化解“停贷”风险 房企多举措“保交付保生产”

一位出险房企华东区域负责人说：“虽然内部也把保交付视为第一要务，但是实际操作过程中依然困难重重，资金掣肘是复工难的根本原因。”

近期多地频发的“停贷”事件受到了多方关注。随着银保监会两度发声，这场“停贷”风波正在被各方积极化解。

7月14日，银保监会在首次回应“停贷”事件中提及，这件事的关键在于“保交楼”。而房企作为保交楼的第一主体，负有不可推卸的责任。

正因如此，去年以来，“保交付”成为房企经营重点。在克而瑞研究中心看来，房企保交付也是其能够活下去的生命线。

在“停贷”风波下，不少房企更加深刻认识到保交付的重要性，也拿出了切实举措和行动力保交付。不过，在不少业内人士看来，“保交付”是一项复杂且艰巨的任务，不仅关乎购房者的利益，对开发商、银行、地方经济以及社会稳定都有重要影响，尤其是在当下房企流动性承压的背景下，要做到行业全面快速复工保证所有项目交付绝非易事。

“保交付”成诸多房企今年工作重点

毫无疑问，保交付才是当下房企应对行业危机的最佳办法。

首先，房企现金流紧缺，债务风险事件频发，受此影响，房企项目停工和逾期交付时有发生，这加剧了企业去化、回款难度，使得房企现金流进一步短缺。在外部融资几无可能的情况下，众多房企意识到提升自身造血能力刻不容缓，保交付是帮助房企跳出上述恶性循环的关键一环。

此外，保交付能够展现企业经营稳定，在客户观望和失去信心时能够给予客户信心、维护市场稳定。房地产行业目前仍然是我国的经济支柱型行业，因此房地产市场的稳定也有利于整个社会和经济的稳定。

尤其是经历了此次“停贷”事件后，房企作为保交楼的第一主体，有着不可推卸的责任和义务。

其实在今年初，各大房企都明确提出了要保交付。在此次涉及业主停贷项目的开发商中，恒大、阳光城、融创、奥园、佳兆业等开发商均在不同场合提出，“保交付、保生产”是今年最重要的工作任务。

为了保证交付，这些房企也拿出了切实举措和行动。

“保交付、稳经营是公司当下的重点工作。”世茂集团相关责任人对中国房地产报记者表示，为了保障交付，公司提出“持‘质’以恒”为主题的交付计划。今年上半年，世茂已累计实现41座城市、66个项目批次40000+户家庭的交付。

“对于今年270多个批次的交付项目，进行资源的整合、盘点与有效分配，每个批次根据工程进度、资源保障分判出正常交付和攻坚交付，对于正常交付项目保证品质、逾期重罚；对于攻坚交付项目群策群力，积极与供应商、项目合作方等沟通，推动项目进入良性循环。加强各职能、各地区之间的协同，扁平化管理，项目制攻坚；集团层面调拨资源进行重点支持，保障项目交付的进度和品质，并予以攻坚激励调动积极性。”上述人士表示。

阳光城方面也向中国房地产报记者表示，阳光城正在积极推动各地项目复工复产，2022年阳光城不再以销售额为目标，而是确立“保交付、保生产”为全年最重要工作任务。

据阳光城相关人士介绍，目前公司从总部到区域成立“10W+交付专项工作组”，对交付有风险的项目实行“一盘一策”，统筹调度资金，确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目支付；同时与供应商、债权人、项目合作方等沟通，避免项目被动停工；对已经陷入被动停工的重难点项目，调集优势资源重点支持，争取项目复工复产。

从公开资料统计的今年上半年房企交付数据来看，房企保交付取得一定成效。

例如，碧桂园在214个城市累计交付超25万套房屋；绿地控股累计交付百余个项目共计面积933.7万平方米；龙光集团完成交付超过55批次逾2.6万套房屋；建业地产共计交付56批次20132套房，交付面积达313.3万平方米；融创集团累计在59个城市交付107个项目；奥园在26个城市实现近13000套房交付，交付面积超160万平方米；大唐地产上半年整体完成近万户家庭成功交付，等等。

