因为保交楼的难度一直被低估。刚开始时以为只要严格资金监管就可以实现保交楼，到后来才发现预售资金造就抽空了。7月份传出3000亿“纾困基金”的消息，传闻12家房企试点，被吃瓜群众吐槽“还不够塞牙缝”。 8 月 19 日，多部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持“已售、逾期、难交付住宅项目”建设交付。
政策性银行出手，资金有了保障，但保交楼的任务依然艰巨。举个例子大家就知道了：
某个“已售、逾期、难交付的住宅项目”，总货值60亿元，已经销售30亿元，这30亿早已用于土地和前期工程费用等支出完毕。虽然整个项目只需要再投入10亿元即可完成交付，正常情况下未售的30亿货值，通过持续预售，实现交楼是没有问题的，但房企爆雷了，资金链断裂，项目因为停工，销售也中断，项目的现金流也枯竭了，成为了烂尾项目（“已售、逾期、难交付住宅项目”）。
表面上看，项目还有未售货值30亿元，工程建设只需要再投10亿元，项目完工后还可以收回20亿元，只要项目注入流动性，应该是一点问题都没有的。但问题的难点在于，项目背后还牵涉一系列债务，简化起见，我们归纳为两笔债务，一笔是欠银行10亿元“开发贷”，这是以在建工程为抵押的，另一笔是欠施工总包的工程款10亿元，虽然该笔无息负债没有正规的抵押，但工地在总包手里，不结清前面的工程欠款，总包就不复工。
所以，无论是“纾困基金”也好，政策性银行专项借款也好，要注入到项目进行纾困的前提就是新老划断，需要和银行及总包达成协议，旧的债务先搁置，新基金的10亿元打进项目，专款专用保交楼。工程完工后，重启销售也没问题了，收回的资金优先归还“纾困基金”的10亿元，后面收回的20亿元再归还之前总包和银行的欠款。如果总包和银行相信后续的销售能归还前期欠款，这个协议是相对容易达成的；如果总包和银行发现，未售货值收回的钱在归还“纾困基金”后所剩无几，无法保障他们的利益，这个协议就很难达成了。
政治局会议要求压实地方政府保交楼的主体责任，地方政府也有小九九。比如某爆雷房企在某市有八个“已售、逾期、难交付住宅项目”，这里面有4个项目是可以实现资金平衡甚至还有盈余的，另外4个项目根本就是资不抵债的项目。“纾困基金”可能会挑肥拣瘦，先做好项目，而且在退出时，可能倾向打折销售，快速收回资金，而项目一旦打折销售，其他债权人的利益又得不到保障了。一旦好项目通过打折销售收回资金完成保交楼，差项目就彻底无望了。地方政府不愿看到这一局面，他们希望肥瘦搭配，用“好项目”的盈余弥补“差项目”的亏欠，而一旦牵涉八个项目统筹，这需要专业机构来操盘，政府部门缺乏专业管理人手。最大的困难是，八个项目统筹后，依然存在资金净缺口，这部分损失由谁来买单？
另一个难度是“市场化原则”，8月19日多部门出台措施时依然强调“坚持法治化、市场化原则”，所谓市场化，无非就是市场主体你情我愿达成协议，但是目前的房地产市场，市场化原则已经破碎、市场机制失效的情况下，坚持“市场化”必然导致烂尾楼久拖不决。
“保交楼”工作推进大半年了，进展不大，一个重要的原因就是对困难估计不足，到目前为止，对困难的估计依然不足。只有充分认识到困难，才可能对症下药，药到病除。
乐观的看，“保交楼”工作已经到了政治局会议层面，政策性银行这一工具箱已经打开，中国房地产行业的拆弹任务完成，只是一个时间问题，走弯路的长短问题。
政策性银行出手，资金有了保障，但保交楼的任务依然艰巨。举个例子大家就知道了：
某个“已售、逾期、难交付的住宅项目”，总货值60亿元，已经销售30亿元，这30亿早已用于土地和前期工程费用等支出完毕。虽然整个项目只需要再投入10亿元即可完成交付，正常情况下未售的30亿货值，通过持续预售，实现交楼是没有问题的，但房企爆雷了，资金链断裂，项目因为停工，销售也中断，项目的现金流也枯竭了，成为了烂尾项目（“已售、逾期、难交付住宅项目”）。
表面上看，项目还有未售货值30亿元，工程建设只需要再投10亿元，项目完工后还可以收回20亿元，只要项目注入流动性，应该是一点问题都没有的。但问题的难点在于，项目背后还牵涉一系列债务，简化起见，我们归纳为两笔债务，一笔是欠银行10亿元“开发贷”，这是以在建工程为抵押的，另一笔是欠施工总包的工程款10亿元，虽然该笔无息负债没有正规的抵押，但工地在总包手里，不结清前面的工程欠款，总包就不复工。
所以，无论是“纾困基金”也好，政策性银行专项借款也好，要注入到项目进行纾困的前提就是新老划断，需要和银行及总包达成协议，旧的债务先搁置，新基金的10亿元打进项目，专款专用保交楼。工程完工后，重启销售也没问题了，收回的资金优先归还“纾困基金”的10亿元，后面收回的20亿元再归还之前总包和银行的欠款。如果总包和银行相信后续的销售能归还前期欠款，这个协议是相对容易达成的；如果总包和银行发现，未售货值收回的钱在归还“纾困基金”后所剩无几，无法保障他们的利益，这个协议就很难达成了。
政治局会议要求压实地方政府保交楼的主体责任，地方政府也有小九九。比如某爆雷房企在某市有八个“已售、逾期、难交付住宅项目”，这里面有4个项目是可以实现资金平衡甚至还有盈余的，另外4个项目根本就是资不抵债的项目。“纾困基金”可能会挑肥拣瘦，先做好项目，而且在退出时，可能倾向打折销售，快速收回资金，而项目一旦打折销售，其他债权人的利益又得不到保障了。一旦好项目通过打折销售收回资金完成保交楼，差项目就彻底无望了。地方政府不愿看到这一局面，他们希望肥瘦搭配，用“好项目”的盈余弥补“差项目”的亏欠，而一旦牵涉八个项目统筹，这需要专业机构来操盘，政府部门缺乏专业管理人手。最大的困难是，八个项目统筹后，依然存在资金净缺口，这部分损失由谁来买单？
另一个难度是“市场化原则”，8月19日多部门出台措施时依然强调“坚持法治化、市场化原则”，所谓市场化，无非就是市场主体你情我愿达成协议，但是目前的房地产市场，市场化原则已经破碎、市场机制失效的情况下，坚持“市场化”必然导致烂尾楼久拖不决。
“保交楼”工作推进大半年了，进展不大，一个重要的原因就是对困难估计不足，到目前为止，对困难的估计依然不足。只有充分认识到困难，才可能对症下药，药到病除。
乐观的看，“保交楼”工作已经到了政治局会议层面，政策性银行这一工具箱已经打开，中国房地产行业的拆弹任务完成，只是一个时间问题，走弯路的长短问题。
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