写在前面
过去一年，中国房地产行业遭遇重创，土地市场流拍现象增加，楼市销量下滑；部分房企出现债务违约现象，引发行业整体信用下降，局部风险暴露。
前行之路蒙上了一层阴影。
行业到底发生了哪些深刻变化，又该如何应对变局。2021年上市房企财报发布之际，我们将关注关键数据、关键企业，剖析变化，由此引发的商业变局，以及观察这些房地产行业掌舵者们的决策与行动。
对港股房企而言，3月31日是年度“交卷”的最后期限，但今年这个惯例被打破。截至5月7日发稿，TOP50上市房企中，融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产的2021年年报一再推迟，未能发布业绩单。
那些“交卷”的房企成绩亦不理想。据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）2021年总营业收入共计4.74万亿元，同比增长14.69%；归属母公司净利润总额2708亿元，同比减少32.17%，降幅近3成；平均净利润率为5.71%，相比2020年下降3.95 个百分点。
业绩低迷下，众多房企前行之路蒙上了一层阴影。
各项利润率指标降至历史低水平
中国房地产报记者统计在列的44家上市房企中，归属母公司净利润同比下滑的企业数量达到35家，若再加上未能发布财报的6家房企，约占50强房企总数的8成以上。归属母公司净利润同比下滑幅度超过40%的有16家，万科在列，下滑45.75%；下滑幅度超过100%的有6家，分别是朗诗地产、阳光城、富力地产、荣盛发展、中南建设、祥生集团，这6家同时也是亏损房企。
其中，朗诗地产实现营业收入80.76亿元，同比减少10.19%；全年净利润亏损7.78亿元，同比下滑673%；净利率为-8.62%，净资产收益率（ROE）为-17.46。每股基本亏损0.169元，不派息。
“受限价等调控政策影响，公司部分项目出现亏损；坚持降负债也对现金流形成了一定压力。所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年，回望来路，我们深知‘活下来'才是硬道理。” 朗诗地产董事会主席田明在主席报告中坦言。
面对净利润近乎腰斩式的下滑，万科集团董事会主席郁亮不仅向52万名股东表示诚挚歉意，还在《致股东信》中发表近4000字感言做检讨。他将下滑原因归为三大因素：毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
毛利率是反映商品经过生产转换内部系统后增值多少的指标。2010年，房地产行业平均毛利润率曾高达55%，被称为暴利行业。
现在，从毛利率指标看，2021年TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）平均毛利率降至20.3%，相比前一年下滑4.8个百分点。从单个企业表现看，仅华发股份、保利置业、禹洲集团3家房企2021年毛利率较2020年微增，其余全线下滑；下滑企业占比超9成。
44家上市房企中，仅保利置业、宝龙地产毛利率还维持在30%以上；毛利率在20%-30%区间的房企有22家；毛利率在10%-20%区间的有18家；阳光城、富力地产的毛利率则跌至10%以下，分别仅为8.26%、6.5%，在2020年财报中它们的毛利率还在20%以上。
从龙头房企看，万科2021年毛利率为21.82%，较2020年下滑7个百分点；中海地产2021年毛利率为23.54%，较2020年下滑6.5个百分点；华润置地毛利率为26.97%，下滑3.8个百分点。
净资产收益率（ROE）反映的是单位资本的获利能力，一般认为，在15%以上是适合的高增长，下限不能低于银行利率。
TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）中，2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9个百分点。从单个企业表现看，仅华发股份、龙湖集团、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利置业等9家房企ROE同比增长，其余35家均下滑。
44家上市房企中，ROE在15%-23%的有13家；8%-15%的有11家；0-8%的有14家；还有6家房企ROE降至负数，分别是阳光城（ROE为-33.19%）、朗诗地产（-17.46%）、中南建设（-13.06%）、荣盛发展（-12.24%）、富力地产（-10.58%）、祥生集团（-2.67%）。
综上可见，50强上市房企各项利润率指标均已降至历史低水平，可以想象，排在50名开外的房企经营情况更令人堪忧。
也有值得点赞的房企，如中国金茂、龙湖集团、绿城中国，2021年营业收入分别同比增长49.96%、21.04%、52.38%；归属母公司净利润分别增长20.84%、19.26%、17.72%，这3家房企ROE亦仍保持正增长态势。
TOP50上市房企2021年货币资金同比减少11.6%
在严峻的市场环境下，能握住的资金成为保命稻草。但对于多数房企而言，货币资金吃紧是显而易见的。
TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）中，2021年货币资金（不包括受限制资金）共计19354亿元，同比减少11.6%；只有13家房企2021年手持货币资金较2020年同期有所增加，这份名单以国企、央企为主，如华发股份、华润置地、保利发展、中海地产、绿城中国、金地集团、越秀地产、中交地产、华侨城，仅滨江集团、龙湖集团、美的置业、德信中国几家民企。
建业地产、祥生集团、富力地产、阳光城、时代中国等货币资金同比下滑幅度均超过55%，其中富力地产货币资金同比下滑76%，建业地产下滑74%；雅居乐、禹洲集团货币资金同比下滑幅度均超45%。
虽然政策一再要求企业降负债、降杠杆，但必须承认的是，房企整体负债水平仍在增长，只不过速度放缓。
TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）中，2021年有息负债共计4.31万亿元，同比增长0.2%；总负债共计15.92万亿元，同比增长4.7%。
如果将未发布年报的6家房企计算在内，实际负债规模会更高，以这几家房企去年上半年数据计算，50强房企总负债将达20万亿元。鉴于此，不排除部分房企现金与短债缺口会出现高达数百亿元的现象。
从融资“三道红线”看，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）中，富力地产、祥生集团、中交地产“三道红线”全部踩中，处于红档；绿地控股、首开股份、保利置业、建业地产踩中“两道红线”，归于橙档。
当前，上市房企前4月业绩正陆续出炉。对于大部分房企而言，仍未看到销售上的明显改善。中指院数据显示，前4个月，销售额排名前100位的中国房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；权益销售额均值155.2亿元，下降50.7%。
“当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。”一位长期关注房地产市场的研究人士道出了地产人的普遍感受。在这场旷日持久的“寒冬”中，“小阳春”何时到来，我们都在期盼。
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