首日收金681亿元 上海第三批集中供地再调规则

9月23日，上海2022年第三批次集中供地拉开帷幕。

“从陆续公开的拍地结果来看，整体符合预判，央企、国企、地方城投类企业拿地比例不低。”一位机构分析师认为。

根据上海土地市场官网此前公布的出让安排显示，此次上海共推出35幅地块，起始总价1030.4亿元。从出让金额来看，这也是今年上海规模最大的一次集中供地。

35宗待拍地块中，20幅地块仅有一名竞买人，11幅地块有多名竞买人，另有4幅城中村地块。按照出让安排，这些地块将分别于9月23日、9月26日、9月27日分三天进行交易。

最终，上海今年第三次集中供地首日首日共成交23宗地块（不含“城中村”改造项目地块），共获土地出让金681亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，相较于上一批次，上海此次集中供地中仅一家企业参拍的地块数量明显增加，静安、徐汇、普陀等优质区域地块也出现多宗仅一家企业报名的情况。同时，多家企业报名地块也多以企业联合报名为主，尤其以“头部企业结合地方国资平台”形式较多，可见近期还有能力出面拿地的企业在资金方面也承受着不小的压力。

“毕竟到了下半年，拿到地也无法入市销售，房企的拿地行为会更保守些。”上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，尽管6月后上海楼市表现不错，但该批次土地出让中仍然有10多幅只有1家竞买人报名的情况，可见第三批土地拍卖的整体热度也不算高。

地块囊括热点区域

土拍规则再调整

上海第三批集中供地共推出35幅地块，涉及静安、徐汇、普陀、浦东、宝山、闵行、嘉定、松江、青浦、奉贤、金山、临港、崇明等13个区域。

“从分布区域来看，这些地块几乎囊括了上海目前所有的热点区域，可以看出政府推地的诚意十足。”一位熟悉上海楼市的专业人士表示，虽然地块覆盖多个热点区域，但预计最终会延续之前的土地市场分化格局。

从地块具体分布情况来看，传统市区本次推出7幅地块，力度空前，久违露面的徐汇本次一口气推出3幅地块，此外静安、普陀各有2幅地块。其他楼市热门区域也有零星地块出让，五大新城本次均有地块出让，其中临港自贸区推出1幅地块。

从最终结果来看，地块分化较为明显，徐汇、静安、普陀等核心区域及五个新城的核心区域优质地块维持了整个土地拍卖市场的热度。

值得注意的是，本轮上海集中供地出价规则再次出现调整，随机性将得到进一步加强。

具体来看，本批次土地出让对此前的“一次书面报价规则”作出调整。此前规则为：一次书面报价阶段如果有2家报价相同时，将会产生一个随机值。新的规则为：一次书面报价结束后，相同报价的竞买人需修改报价直至无重复报价。若有效报价数在三个至五个之间，系统会触发相应数量的“随机值”，使有效报价共达到六个，若有效报价数为小于三个或大于五个，则不触发“随机值”。

卢文曦表示，这次土地出让导入了新的规则，出现多个系统随机值，对参与者来说均价更难猜了。

同策研究院研究总监宋红卫则认为，上海的土地出让规则在全国层面来看仍然较为严格，但也正是因为严控土地拍卖溢价率以及指导价，才给所有地块保留了一定的利润空间，在市场基本面较为健康的背景下，这也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。

央企国企主动抢地

民企拿地热情降低

从拿地企业的性质来看，央企、国企、地方国资平台及混合所有制企业为主的局面依旧未被打破，而民企的拿地热情也呈现出降低趋势。这其中，保利和招商依旧在上海强势拿地。

以徐汇区龙华街道188S-B-3地块为例，该地块有多名竞买人参拍，经过多轮竞价，最终被保利联合体获得，成交价为36.014亿元，溢价率为9.13% 。

从地块所处板块来看，徐汇滨江已经属于市区范围内优质地段，滨江区域经过多年发展，商务、商业氛围日趋浓厚，平时也是市民休闲场所之一。从地块位置来看，虽然不是滨江一线江景位置，但是胜在“便利”。离轨道交通11号线龙耀路站点约500米，地块北面是龙耀路隧道，到浦东相当便利。云锦路东面有多幢商务楼，徐汇滨江比较热闹的地方也是从这里开始。商业配套较多，能满足生活所需。

