限价取消 青岛土拍市场有待爆发

图源：中房报图库

据中指研究院统计，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”。

部分城市在取消地价后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场极大关注。可供对比的是，济南、合肥已完成新政后首拍，济南出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著；合肥解除限价后首拍揽金77亿元，竞争最激烈地块溢价率44.9%。

取消“限价”青岛土地市场表现平淡

不过，从青岛土地市场实际情况看却表现的“波澜不惊”。

11月22日上午，被外界关注的城阳区文阳路地块走上拍卖席，共吸引三家竞买人参拍，经过4轮出价，最终被山东海通地产有限责任公司以6866元／平方米竞得，总价2．39亿元，这是三批次首宗溢价成交的地块，同时也是城阳区迄今出让的楼面地价最高的住宅用地。但即使这样，该地块溢价率也仅为0．9％。可见不再设最高限价，对目前地块成交价格的影响并不明显。

上周，青岛取消地价限制后首宗土地拍卖表现平平，这块位于高新区的地块最终由青岛高实置业有限公司及青岛英中古建新材料有限公司组成的联合体底价竞得，最终这宗地成交楼面价为3800元／平方米，为底价成交，成交总价3．93亿元。

多宗热门地块排队上市

早在9月底，市自然资源和规划局曾发布2023年青岛市辖区第三批次住宅用地拟出让清单，其中有多宗热门地块惹人关注。而就在本周青岛第三批次拟出让地块清单中张村河南岸LS0603－019地块发布出让公告，地块起拍价17600元／平方米，商住比2：8，起拍总价16．84亿元。

近期，青岛发布多宗公告，更多热门地块将以“不限价”的方式上市。

11月20日，青岛第三批次拟出让地块清单中张村河南岸LS0603-019地块发布出让公告，地块起拍价17600元/平方米，商住比2:8，起拍总价16.84亿元。公告指出，本次拍卖不设最高限价，价高者得。竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。

11月21日，青岛主城东李世博园板块东大物流园地块、海珊毛衫厂地块、营口路以西地块3宗地块挂牌，总建筑面积约14.73万平方米，起拍总价15.12亿元。

有分析认为，从青岛取消土地“限价”后，多宗地块溢价率并不高，就此来看取消地价上限后核心城市以及城市核心区域地块热度有望上升，但对其他区域市场带动作用有限，土地市场冷热分化情况可能将进一步加剧。

中指研究院山东地产总经理袁彬彬认为，取消土地限价后房企可自由竞价，短期内热点地块热度继续升高，其他区域地块或有带动作用但影响不大。同时袁彬彬认为房企在高溢价下的拿地策略和建设品质也会有新的变化，预计后续会有更多政策出台进行补充和完善，在调控与优化中着力平稳促进房地产市场健康发展。

楼市成交不畅影响土地市场

土地市场的冷清，更多由销售不利传导而来。

青岛贝壳研究院数据显示，今年青岛新房成交量在经历春节“小阳春”后成交量萎靡不振，除去出台新政的6月和9月外，只有3月份新房成交数据超过万套，10月新房成交跌至5213套。

从市场来看，销售仍不乐观。

“现在市场非常不理想。”一位规模房企青岛项目营销总直言，上半年青岛经历了一波行情，二三月份积压需求集中释放，后来刚需客户减少，改善项目还不错，但等到六七月份后，市场成交持续下跌，购房者的观望情绪日益浓重，很多市区项目一个月卖不了10套房。

青岛某本房企开发商客研负责人以城阳北片区某刚需项目举例称，二三月份单月能卖100多套，但到了7月份就降到五六十套，现在每月只有十几套，土地取消限价后，融资能力成为企业生存之本，在这方面中小企业存在先天劣势，在土地市场上表现愈发谨慎。