96.9分！上海前滩再现高积分，临港新片区一二手房倒挂不再

临港新片区一楼盘。徐凡淋/摄

上海新房市场热门区域仍频现高积分，临港新片区一二手房之间的倒挂差却已不再。

9月21日，上海浦东前滩再现高积分项目，东方悦澜入围分96.9分，即在基础分满分（60分）的前提下需要社保205个月（约十七年一个月）才能入围。超越中粮瑞虹海景壹号，成为今年上海最高入围分项目，也是上海积分制实施以来入围分排名第八的楼盘。

上海的新房市场，一边是前滩，静安、普陀等中心城区高积分频发热门区域，另一方面也有少数楼盘认购比不足50%，高热与低去化并存，形成市场强烈反差。

根据8月开盘的37个项目统计，有17个项目触发积分，分别位于浦东、杨浦、静安、青浦、宝山、闵行、嘉定等热门区域的热门板块；另有20个项目未触发积分，20个楼盘中10个项目认购比超100%，10个楼盘认购率不足100%，其中7个项目认购率不足50%。

上海新房市场高积分与低去化并存，相比中心城区的一二手房市场倒挂现象，临港新片区、奉贤、松江等部分区域一二手房倒挂差已消除。

热门区域依旧频现高积分

上海新房市场三元分化，高积分与低去化并存。

静安、普陀、前滩等核心城区为高积分区；闵行、青浦、嘉定为低积分区；松江、奉贤、临港新片区为不触发积分或极少触发区域，有楼盘去化不足50%，持续续销。

9月21日，浦东前滩东方悦澜公布入围分，96.9分，按照项目0.18分/月的社保系数计算，基础分60分，需要205个月社保（约十七年一个月）才能入围。

公开资料显示，东方悦澜位于浦东新区高青西路前滩板块，周边白玉兰小学、华师大二附中前滩学校，前滩太古里等教育与生活配套完备。本次推出84~165平方米户型481套房源，备案均价119000元/平方米，共计1477组有效客户，认购率达307%，为今年以来上海新房市场最高积分，入围分难度为积分制实施以来的第八名。

记者查阅上海多个中介公司，前滩板块二手房挂牌量及其稀少，多个楼盘为零挂牌。上海链家今年7月签约的一套前滩东方逸品二手房，成交单价15.5万元/平方米，与新房倒挂价差约3.6万元/平方米。

来源：上海链家地产

一位不愿具名的购房者对记者表示，高积分楼盘火热，一方面售价大幅低于市场价，导致套利、投机性需求旺盛，茶水费、装修包等现象频出。

对此，今年以来上海已有多个高积分楼盘发布购房提示，提醒购房者警惕茶水费、装修包等市场现象。

东方悦澜开发商上海佳章置业有限公司于9月7日正式认购前发布“关于警惕购房过程中第三方欺诈行为的重要提示”，提示购房者警惕第三方单位、个人发布或开展的认购、预定、代购、房源优惠，房源退换，更名、装修包等非法收款行为。

近期，高热楼盘还有大虹桥板块9月17日开盘的招商璀璨公馆697套房源，认购人数1050组，认购率154%，入围分71.62分；虹桥天玺领峯房源130套，认购率207%。

将于9月27日开盘的闵行区春申路的越秀仁恒天樾园和，推出104~132平方米户型，共444套房源，9月20日现场销售人员表示，认购率已超200%。

闵行区颛桥紫薇花园推出672套房源，有效认购人数1096组，现场销售人员表示最近两批次共推出1500套，均已售罄。

记者梳理第四批次触发积分楼盘，龙信虹桥御澜、虹桥璀璨公馆、越秀仁恒天樾园和、前滩东方悦澜、海伦堡玖悦源筑、龙湖南山虹桥天玺玲峯、大华峯荟等楼盘，均位于浦东、静安、普陀等中心城区，以及青浦、闵行、嘉定热门板块。

临港新片区一二手房价差持平

热门区域项目热销的同时，与之形成对比的部分远郊区楼盘则去化艰难。

记者统计发现，在8月10个认购率不足50%的楼盘中，有5个楼盘认购率不足30%，其中有2个楼盘认购率低于20%，这些楼盘主要位于临港新片区，松江与奉贤板块。

以临港新片区为例，8月开盘的8个楼盘均未触发积分。

其中，中建顶科海云天科宸云筑、璟雅居、茵兰庭共推出1026套房源，认购人数为276组，认购率26.9%；松江区金地新乐里都会雅筑推出481套房源，认购人数105组，认购率21.8%；金融街奉贤金悦府推出364套房源，认购人数70组，认购率仅19.2%，奉贤临港区域电建地产推出的泷悦蓝湾，推出128套房源，认购人数23组，认购率仅18%。

临港新片区近三年来“筑巢引凤”，新房供应呈跨越式增长。

在9月17日公布的第五批次32个项目中，临港新片区推出6个楼盘，共2387套，占比达26%；在第四批次的新推房源中同样为供应大户的临港新片区5盘入市，推出2549套。

记者统计，在今年上海推出的5批次房源中，已推出190个商品住宅项目，总供应面积654万平方米，共推出59062套房源。其中，临港新片区5批次共推出24个商品住房项目，共10684套商品住房，占总供应套数的18%。

8月20日，上海自贸区临港新片区揭牌成立三周年，上海正式发布《关于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，新政定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

临港购房新政能否消化大量的新盘供应？

9月20日，在临港购房新政调整一个月之际，记者来到临港新片区热门区域滴水湖板块的港城悦庭，该楼盘由上海港城房地产开发，位于临港新片区较早开发的102行政生活区方竹路，项目对面即为商业区港城新天地，周边上海临港实验中学，方竹路小学等配套完善，本批次共推出1224套，73~188平方米户型，均价32856元/平方米。

项目开盘第三天，现场有不少签约的购房者，项目销售经理刘林告诉记者，开盘当天销售约700套，去化率57%，目前还有300~400套房源可选，因102片区开发较早，区位优势明显，该楼盘在临港新片区算销售较好的项目。

此外，位于临港新片区中建顶科海云天科宸云筑、璟雅居、茵兰庭共推出1026套房源，认购人数为276组，认购率仅26.9%。

在二手房方面，临港新片区成立初期的2019年~2020年，二手房经历一波高速上升期，102片区二手房售价约4万~5万元/平方米，101片区部分二手房售价达6万元/平方米。

9月21日，在临港长期从事楼盘销售的程潇告诉记者，现在102片区二手房售价约3.4万元/平方米，与周边新房价格持平，基本已没有倒挂现象。

曾经只有临港301与302人才证才能买到房源，时隔两年，临港新片区认购率逐渐走低。

程潇表示，临港新片区这两年供应量大增，2019年仅3000多套新房供应，2020年总供应4000多套新房，市场供不应求。2021年新片区供应量超1万套，今年到目前为止也已推出超1万套房源。

大量的新房供应，临港新片区正从供不应求走向供大于的市场格局。

对此，上海中原地产首席市场分析师卢文曦表示，临港新片区目前发展主要在滴水湖环湖区域，103片区已没有二手房倒挂现象，101与102片区属临港新片区发展较好的板块，在市场供应剧增的情况下，市场倒挂的现象也已消除。市场没有一二手倒挂差，另一方面也体现市场热度降低，价格趋向平稳。

其实，不仅临港新片区二手房，卢文曦分析称，现在上海二手房市场，从中原地产跟踪的一些项目来看，上海二手房挂牌价与实际交易价格均涨不动，甚至有往下走的迹象，价格已不再坚挺。