部分城市欲退出“集中供地”名单背后：土地交易持续低迷

房价下行和库存增加背景下，“集中供地”已不符合“稳地价、稳房价”初心，此时做出调整，也是促进房地产业健康发展和良性循环的重要举措。

市场急剧变化下，实施不到两年的土地集中供应制度，进入调整和退出阶段。

10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

记者发现，目前在江西省住房和城乡建设厅官网上已查阅不到该文件。一个多月前，作为22个热点城市之一的长沙，已率先在长沙供地云官方发布通知称，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”，打响公开取消集中供地第一枪。

国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学对中国房地产报记者表示，房价下行和库存增加背景下，“集中供地”已不符合“稳地价、稳房价”初心，此时做出调整，也是促进房地产业健康发展和良性循环的重要举措。坚持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜调整供地政策。

“集中供地需要企业在短时间内筹措大量资金，常态化供地则可以使企业拿地更加灵活。不过，当下房企资金压力和销售压力均较大，就算调整供地节奏，拿地仍会偏谨慎。”一位房企人士称。

南昌长沙调整集中供地

南昌、长沙等调整“集中供地”背后，是持续低迷的土地市场交易情况。

10月11日，南昌第三批集中供地正式开拍，共挂出22宗涉宅用地，其中12宗地块因无人出价导致流拍，流拍率高达55%。成交的10宗地块中1宗溢价成交，5宗底价成交，4宗“熔断”转线下摇号，共揽金48.2亿元。

南昌第二轮集中供地中虽然全场无流拍，但在土地出让正式开始前3天，南昌市自然资源和规划局连发4宗终止出让公告，原本计划出让的19宗地块仅存一半不到，最终出让的只有9宗地块。虽然对于这10宗地官方解释为“因故终止”，但在业内看来终止地块出让也是为了降低流拍率。

从拿地企业来看，在南昌前两轮集中供地中，南昌本地国企累计拿地12宗，占成交地块60%，且多以底价成交。第三轮集中供地中，全国性知名央企、民企几乎集体“躺平”，只剩下地方国企托底。

南昌一位房企人士称，从2021年8月开始，南昌楼市成交量明显下滑，市场信心不足，客户观望程度较高，房地产市场的持续低迷亦传导至土地市场，房企拿地意愿较低。去年，南昌土地市场揽金184.6亿元，创下6年新低。

接下来，2022年南昌还将进行第四轮土地出让，高流拍率下土地市场热度很可能进一步降低。同时，南昌房价下行压力越来越大，新房和二手房市场库存都在增加。

数据显示，南昌9月底待售二手房数量较1月初增加5000多套，这对于二手房月成交量不足2000套的城市而言，增加幅度已经很大了。今年8月份，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市3万个小区空置率水平进行调研，结果显示，南昌住房空置率名列第一，达到20%。

南昌土地交易低迷只是全国土地市场的一个缩影。中指院数据显示，截至10月27日22城整体供地完成率不足5成，其中长春、重庆不足3成；成交表现整体趋冷，除一些热点城市保持热度外，底价成交成为土地拍卖市场主旋律。

尤其是第三批次集中供地中，16个城市的整体流拍撤牌率为11.3%，成交地块中达上限地块占比仅11.5%，底价成交占比达76%，均较第二批次供地下滑；同时，地方国资拿地金额占比高达53％，较首批次、二批次均提升超15个百分点。

由于大部分城市尚未完成供地，地方财政压力下部分城市将供地批次增加至多次。9月21日，武汉市自然资源和规划局发布通知称，将在9月、10月、11月继续安排3个批次（第四、五、六批次）的集中供地。这意味着，武汉其实是在变相由集中供地制恢复成常态化供地制度。

因地制宜调整供地政策是必要的

现下，靠地方城投“托底”拿地的路子也难以为继。

10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，通知提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。其中的“国企购地”指的就是地方城投国资平台的参与，地方城投平台公司拿地将受到限制。

在此前中指研究院统计的项目入市数据中， 2021年集中供地的项目中央企、国企所拿项目整体入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在6成以上；地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。

据中指院统计，在今年首批次、二批次集中供地中，长沙地方城投平台拿地金额占比分别为31%、54%；无锡城投公司拿地占比分别高达84%、55%。城投托底，左手倒右手的现象，似乎已经成为各大城市集中供地中的常态。这显然不符合集中供地政策推出的初衷。

集中供地政策诞生于2021年初，当时这一政策与房地产融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理形成三大调控政策。政策出台的目的很明确：加大开发商拿地资金压力，给土地市场降温。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，集中供地属于长效机制，当初推出背景是土地市场价格不断上涨，成为房价上涨的主要原因，也成为资金大规模流入土地市场进而带动房地产市场并吸引大量资金进入的主要原因，集中供地有利于化解地方土地财政依赖度问题。

“但在市场下行时，集中供地确实会加大土地流拍，使得土地市场形势更为低迷，也导致市场对于楼市未来预期更为悲观，形成地价和房价的负反馈循环，地方土地财政受损。因此，阶段性调整集中供地政策是必要的。”李宇嘉说。

对于调整方向，他建议增加土地出让批次，每一批次供应地块尽量减少，增加土地出让的优质程度、适当调整土地出让的底价和溢价率。同时，在需求端对开发商资金链进行纾困，对已出让地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发，以回补土地市场资金需求，促进楼市和土地市场良性循环。

黄征学认为，尽管从全国看土地市场热度在下滑，但不同区域不同城市差异比较大。坚持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜调整供地政策，但不应该急于全部退出（集中供地）。