最高法院：楼盘处于烂尾、停工状态，购房人是否无需还款？

      最高法院：楼盘处于烂尾、停工状态，购房人是否无需还款？
     【实务问题】实践中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》情形时有发生，在按揭贷款买房模式下，由于《商品房预售合同》的解除又导致购房者与贷款银行签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。在此情形下，购房贷款本金及利息应如何返还，争议很大。
     【裁判理由】1. 因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
      2. 案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
     3. 本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
      【实务要点】近期多地断供的事情一闹，最高法院的【（2019）最高法民再245号】这份判决被很多自媒体翻出来了，他们直接给出的结论就是：开发商违约不能交房，购房者可以不用还款！这一结论传播很广，给了广大业主们断供的底气！
      我们认为，这个事情并不像很多不懂法律的业主想象的那么简单。
      按照最高法院的这份判决所阐述的理由，商品房预售合同是主合同，而业主和银行签订的按揭贷款合同是从合同，是从属于前面的主合同的。依照法律规定，主合同无效或者解除了的情况下，从合同自然也无效或者解除。
      所以，想停止还款、以及能不能暂时停止还款，等交房了再还款，或者房子也不要，款也不还了？
      首先，要搞清楚你的合同处于一种什么状态。
      当前，很多楼盘处于烂尾、停工状态，如果开发商构成违约业主要求解除合同，自然也可以解除按揭贷款合同。
      但是，很多业主其实并不想解除合同，这其中有部分业主是刚需，是想要房子的。
      而部分业主则面临解除合同后开发商无法退还首付款和已经支付的贷款（开发商账上早就没钱了）的情形。
      至于监管账户的事，政府住建部门以及银行、银监等机构是否存在监管不严，是不是失职、渎职，这是另外一个话题，里面的水更深，更错综复杂。
      所以，因每个人的情况、每个楼盘的情况，合同约定的情况，都有区别，建议咨询专业律师，讲清楚里面的法律关系，以及不同情况所面临的法律后果。