处物业还面临租金下降的难题，其中有八处租金出现不同程度下降。前门大街项目、望京SOHO、银河朝阳门SOHO的租金收入降幅分别为31%、20%和12.5%；上海4个项目降幅在2%-9%之间。

具体来看，上半年写字楼租赁市场在第一季度经历了短暂的回暖期后，第二季度又进入了调整期。根据戴德梁行的数据，上半年，北京甲级写字楼净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积），跌至-0.5万平方米，上海仅为16.8万平方米，较历史同期大幅下滑。除了租金水平下降，北京、上海的甲级写字楼空置率达到16.9%和18.6%，为2011年以来最低值。

“随着大批新增供应陆续入市，租金和出租率仍将持续承压”，SOHO中国在半年报中强调。

此外，公告还发出可能出现债务交叉违约的预警。

公告称，SOHO中国的一家子公司北京望京搜候房地产有限公司（以下简称“北京望京公司”）于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

据了解，2022年年报中，SOHO中国就曾披露望京SOHO土地增值税逾期未付导致的债务违约情况。当时公布的未偿付土地增值税和相关滞纳金有18.5亿元，导致北京望京公司合计23.8亿元的银行借款本金和利息出现交叉违约。

从最新一期的业绩报告来看，截至2023年6月30日，SOHO中国已支付土地增值税人民币3060万元，尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

财报中，SOHO中国坦言望京SOHO因拖欠支付土地增值税及相关滞纳金，正在面临被扣押、查封风险。这也间接导致SOHO中国的银行借款本金有可能出现交叉违约。据了解，集团于2023年6月30日合计42.32亿元的交叉违约借款本金为42.32亿元，利息为1057.6万元，其中包括根据原合同约定的还款日在2024年6月30日之后到期的借款。

另外，由于可能会被债权人要求立即偿还，SOHO中国于2023年6月30日将其重分类为流动负债。

北京金诉律师事务所律师王玉臣提醒称，在土地增值税清算审核中，房地产开发企业可能面临较大金额的现金流出，可能推迟对符合清算条件项目的清算，或以少计收入、加大扣除项目等方式少缴土地增值税，将导致企业财务报表存在较高的错报风险。

为进一步偿还债务，SOHO中国已与一家银行签署补充协议，延长本金金额约3.59亿元的银行借款的偿付期限。此外，公司与主要现有借款的贷款人还签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计72.7亿元，其中包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。

面对当下的经营状况，SOHO中国可持续经营的能力存在重大不确定性。从数据上来看，截至2023年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为42%，平均借贷成本约为4.7%，负债结构相对于诸多房企来说已较轻盈，但借贷规模与其体量相比很大。流动负债超出其流动资产约71.6亿元；银行借款及其他借款共计约160亿元，而非受限的现金及现金等价物仅为6.27亿元。

如此偿债压力之下，SOHO中国披露，自2022年9月1日至2023年中期报告发布，集团已完成25套商业物业的销售，以应对债务及税务到期给付的流动性压力。

受中报业绩影响，SOHO中国股价一度跌超12%。截至8月21日收盘，SOHO中国股价下跌9.48%，报1.05港元/股，总市值为54.59亿港元。