全年收金943亿元！2022苏州土地市场分化，明年或将触底反弹

图源：中房报图库

徐凡淋/发自上海

12月5日，苏州第五批次集中供地落下帷幕，推出10宗地块全部顺利成交，其中工业园区3宗地块全部溢价成交（含2宗地块触顶摇号），7宗底价成交，合计揽金132亿元。

至此，今年苏州五个批次集中供地共出让69宗地块，全年共收获土地出让金943亿元。

本轮第五批次集中供地不乏工业园区、高铁新城和吴江太湖新城等板块的核心地块。其中，工业园区3宗地块竞争较为激烈，园区湖东06号地和园区独墅湖66号地2宗地块封顶待摇号，奥体07号地块由绿城集团溢价10.35%成交。

作为2022年苏州集中供地的收官之战，本批次供地数量有所下降，10宗地块总出让面积50.77万平方米，总建筑面积83.22万平方米，平均楼面地价15859元/平方米，平均溢价率4.8%，溢价率高于前4个批次。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，相较于苏州四批次集中供地20宗地块2宗流拍、18宗底价成交的情况，本次土地拍卖热度明显回升，这与苏州工业园区拿出优质地块有很大关系，园区三宗地块合计吸引了近20家房企参与竞拍。此外，拿地企业方面，本次本土民企积极参拍。1宗地块由本土民企独立竞得，4宗地块由地方国资企业与本土民企联合竞得，这意味着这些地块后续都将进入项目实质开发阶段。

同策研究院研究总监宋红卫表示，苏州第五批次集中供地数量较第四批次（18宗）下降40%，工业园区3宗溢价成交，其他7幅地块均底价成交，说明苏州土地市场区域分化明显。随着“金融十六条”以及“三支箭”政策的落地，市场信心不断增加，预计苏州在需求端的政策也会有适当调整，市场或将在明年逐渐触底回升。

民企与混合制企业参与度上升

本批次集中供地，关注度最高的是园区3宗地块。

园区湖东06号地是今天开拍的第一宗地块，开拍1分钟报价12轮，在经历42轮报价后触顶最高限价15.67亿元，溢价率15.05%，楼面价33364元/平方米，转入线下摇号阶段。这宗地块也是苏州自第三批次集中供地拍卖新规设置最高价触顶摇号以来首宗进入线下摇号的地块。

园区独墅湖月亮湾板块的66号地块是本场拍卖第二宗进入线下摇号的地块，地块经过45分钟共计52轮报价冲破最高限价，成交总价达19.97亿元，溢价率15%，楼面价34500元/平方米，成为苏州宅地价格的新高峰。

从拿地企业来看，地方国企托底为主，民企或混合制企业主动参与度有所提升。

工业园区奥体07号地块经过28轮鏖战被绿城集团以14.4亿元竞得，溢价率10%，楼面价32001元/平方米。这是绿城时隔多年重回苏州园区板块。

另外，中惠相城高新联合体、亨通地产吴江城建联合体、常润黄桥国资联合体、嘉盛高铁新城发展联合体4家地方国资企业与本土民企联合体均竞得1宗地块，金额在11亿-13亿元。苏州高新区新振建设发展有限公司、苏州伟业迎春地产有限公司以7.59亿元、6.1亿元各竞得1宗地块。

记者初步统计有民企、混合制企业参与拿地总数为6宗，占比75%，高于第四批次的39%。

“苏州本轮集中供地地方国资企业引入民企联合开发的现象，与无锡的情况非常相似，一方面应对财政部126号文的政策要求、另一方面这些项目进入实质性开发阶段后，能够形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。”张凯说。

苏州一位不愿具名的投拓人士表示，苏州工业园区此次一举拿出湖东、奥体、独墅湖高教区的核心地块，3宗地块均热度较高。但苏州第五批次不同于上批次民企普遍联合地方国企拿地，本次集中供地中民企或混合制企业主动参与度上升，如绿城独立摘得工业园区奥体地块，苏州伟业独立拿下吴江区汾湖高新区地块，另外2宗待摇号地块的竞拍阶段也有民企参与。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，苏州本次土地拍卖波澜不惊，有3宗地块溢价，符合当前的市场大格局，最近房地产的利好政策给予市场很大信心。拿地房企方面，国企央企依然有一定比例，资质好的企业会挖掘市场比较好且有机会点的城市，果断出手。

宋红卫认为，联合拿地仍然是房企布局苏州土地市场的重要表示。本土国企、城投托底现象明显，民企拿地积极性不是很高。

政策暖风或助力市场稳定

截至目前，苏州今年共推出5批次集中供地，共成交商品住宅地块69宗，总成交建筑面积644.2万平方米，共收获土地出让金943亿元。国企央企拿地的同时，民企与混合制企业也积极参与其中。

今年5月10日的首批次集中供地，15宗地块均成功出让，其中4宗溢价成交，工业园区湖东与高新区狮山2宗触及中止价后进入一次性报价阶段，狮山地块最高溢价达12.15%，共收获土地出让金234亿元。

6月23日，苏州第二批次集中供地推出17宗地块全部成交，3宗地块达中止价后经由一次性报价成交，其余14宗地块均底价成交，平均溢价率不到3%，共收获土地出让金270.04亿元。

9月28日，苏州第三批次集中供地仅推出9宗地块，相比第二批次供地数量减少47%，5宗溢价成交，4宗底价成交。其中，狮山、工业园区地块全部溢价成交，最高溢价率9.08%，最高楼面地价28905元/平方米，单地块最高成交总价36.4亿元，收获土地出让金127亿元。拿地房企方面保利发展、象屿地产、华润置地、建发、仁恒等均有竞得地块。

10月31日，苏州第四批次集中供地18宗涉宅地块均底价成交，收获土地出让金179.22亿元。第四批次拿地房企依旧以国资城投为主，但有8家民企参与竞拍并取得地块，其中，龙湖联合漕湖产业以19.6亿元摘得相城区1宗地块，朗诗联合苏州太湖城摘得吴中区1宗地块。

宋红卫表示，苏州土地市场分化明显，工业园区、高新区、狮山板块依然有一定溢价，保持一定的热度。但外围区域降温明显，民营房企参与的积极性有待提高。

从近期市场分析，苏州11月份楼市压力进一步上升，住宅销售面积依然在低位徘徊，刚需项目去化压力较大，尤其外围区域，这也导致房企在外围拿地更为谨慎，热点地块跟热销项目所在区域高度匹配。

11月以来，随着央行、证监会、银保监会等金融机构支持房地产市场政策的密集出台，从“金融16条”对房地产市场全方位金融支持，到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”强势托底，市场信心正在逐步恢复。

卢文曦表示，政策暖风之下，关键看房企资金，土地市场明年上半年可能依然艰难，明年三四月之后，房企拿地热情会有合理的修复与提升。

南京市房地产学会副会长孟祥远表示，土地市场整体热度不高，在当下市场调整期，苏州土地拍卖没有流拍并顺利成交，工业园区地块依然受追捧，说明苏州市场的认可度较高。随着政府政策松动，行业政策的出台，在未来几个月，苏州市场可能会出现触底回升的态势，苏州复苏的脚步会走在前头。