南京突发新政！事关全市小区业主

（建筑之窗南京讯）8月14日，南京市人民代表大会常务委员会发布最新公告，《南京市人民代表大会常务委员会关于修改< 南京市住宅物业管理条例>的决定》已顺利通过，现正式对外公布，自2024年10月1日起施行。

和此前对外征求意见的草案相比，本次正式发布的物业管理新规，共有52处调整，涉及物业费、业主大会、业委会、公共收益和维修基金等，事关所有小区和业主。

重大修改一：关于业主大会筹备组

（1）关于筹备组的产生：筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

（2）关于筹备组成员条件：筹备组成员需无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等的不当行为。筹备组中的业主成员还应当符合本条例第二十一条第一款规定的条件。

（3）关于筹备组解散：业主大会会议召开后，筹备组应当将会议表决统计结果、表决清单在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，公示时间不少于七日。表决清单内容应当包括参加表决的业主具体房号、表决票权数和具体表决意见。业主大会依法成立后，筹备组自动解散。

②重大修改二：关于业委会成员任职条件

业主委员会成员，应当由本物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（四）本人、配偶及其他直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系；

（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；

（六）法律、法规规定的其他条件。

③重大调整三：业主委员会成员不得有下列行为

增加了三项被禁止的行为，分别为：

（一）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的单位、个人提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业费。

④重大调整四：关于住宅小区无业委会的情况

除本条例第二十条第二款规定的情形外，住宅小区无业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍未能产生业主委员会或者新一届业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责。

⑤重大调整五：关于物业管理区域

（一）物业管理区域需要分立的，应当分别由拟新设立的物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

（二）需要合并的，应当分别由原物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

⑥重大调整六：业主委员会成员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表职务终止条件

（一）不再具有本物业管理区域业主身份的；

（二）以书面形式提出辞职的；

（三）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形的。

业主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会决定暂停执行职务，并提请下次业主大会会议决定罢免或者恢复执行职务：

（一）拒不履行业主义务且拒不改正的；

（二）不履行业主委员会成员职责和义务的；

（三）其他不宜担任业主委员会成员的情形。

⑦重大调整七：关于物业费调整

（1）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区、江北新区物业管理行政主管部门。

（2）调价方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，决定结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

⑧重大调整八：关于物业管理合同

新增三项内容：分别为

（1）物业移交时承接查验的费用承担；

（2）消防安全责任和防范服务内容；

（3）生活垃圾分类投放和收集管理规范

⑨重大调整九：物业服务企业不得有下列行为

新增三项，分别为：

（1）挪用住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（2）未履行生活垃圾分类投放管理责任，或者未按照规定建立并落实生活垃圾分类投放日常管理制度；

（3）其他违反法律、法规规定的行为。

⑩重大调整十：关于物业交接

（1）原物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

（2）新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

⑪物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。

⑫关于物业的使用与维护

（1）禁止下列影响物业管理区域公共安全的行为：包括携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或者户内等，共十条。

（2）禁止下列影响物业管理秩序的行为：包括违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌、车位用途等，共十一条。

⑬重大修改十三、关于公共收益与维修基金

物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。

（来源：南京房小团）