即使如此，整个行业面临的交付压力依然存在。一组来自研究机构数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%，这些交付压力都移到了2022年。

一方面，交付压力大，另一方面，据中国指数研究院数据统计，今年7月份和8月份，房企到期债务规模均超过千亿元，偿债压力大。两种压力都指向了房企的资金缺口。

解决房企资金问题是盘活关键

“对目前的房企来说，这些保交付的举措都只是锦上添花的作用，不能从根本上解决问题。”上海一家房企副总裁认为，归根到底是房企的资金问题。最近几年烂尾楼数量增多，实际上反映的是房企资金不足，无法支撑项目复工交付。

“没有一家地产企业希望自己的楼盘烂尾，但是企业前期的隐患已经埋下了，自从企业债务暴雷以后，各项工作的开展都面临困难，金融机构、供应商、合作方，各个方面的压力迎面而来。虽然内部也一直把保交付视为第一要务，但是实际操作过程中依然困难重重。资金的掣肘是公司部分项目施工复工难的根本原因。”一位已经出险的房企华东区域相关负责人表示。

上述房企副总裁认为，开发商的资金来源主要有销售回款、融资以及变卖资产。现在行业形势不好，销售疲弱，融资更不用说。房企想通过变卖资产获取资金，但这种行情下，资产都是‘贱卖’，反而不利于解决整体债务问题。其表示，现在房企解决债务问题的方式主要就是靠“拖”，以时间换空间，等待市场回暖有起色，等待政策有松绑，所以才有这么多房企债务展期。有的房企并不是没钱，但是如果这些钱都用来还债，企业就可能真的运转不起来了。

在不少业内人士看来，解决烂尾楼的问题，实际上就是要解决房企经营困难的问题。现在各地疫情逐步稳定，加上今年以来各地放宽楼市调控政策，销售市场其实在逐步恢复，如果能够在房企融资层面给予一定宽松，将政策层面强调的支持企业合理融资需求落到实处，不盲目抽贷、断贷等，让企业从销售和融资两个端口能够有持续稳定的现金流输入，就能盘活在建项目和工程，保交付就能落到实处，从而保障购房者利益。

此外，要盘活烂尾楼，相关部门需要配合追讨被开发商转移走的项目监管资金，或者引入有实力的本地国企或全国性的央企国房企入场收购，将保交付放在优先位置。

好消息是，目前已经有一些地方在探索“一对一”帮扶政策和设立地方纾困基金。

7月19日，咸阳市住建局组织召开部分房企集体约谈会，督促其加强经营管理，勇担社会责任，努力化解矛盾，促进房地产领域平稳健康发展。会议提出先针对7家企业进行对接，可能是“一对一”也可能是一个科室对接好几个企业。除了已经约谈的7家房企，之后还会逐步分批对房企进行约谈，督促房企履约、按时交房。

同日，河南地方AMC河南资产管理有限公司微信公号透露，国企郑州市地产集团将联手河南资产成立地产纾困基金。作为“停贷风波”涉及楼盘最多的省份，河南省正加紧解决楼盘停工、烂尾问题。近期，包括平顶山市、洛阳瀍河回族区、驻马店市正阳县等在内的多个地区也均召开问题楼盘化解处置相关会议，加强化解问题楼盘风险。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，纾困基金的成立非常有必要，也是后续各地化解房地产不良资产项目的重要方式。当前在资金来源方面，地方政府和银行等都有压力，成立纾困基金解决了最核心的问题即“钱”的问题，因而有助于促进今年下半年房地产市场的健康发展，同时推进保交付工作的完成。

此外，房企也在加紧与金融机构推进合作，探索盘活资产的方式。例如，近期绿城管理与奥园集团、平安不动产就奥园广州云和公馆项目达成合作协议，三方共同探索新的项目纾困模式。

在业内人士看来，随着监管层发声，银行和房企积极作为，“停贷”风波逐渐平息。且当前信贷宽松、限购松绑等一系列楼市回暖信号逐步增强，行业复苏在望，保交楼也定能落在实处。