中央金融工作会议新信号：确保房地产行业风险不再扩大

会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。这是继今年3月份，组建中央金融委员会，不再保留国务院金融稳定发展委员会后，中央金融工作会议首次进入公众视野。

会议指出，金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响，有的还很突出，经济金融风险隐患仍然较多，金融服务实体经济的质效不高，金融乱象和腐败问题屡禁不止，金融监管和治理能力薄弱。金融系统要切实提高政治站位，下决心从根本上解决这些问题。

中央金融工作会议的前身是“全国金融工作会议”，自1997年起已召开5次，约5年一次。名称从“全国”到“中央”，与今年新组建的中央金融委员会、中央金融工作委员会有关。

值得注意的是，此次会议罕见地对房地产工作作出部署。会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

此次金融工作会议对于房地产的表态，体现出防风险、满足老百姓住房需求与支持房地产新模式转型的统一。

在此前5次全国金融工作会议中，只有2012年1月6日召开的第四次全国金融工作会议提到过房地产相关内容，且寥寥数语。当时的措辞是“要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设”。

“过去房地产处于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在形势是房地产风险开始爆发，并以系统性风险角度冲击金融安全，房地产不良贷款率连续攀升，且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。金融体系必须全面应对房地产对风险的冲击。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

对房企资金监管上升到首位

目前中国经济形势依然严峻，房地产行业持续下行，这是此次会议召开的大背景。

国家统计局数据显示，1～9月，全国房地产开发投资同比下降9.1%，已持续17个月负增长；商品房销售面积同比下降7.5%，跌幅持续5个月扩大；商品房待售面积6.45亿平方米，同比增长18.3%，持续25个月攀升。

与此同时，自2021年下半年以来，出险房企数量不断增加，并逐渐波及未出险房企，甚至头部房企。当前房地产业仍未脱离危机模式，部分大型出险房企仍在债务违约边缘挣扎。

如何防范和化解金融风险，成为此次中央金融工作会议的重点议题。其中两个重点工作，一是应对地方融资平台债务风险，具体要求为“建立防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，优化中央和地方政府债务结构”。

近期各地方政府大规模发行地方特殊债券，通过发新债还旧债等方式来化解短期内债务风险，就是一个明显的动作。

二是应对地产金融风险，包括出险房企化险，具体部署为“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”。

值得注意的是，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”此类表述，过去是没有出现过的，信号意义极强。据业内专家解读，主体监管即夯实企业主体责任，以财务风险指标为手段，对该主体全口径、全渠道融资进行监管；资金监管，即对资金从金融机构流出到进入企业，以及企业后续资金流转，进行穿透式监管，确保资金符合最初设定用途。宏观审慎管理，即采取宏观、逆周期、跨市场的策略，重点以防范系统性风险为主要目标。

“目的就是确保项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保保交楼顺利进行；同时，通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业风险不再扩大，不再有房企出险。未来预计通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解出险企业风险，重塑需求端和房地产行业发展信心。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

此次会议还提出，“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资”。这并不是一种新提法，但在中央金融工作会议层面作出此种定调，还是首次。

从当前数据来看，房企公开市场直接融资环境仍然是收紧的。据机构统计，今年前三季度，80家典型房企融资总量为4708亿元，同比下降25%。其中，境内债权融资同比下降9%，资产证券化同比下滑49%，境外债权融资同比下降72%。

从披露公告的31家房企融资情况来看，前三季度国企（13家）融资总额为1985.9亿元，占比66%；民企（18家）融资总额为1005.14亿元，占比34%。

“尤其对于已出险的民营房企而言，很难说真正做到一视同仁获得融资。目前民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用。如何解决已出险房企公开市场融资难题，考验未来融资政策执行能力。”一位企业人士称。

发力三大工程建设

此次会议强调，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这意味着，下一步，刚性、改善性住房和保障性住房等“三大工程”建设将成为房地产金融主要支持方向。

“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”是一以贯之的政策姿态，金融对其支持力度，不会有改变。此次再度强调，或意味着下一轮集中“救市”政策还会落地，尤其是针对有改善型需求支撑的一线和强二线城市，这部分住房需求要率先激活，其他城市才能有轮动复苏的机会。

按照目前“三大工程”定义，包括保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。这三大工程也是今年历次重要会议上多次强调的重点领域，代表着房地产新发展模式的方向。

今年8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确提出，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。这是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

按照政策部署，保障房建设重点是人口净流入的超大特大城市，以及建城区常住人口在300万以上的城市，包括深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州等35个城市。

值得注意的是，历次全国金融工作会议召开后，股市表现都不错。第一次会议后，上证指数从1197点涨到最高1422点，涨幅19%，历时7个月；第二次会议后，上证指数从1500点涨到1691点，涨幅13%，历时1.5个月；第三次会议后，上证指数从2790点涨到2994点，涨幅7.3%；第四次会议后，上证指数从2150点涨到2478点，涨幅15%，历时2个月；第五次会议后，上证指数从3220点涨到3445点，涨幅7%，历时4个月。

而此次中央金融工作会议召开两日内，股市尚未见起色。