钱贷不出去银行急了，继月供1元又来“尾期还”，是噱头还是捡便宜？

与去年房贷额度紧张，利率持续上升、购房者排队放款现象截然不同，随着自上而下的金融端放松，叠加居民借贷意愿下降，除房企需煞费苦心推出各类营销方案吸引购房者关注外，压力同样给到了银行这一边。

于是我们可以看到，房贷利率持续下探、放款速度明显加快，各种五花八门的贷款方案也陆续推出，以试图刺激购房者进场。

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继“轻松供”后

东莞建行又推“尾期还”

8月中旬，建设银行东莞分行在凤岗购房节上，推出了一项月供本金低至1元的“轻松供”还款方式，于东莞住房市场掀起一阵热议，该模式不仅面向凤岗在售项目，全市范围内均可执行。

具体操作是购房者拥有最长2年的宽限期，在选定的宽限期内，每月仅需归还最低1元本金+贷款利息（贷款余额乘以贷款月利率），宽限期结束后，再按贷款余额、贷款月利率和剩余贷款期数重新确定每期还本付息额。

由于可有效缓解前期月供压力，加上“1元月供”的噱头，当前东莞也仍有多项目以该方式招客。不过考虑到后期月供压力增加，该贷款方式在购房者实际操作中反响一般。

而继“轻松供”后，建行东莞分行于近期又再次推出另一种新的个人住房贷款还款方式--尾期还，最高可提供30万元本金灵活用。

据建行东莞分行住房金融业务部工作人员进一步解释，“尾期还”是指借款人申请个人住房贷款时，可以选择保留一定比例的尾款本金，最高为30万元且不能超过贷款总金额的30%，该部分保留的尾款本金在提前还款或是贷款到期时结清本金及利息即可。

此外，所有还款方式也均支持免违约金提前还款，可随时申请提前还款。

02

加杠杆降门槛

有利有弊

虽没有“轻松供”的月供本地低至1元，但减去延缓的最高30万元的本金后，建行的“尾期还”同样可实现减轻借款人的前期还款压力，对于前期购房资金相对紧张的刚需置业不乏是利好。

加上当前房贷利率本身下探至历史低点，以及非限购区执行最低2成首付，限购区最新调整的贷款政策等，对于有意向置业，尤其刚需群体，进场门槛已然十分友好。

据中房君不完全摸查统计，目前东莞各行首套房利率已普遍在4.1%，即在最新5年期以上LPR基准上再减20BP。以一套200万元总价房源，首付2成计算，每月月供7731元。

不过要注意的是，无论哪种方式，后续的月供都会相应增加，最终实际支付的总利息也更高。

以贷款200万元，年化利率4.25%，30年等额本金的“轻松供”为例，通过粗略计算，2年宽限期后，剩余需偿还的本金约199.4万元，即相当于第三年开始重新偿还最初的200万元房贷，只不过最长贷款期限变成28年，相较于正常还款模式，后28年的每月月供将增加300-800元不等，实际支付总利息多出约8万元。

换句话说，这些个性化的还款方式核心还是加杠杆，对未来收入预期不确定性较大的购房者则要谨慎思考。

03

各类房贷产品层出不穷

住房贷款增量创13年来新低

东莞建行的个性化还款方式自然不是个例，如工商银行便也曾发文表示各行可结合属地实际推广“入住还”“尾款到期付”等还款方式，以缓解借款人贷款初期还款压力。名称各异，但实际操作都类似。

来源：工商银行

此外，受放贷难影响，是更多五花八门的贷款形式出现，不少更是贴近规则红线。如“接力贷”“安居贷”“乐居贷”等等。

以广州为例，据媒体近期报道，屡屡叫停的接力贷目前便仍有银行可做，但由于是在政策边缘操作，并没有摆上明面，需通合作渠道。

可见，对于银行而言，加紧放贷成为当务之急，各行的“内卷”也不断升级。

在近期中房君撰写的《房贷高位进场，该不该提前还款，东莞有银行明确不收违约金》一文中，便提到虽银行普遍不愿意购房者提前还房贷，但部分银行为争取客户以进一步延伸其他业务，可能还会在提前还款方面推出减免违约金等“优惠”，如有行便提到介绍新客户来该行申请办理贷款业务，便可减免老客户提前还贷约定期内的违约金。

数据方面也直观展示出了银行的“难”。

在央行发布的上半年房地产金融数据中，显示今年2季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比仅增长6.2%，是继2009年一季度以来的最低增速。相较于今年1季度的38.84万亿元余额，意味着过去的2季度全国住房贷款仅增加了200亿元，该数据为13年来新低。

创新低一方面是住房贷款本身的明显减量，另一方面也受存量房提前还款影响。

当社会借钱能力变弱的同时，大量资金还被同步存入银行。

央行数据显示，仅今年上半年全国人民币存款便增加了18.82万亿元，其中来自住户的存款增加10.33万亿元，同比增幅高达38.7%，即相当于过去上半年平均每天有约571亿元存款涌向银行。

在公布的7月份金融数据中，人民币存款余额251.1万亿元，同比增长11.4%，增速比上月末高出0.6个百分点。

以借贷利息为主支撑的银行无疑承压明显。

过去的2021年工商银行以3502亿元的净利润位列国内上市公司净利率排行首位，其中排行前五中，国有银行占据四席。

而据工商银行发布的2021年财报显示，2021年公司实现利息净收入6906.8亿元，比上年增加439.15亿元，占公司全年营业收入73.3%，其他手续费、佣金、投资等非利息收入占比26.7%。即利息收入占比在7成以上，其他银行的营收情况也大致如此。

当从居民到企业的贷款意愿都不足，银行自然也“急”了。