“虽然地块体量不大，总建筑面积不到5万平方米，但板块内高端小区的氛围已经形成。从市场层面来看，基于限价关系，新盘和二手房之间有不少落差，倒挂现象明显，新盘根本不愁卖。因此能拿下这幅地块稳赚不赔。”卢文曦表示，从拍卖过程来看大家比较积极，毕竟土地面积不大，总投入可控，后续产品不用担心去化问题，因此拿地积极性较高。4位买家报价都比较踊跃，很快进入一次性报价阶段。

对于保利此次拿下上述地块，卢文曦表示，保利在徐汇滨江已经有开发项目，深耕区域也有助于降低成本。对保利联合体来说拿下优质地块是非常好的补仓机会。但也要看到，虽然央企、国企拿地积极性相对较高，但同样会面临资金压力，所以央企、国企拿地也出现不少联合拿地的现象。

今年以来，除了保利在上海强势拿地，招商更是重仓上海。在下午的土地出让中，招商亦有斩获。

下午出让的徐汇区华泾镇XHP0-0001单元D2B-1地块，最后被招商联合体获得，成交价为22.603亿元，溢价率为6.30% 。

该地块所处板块相对而言关注度并不高，但地块位置距离轨道交通15号线华泾西站不远，而且轨道交通19号线在建，交通较为便利。

在业内人士看来，该地块体量不大，计容面积不到5万平方米，体量小，投入不高。房地联动价达到8.1万元/平方米，获利不成问题。

对于此次招商拿下上述地块，卢文曦认为，大房企一般不太乐意开发小地块，毕竟综合成本相对高一些，但招商在上海一直保持高速扩张势头，这种地块可以一次性全部销售，属于跑量性产品，对快速回款有帮助。

相比央企、国企，民营房企此次在上海土地市场的表现热度有所降低。但在业内人士看来，好的一面是，以祥源地产等为代表的民企依然对上海的周边新城地块保有兴趣，这些民营房企对于上海未来的房地产市场保持乐观态度，寻求进入机会。

万科“被拿地”

在这一批集中供地中，一个有意思的现象是，多个地块都传出万科拿地的消息。

例如静安区中兴社区C070202单元304-03地块被公开报道称是由“万科和北方企业联合体”120.59亿元所拿。但事实是，该地块是被上海北万置业有限公司底价获得。

据企查查显示，上海北万置业有限公司（以下简称“北万置业”）成立于2019年6月17日，该公司成立时共有三家公司共同持股，上海万科企业有限公司（以下简称“上海万科”）持股40%，南通万语企业管理咨询有限公司（以下简称“南通万语”）持股30%，上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方企业”）持股30%。

值得注意的是，上海万科曾是上海北万置业有限公司（以下简称“北万置业”）的股东，但自从“围标”事件后，万科被禁止三年内在上海拿地，因此今年9月15日，上海万科便退出了北万置业，与上海万科一同退出的还有南通万语，而双方合计持有的70%股权则由上海静安国有资产经营有限公司接手，认缴金额18.2亿元。

因此，目前北万置业是由上海静安国有资产经营有限公司和北方企业共同持股，前者持股比例70%，后者持股比例30%。

虽然现实是此次万科并未在上海拿地，但从时间来看，因“围标”事件而处罚期限于明年3月即将到期。万科“被拿地”的消息也从侧面反映出，在土地市场遇冷的大背景下，或许业界也在期待万科等企业在上海土地市场的回归。